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共用施設の必要性 |
Ｑ1. 以下にあげる共用施設があることは物件購入にあたってどのように影響しますか？
１.絶対必要 2.できれば欲しい 3.どちらでもよい
4.ない方がよい 5.全く必要ない 6.どういうものかわからない
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| |
|
(1)絶対必要
+できれば欲しい |
(2)ない方がよい
+全く必要ない |
(1)-(2)
必要性の高い順 |
| 1 |
セキュリティシステム |
94% |
0% |
94% |
| 2 |
高強度コンクリート |
73% |
1% |
72% |
| 3 |
ゲストパーキング |
75% |
6% |
69% |
| 4 |
免震設備 |
72% |
3% |
69% |
| 5 |
サイクルポート |
66% |
6% |
60% |
| 6 |
各階ゴミ置き場 |
67% |
11% |
56% |
| 7 |
トランクルーム |
58% |
8% |
50% |
| 8 |
外断熱 |
49% |
3% |
46% |
| 9 |
ゲストルーム |
53% |
16% |
37% |
| 10 |
屋内駐車場 |
42% |
14% |
29% |
| 11 |
洗車スペース |
44% |
17% |
27% |
| 12 |
展望ラウンジ |
44% |
22% |
22% |
| 13 |
内廊下 |
33% |
20% |
13% |
| 14 |
居住者専用コンビニ |
41% |
31% |
9% |
| 15 |
ペット専用施設 |
36% |
30% |
7% |
| 16 |
キッズルーム |
35% |
29% |
6% |
| 17 |
パーティールーム |
27% |
33% |
-6% |
| 18 |
プライベートガーデン |
24% |
41% |
-17% |
| 19 |
ランドリールーム |
21% |
43% |
-22% |
| 20 |
リラクゼーションルーム |
24% |
48% |
-24% |
| 21 |
レンタサイクル |
18% |
42% |
-24% |
| 22 |
カーシェアリング |
21% |
45% |
-24% |
| 23 |
フィットネス施設 |
24% |
51% |
-27% |
| 24 |
シアタールーム |
16% |
48% |
-32% |
| 25 |
スタジオ |
14% |
61% |
-48% |
| 26 |
プール |
14% |
66% |
-52% |
| 27 |
温泉・スパ施設 |
13% |
65% |
-52% |
| 28 |
ドッグラン |
8% |
61% |
-53% |
| 29 |
テニスコート |
9% |
71% |
-62% |
| 30 |
ゴルフ練習場 |
6% |
82% |
-76% |
|
| ※左表は必要と考えている人から不要と考えている人を差し引いたポイントの高かった順に順位付けした。以下文面の［］は順位 |
| 調査結果の考察 |
| ■セキュリティシステムは必須 |
| セキュリティシステムに関しては必要94%、不要0%と もはや必須といえる高い必要性で他を大きく離し1位となった。 |
| ■構造・資産価値を重視 |
| 今回のアンケートでは共用施設に加えて構造に関するものも含まれていたが、いずれも必要性の方が優位であった。特に高強度コンクリート［2］、免震設備［4］に注目が集まっている。これ以外にも資産性の高い外断熱［8］や内廊下［13］も供給物件数以上の支持が見られた。
|
| スペース確保は車とゲストを中心に |
| サイクルポート［5］、トランクルーム［7］ 、屋内駐車場［10］、洗車スペース［11］など各世帯のスペース確保にまつわる施設にニーズが高く、自動車および自転車に関するものが際立っている。
世帯間で共有するスペースニーズとしては、ゲストに関するニーズ（例：ゲストパーキング［3］・ゲストルーム［9］、展望ラウンジ［12］）が高い。 |
| ■少数派の共用施設も集まれば吉 |
| 17位以下は不要と考える人が多いという結果となった。分譲物件の公共施設は「最大公約数的」になりがち。どの施設にも熱心な支持者は存在している。少数派でもそうした嗜好性がある人が集えば、その施設は活かされたものになる。 |
| ■まとめ |
上記の結果より、安全性や資産性、空間の確保とシェアリングに重きを置くという堅実な傾向がうかがえる。
購入者の検討に当たっては、それぞれの施設の必要性を自分に問いかけることが肝要である。 |
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共用施設の付加価値 |
| Ｑ2. 以下にあげる共用施設の価値を月々の金額で表すといくらに相当しますか？
|
| |
|
付加価値額（円）
(10円単位に四捨五入) |
価格換算（円) |
| 1 |
高強度コンクリート |
7,320 |
1,756,800 |
| 2 |
屋内駐車場 |
6,960 |
1,670,400 |
| 3 |
カーシェアリング |
4,740 |
1,137,600 |
| 4 |
免震設備 |
4,400 |
1,056,000 |
| 5 |
セキュリティシステム |
4,080 |
979,200 |
| 6 |
ゲストルーム |
3,350 |
804,000 |
| 7 |
外断熱 |
3,310 |
794,400 |
| 8 |
内廊下 |
2,410 |
578,400 |
| 9 |
フィットネス施設 |
2,090 |
501,600 |
| 10 |
居住者専用コンビニ |
2,070 |
496,800 |
| 11 |
ランドリールーム |
1,710 |
410,400 |
| 12 |
ゴルフ練習場 |
1,690 |
405,600 |
| 13 |
トランクルーム |
1,550 |
372,000 |
| 14 |
テニスコート |
1,440 |
345,600 |
| 15 |
プール |
1,400 |
336,000 |
| 16 |
パーティールーム |
1,260 |
302,400 |
| 17 |
各階ゴミ置き場 |
1,250 |
300,000 |
| 18 |
スタジオ |
1,220 |
292,800 |
| 19 |
温泉・スパ施設 |
1,210 |
290,400 |
| 20 |
ゲストパーキング |
1,180 |
283,200 |
| 21 |
キッズルーム |
1,170 |
280,800 |
| 22 |
リラクゼーションルーム |
1,150 |
276,000 |
| 23 |
プライベートガーデン |
1,060 |
254,400 |
| 24 |
ドッグラン |
1,000 |
240,000 |
| 25 |
洗車スペース |
980 |
235,200 |
| 26 |
ペット専用施設 |
780 |
187,200 |
| 27 |
展望ラウンジ |
750 |
180,000 |
| 28 |
サイクルポート |
700 |
168,000 |
| 29 |
シアタールーム |
670 |
160,800 |
| 30 |
レンタサイクル |
560 |
134,400 |
| |
平均 |
2,120 |
|
|
| 共用施設の価格価値 |
左表の価格換算は不動産評価の１手法である収益還元法にて算出している。算出方法は、評価された付加価値月額を元に直接還元利回り5%で計算している。
高強度コンクリートの場合、7,320円×12ヶ月÷5%=1,756,800円となる。算出した共用施設ごとの収益還元価格をを単純に加算していくと、例えば芝浦アイランドグローブタワーで試算すると 10,260,000円となる。
物件比較の際には、自分のお目当ての物件でその世帯なりの共用施設ニーズを価格換算し、これを物件価格と足し合わせて比較することをお勧めしたい。その方が実感値に近いものとなるのでお試しあれ。
|
| 調査結果の考察 |
| ■特定の施設に高い付加価値 |
| 各施設を必要と感じている人にはその価値を金額換算するといくらに相当するかを答えていただいたが、平均金額を上回るものは1/3以下であった。すなわち、一部の施設に突出した付加価値がつけられているということである。
|
| ■構造に関しては付加価値も高い |
| 平均額を超えていたものの中には必要性と同様に構造に関するものは含まれる結果となった。資産性を保持できるものはそのまま付加価値に直結するということであろう。中でも地震対策を意識した資産性として、高強度コンクリート［1］と免震設備［4］に付加価値額が高くなっている。 |
| ■スポーツ施設 |
必要性の割合では高くなかったものの、付加価値で比較的高くついたの
が、スポーツ施設。フィットネス施設［9］、ゴルフ練習場［12］、テニスコート
［14］、プール［15］であり、通っている方にとってその価値は高いものとなっ
ている。スペースと機能が組み合わさって付加価値が形成されているとい
う現われであろう。
「たかが共用施設、されど共用施設」で、付随的なものでありながら、最終決断に影響する決め手にもなり得るので、調査結果の価値観を参考に、自分の価値観を確立するのに役立てて頂きたい。 |
|
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| Ｑ1.とＱ2.の結果から各共用施設をポジショニング分析 |
必要性を感じる人と感じない人の差が0の地点と付加価値を金額換算したものの平均値（2,120円）の地点でポジショニングゾーンを分割
I. 必要性を感じている人も少なく、付加価値として提示される金額も低いゾーン
II. 必要性を感じている人は少ないが、一部高い付加価値を感じている人が存在するゾーン
III. 必要性を感じている人も多く、付加価値も高く評価されているゾーン
IV. 必要性を感じている人は多いが、付加価値は認められていないゾーン
|
|
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必要性と付加価値の相関性（2） |
調査結果の考察
4つのポジショニング（右図参照）はそのまま設備のライフサイクルを示しているものとも言える。
I. 、II. 、III. 、IV. の順に追って考察してみよう。 |
■ニッチ
I. はニーズも低く、付加価値も低いゾーンである。新しい設備はまずこのゾーンに位置づけられることが多い。すべて不必要と評価されているわけではなく、認知が進んでいないケースも含まれる。認知され、評価を得られる設備についてはここから高付加価値な設備として成長していく。現段階では特に必要性を感じていないものでも長く住み続けるうちに欠かせない存在となる可能性もある。今回の調査では多くの娯楽用共用施設がここに含まれている。
■有望株
II. はニーズは低いが、付加価値が評価されているゾーンである。一部に熱心な支持者を持っている、もしくは認知が不十分でそのメリットをまだ一部の人しか認識していないものがここに含まれる。今回の調査ではカーシェアリングがこのゾーンに該当しており、今後の有望性が期待できる。
■花形
III. はニーズも高く、付加価値も評価されているゾーンである。今回好成績であった構造関係やセキュリティなどがこのゾーンに含まれる。世間の多くの人から必要性とその価値が認知されているものとして評価できる。
■標準
IV. はニーズは高いが、付加価値は低いとされているゾーンである。いわゆる「あって当たり前」と考えられている設備である。ゲストパーキング、サイクルポート、展望ラウンジ、各階ゴミ置き場がここに含まれ、標準設備に近いものとなってきている。
|
■「カーシェアリング」Pickup！
カーシェアリングが有望なサービスとして位置づけられているが、ここでもう少しその有望性を検証してみよう。
車にまつわる設備には常にニーズが高く、今回の調査でもゲストパーキング、屋内駐車場、洗車スペースと車にまつわる項目はすべて必要ポイントはプラス評価されている。物件側でも車関係の設備は必須と考えられている向きはあるが、その充足度については十分ではないものも多い。また、過剰になると維持費がかさむケースもある。頻繁に利用するわけではない人が車を共同で利用できるカーシェアリングは利便性と同時に現状ある駐車スペースの確保や駐車設備の維持費節約などの問題も同時に解消できるサービスとして、都心部に近い物件ではこれから成長するサービスになるのではないだろうか。
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実用度で見る共用施設の価値
|
| 考 察 |
共用施設が充実していることは概ねありがたいことなのだが、場合によっては維持費の問題がネックとなったり、自分の嗜好には逆らう場合もある。ここでは、「住んでみてやっぱり価値を感じる」というものに真の付加価値があるのではないかという仮定に基づき分析してみた。
回答者を未購入者と既購入者に分け、それぞれが評価した付加価値額の差分を算定。差分の高いものに購入前には気づきにくい価値が含まれているということである。もちろん、その逆で既購入者の評価が厳しい施設もある。
右表の算出結果に基づいて、代表的な大規模物件について付加価値部分を足し上げて算定してみた。好成績だった物件をいくつか紹介すると
東京ツインパークス +8,305円
芝浦アイランド グローヴタワー +8,089円
芝浦アイランド ケープタワー +7,681円
THE TOKYO TOWERS +7,652円
青山パークタワー +7,264円
という結果であった。
差を生んだ要因は、共用施設の多さだけでなく、「居住者用コンビニ」など
生活に近い部分の充足度が影響してきている。
必要性の差分では前述の通り、ゲスト・車といったキーワードに括られるもの以外に、「各階ゴミ置き場」の必要性が高くなっており、今後はタワーマンション以外にも普及していく可能性があると思われる。こうした点も検討の際には気をつけたいものである。
今後の開発物件にはこうした実用性を重視して共用施設を選択してもらいたいものである。
また、既に入居しているマンションでも居住者の年齢構成変化に応じて、キッズルームからフィットネス施設などに用途転換することが今後は想定される。
|
|
| |
未購入者 |
1+2(%) |
既購入者 |
1+2(%) |
付加価値
の差分 |
必要性の
差分 |
| 高強度コンクリート |
3,799 |
72% |
8,903 |
74% |
5,104 |
3% |
| 免震設備 |
2,968 |
75% |
5,084 |
71% |
2,116 |
-4% |
| 居住者専用コンビ二 |
1,205 |
42% |
2,511 |
40% |
1,306 |
-2% |
| カーシェアリング |
4,083 |
23% |
5,076 |
20% |
993 |
-3% |
| セキュリティシステム |
3,464 |
88% |
4,132 |
97% |
668 |
8% |
| 洗車スペース |
517 |
37% |
1,157 |
47% |
640 |
10.5% |
| フィットネス施設 |
1,754 |
25% |
2,260 |
23% |
506 |
-2% |
| 内廊下 |
2,005 |
35% |
2,455 |
32% |
450 |
-3% |
| ゲストパーキング |
909 |
61% |
1,301 |
81% |
392 |
20% |
| レンタサイクル |
256 |
12% |
640 |
20% |
384 |
9% |
| リラクゼーションルーム |
890 |
21% |
1,258 |
25% |
368 |
4% |
| 温泉・スパ施設 |
964 |
12% |
1,293 |
14% |
329 |
3% |
| ランドリールーム |
1,640 |
21% |
1,836 |
20% |
196 |
-1% |
| ドッグラン |
900 |
8% |
1,029 |
8% |
129 |
-1% |
| パーティールーム |
1,178 |
23% |
1,287 |
29% |
109 |
6% |
| ゴルフ練習場 |
1,625 |
2% |
1,700 |
8% |
75 |
6% |
| ゲストルーム |
3,295 |
45% |
3,365 |
56% |
70 |
11% |
| ペット専用施設 |
758 |
38% |
791 |
36% |
33 |
-2% |
| プール |
1,441 |
18% |
1,382 |
13% |
-59 |
-5% |
| シアタールーム |
719 |
16% |
651 |
16% |
-68 |
0% |
| プライベートガーデン |
1,020 |
22% |
928 |
25% |
-92 |
3% |
| 展望ラウンジ |
810 |
41% |
717 |
45% |
-93 |
4% |
| サイクルポート |
824 |
65% |
694 |
67% |
-130 |
2% |
| 屋内駐車場 |
7,452 |
46% |
7,258 |
40% |
-194 |
-6% |
| 外断熱 |
3,548 |
47% |
3,258 |
50% |
-290 |
3% |
| 各階ゴミ置き場 |
1,539 |
60% |
1,190 |
70% |
-349 |
10.2% |
| スタジオ |
1,428 |
18% |
1,069 |
12% |
-359 |
-6% |
| テニスコート |
1,786 |
7% |
1,325 |
10% |
-461 |
2% |
| トランクルーム |
2,017 |
51% |
1,434 |
61% |
-583 |
10.4% |
| キッズルーム |
1,942 |
34% |
819 |
35% |
-1,123 |
1% |
|
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