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再開発エリアの比較
- 以下にあげる東京２３区内の大規模複合再開発エリアの中で、
「聞いたことがある」・「行ったことがある」・「住んでみたい」というものを教えてください。
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| |
回答者数の割合 |
ランキング |
| 再開発エリア名 |
聞いたことがある |
行ったことがある |
住んでみたい |
聞いたことがある |
行ったことがある |
住んでみたい |
| 六本木ヒルズ |
98% |
72% |
31% |
1 |
2 |
4 |
| 汐留シオサイト |
90% |
63% |
12% |
2 |
3 |
6 |
| 恵比寿ガーデンプレイス |
90% |
77% |
39% |
3 |
1 |
1 |
| 芝浦アイランド（田町） |
78% |
11% |
8% |
4 |
12 |
8 |
| 晴海トリトンスクエア |
71% |
39% |
7% |
5 |
5 |
9 |
| 広尾ガーデンヒルズ |
69% |
22% |
32% |
6 |
8 |
2 |
| 東雲キャナルコート |
67% |
21% |
5% |
7 |
9 |
11 |
| シーフォートスクエア（天王洲アイル） |
66% |
41% |
3% |
8 |
4 |
14 |
| 代官山アドレス |
55% |
32% |
31% |
9 |
6 |
3 |
| 秋葉原クロスフィールド |
42% |
14% |
4% |
10 |
11 |
12 |
| 大川端リバーシティ（佃） |
39% |
20% |
13% |
11 |
10 |
5 |
| 品川グランドコモンズ |
39% |
25% |
7% |
11 |
7 |
9 |
| TOKYO リ・デザイン（錦糸町） |
22% |
7% |
4% |
13 |
13 |
12 |
| 白金アエルシティ |
9% |
3% |
10% |
14 |
15 |
7 |
| J CITY TOKYO（神保町） |
8% |
5% |
2% |
15 |
14 |
15 |
| どれにも該当しない |
0% |
5% |
26% |
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【調査結果の解説】 |
| （1）「聞いたことがある」再開発案件では、トップ３が六本木ヒルズ・汐留シオサイト・恵比寿ガーデンプレイスで９０％以上の認知度を誇っているこの認知度と「行ったことがある」（経験）はほぼ同じ順番となる |
（2）「住んでみたい」再開発案件では、トップ３が恵比寿ガーデンプレイス・広尾ガーデンヒルズ・代官山アドレスとなった総じて認知度が高いほど、「住んでみたい」と答える確率が高くなる傾向にあるが、「行ったことがある」と「住んでみたい」の組み合わせで２つのカテゴリーに分けられる
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（パターン１） |
「行った」人は多いが、「住みたい」と思わない人が多い（ランキングで、「行った」が「住みたい」より上位ランク） |
| 代表例は、天王洲アイル（「行った」4位・「住みたい」14位）や晴海トリトンスクエア（「行った」5位・「住みたい」9位）が挙げられるが、その要因として、交通アクセスや住環境の整備度合いが不充分であることが想定される |
| （パターン２） |
「行った」人は少ないが、「住みたい」と思う人が多い（ランキングで、「住みたい」が「行った」より上位ランク） |
| 代表例は、広尾ガーデンヒルズ（「行った」8位・「住みたい」2位）や大川端リバーシティ（「行った」10位・「住みたい」5位）や白金アエルシティ（「行った」15位・「住みたい」7位）が挙げられるその要因として、住宅中心の再開発が多く住環境整備が進んでいることや街のイメージがいいことが想定されるこのカテゴリーに入るものとして他には、代官山アドレスや芝浦アイランドなどがある |
ここから分かるように、再開発エリアの住宅地としての人気度は以下の３つに因るところが大きいと考えられる（1）交通アクセスの良い立地で、（2）住宅中心の再開発とすることで住環境の整備を進め、（3）面開発も含めた街のイメージと認知度を向上させることが「成功の鍵」となる
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※参考情報［再開発エリアの属性情報（1）］
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交通アクセス |
再開発の概要 |
| 再開発エリア名 |
沿線 |
駅 |
徒歩分数 |
敷地面積
（m2） |
住宅総戸数
（含む賃貸） |
| 六本木ヒルズ |
東京メトロ |
六本木 |
4 |
84,801 |
793 |
| 大川端リバーシティ（佃） |
東京メトロ |
月島 |
8 |
287,000 |
3,886 |
| 汐留シオサイト |
ＪＲ山手線 |
浜松町 |
6 |
310,000 |
1,823 |
| 東雲キャナルコート |
東京メトロ |
辰巳 |
6 |
164,300 |
6,000 |
| 品川グランドコモンズ |
ＪＲ山手線 |
品川 |
6 |
52,766 |
852 |
| 恵比寿ガーデンプレイス |
ＪＲ山手線 |
恵比寿 |
7 |
83,000 |
510 |
| シーフォートスクエア（天王洲アイル） |
東京モノレール |
天王洲アイル |
1 |
22,129 |
139 |
| 広尾ガーデンヒルズ |
東京メトロ |
広尾 |
4 |
57,447 |
1,181 |
| 代官山アドレス |
私鉄 |
代官山 |
1 |
17,262 |
501 |
| 白金アエルシティ |
東京メトロ |
白金高輪 |
1 |
12,873 |
581 |
| 晴海トリトンスクエア |
都営地下鉄 |
勝どき |
7 |
85,000 |
1,789 |
| TOKYO リ・デザイン（錦糸町） |
ＪＲ総武線 |
錦糸町 |
3 |
27,300 |
644 |
| J CITY TOKYO（神保町） |
東京メトロ |
神保町 |
1 |
23,000 |
324 |
| 秋葉原クロスフィールド |
ＪＲ山手線 |
秋葉原 |
4 |
16,000 |
319 |
| 芝浦アイランド |
ＪＲ山手線 |
田町 |
8 |
60,000 |
4,000 |
 |
再開発エリアの魅力について
- 「再開発エリア」としての魅力はどんなところですか？
当てはまると思われるものにチェックして下さい（3つまで）
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| 選択肢 |
回答者割合 |
|
| 街並みがきれい |
68% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| |
| 交通利便性が高い |
55% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| |
| 各種施設が集中し、便利である |
54% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| |
| ランドマークとなる建物があり、ステータスが高い |
53% |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| |
| 将来性が有望である |
29% |
|||||||||||||||||||||||||||| |
| 緑地が多く、自然環境に優れている |
22% |
||||||||||||||||||||| |
| 空地が多く、のびのびしている |
17% |
||||||||||||||||| |
| 防災環境が整い、安心である |
12% |
||||||||||| |
| 人が多く、にぎやかで活気がある |
12% |
||||||||||| |
| 防犯設備が整い、安全である |
11% |
||||||||||| |
| ライトアップがきれい |
11% |
|||||||||| |
| バリアフリーが進んでいる |
9% |
|||||||| |
| 著名人が多く住み、ステータスが高い |
9% |
|||||||| |
【調査結果の解説】 |
上位４位までが50％を超え、再開発の魅力の中心となっている
１位の街並みでは、一定規模の敷地面積が必要であるし、
２位の交通利便性も含め、上記の「再開発エリアの属性情報(1)」を参照して頂きたい
３位の各種施設は、生活利便施設であり、スーパーや学校や病院などが該当する
４位のステータスは、街並みとの組み合わせで考えるものだと思われる
１・４位を満たす大規模面開発において、出来上がった街は見に行くことでイメージが
明確になるが、開発前の姿からは想像できないことが多い
以下に、分かる限りの再開発前の状況を一覧にしたが、再開発はイメージを一新するだけの
付加価値の高いプロジェクトだということになる
また、魅力の中で、来訪者が多く、著名人が多く住むことはあまり評価されていない
賑わいよりは落ち着いて住める街の方が評価は高いと言うことであろう
|
| ※参考情報［再開発エリアの属性情報(2)］ |
| 再開発エリア名 |
再開発前の敷地利用状況 |
| 六本木ヒルズ |
テレビ朝日、商業ビル、住宅、寺院等 |
| 大川端リバーシティ（佃） |
IHIドッグ |
| 汐留シオサイト |
JR操車場 |
| 東雲キャナルコート |
三菱製鋼工場 |
| 品川グランドコモンズ |
JR鉄道関連用地 |
| 恵比寿ガーデンプレイス |
ビール工場 |
| シーフォートスクエア（天王洲アイル） |
倉庫街 |
| 広尾ガーデンヒルズ |
日赤医療センター（産院） |
| 代官山アドレス |
同潤会アパート |
| 白金アエルシティ |
町工場、住宅、店舗等 |
| TOKYO リ･デザイン（錦糸町） |
精工舎（セイコー）工場跡地 |
| J CITY TOKYO（神保町） |
印刷会社、古書卸店、住宅など |
| 秋葉原クロスフィールド |
神田青果市場跡 |
| （出典）アトラクターズ・ラボ調べ |
| 選択肢 |
回答者割合 |
|
| 10%くらい高い |
24% |
|||||||||||||||||||||||| |
| 20%くらい高い |
32% |
|||||||||||||||||||||||||||||||| |
| 30%くらい高い |
14% |
|||||||||||||| |
| 40%以上高い |
3% |
||| |
| ほとんど変わらない |
11% |
|||||||||| |
| 周辺物件より低い |
3% |
|| |
| 分からない |
13% |
|||||||||||| |
【調査結果の解説】 |
20％くらいが最も多く、約1/3を占め、10〜30％で70％を占めており、再開発案件が周辺の物件相場より高いことは認知されている
この平均値を取ると［16％］となり、この平均値を中心に分布することからも、この数値が標準的な感覚値に相当するものであろう
これに対して実際の価格は、分譲された同一年に同一駅で分譲された物件と比較すると、平均［28％］高くなる（下記、再開発分譲マンションの相場との比較）
再開発の魅力はその他の物件では真似の出来ないものであるがゆえに、価格は相場とはかけ離れることが多い
購入予定者の意識［16％］と実際の価格水準［28％］とのギャップから、必ずしも売れ行きが芳しくない状況になる物件もある
しかし、その価値は街が出来上がった後には、目の当たりにする再開発の魅力として、一定の評価に到ることが多いので、それを次項で紹介しよう
|
| ※参考情報［再開発分譲マンションの相場との比較］ |
| |
|
m2単価 |
|
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| 再開発エリア |
分譲マンション名 |
再開発 |
その他 |
付加価値度 |
比較対照駅 |
分譲年 |
| 大川端リバーシティ |
センチュリーパークタワー |
110.8 |
76.2 |
45% |
月島 |
1997 |
| 大川端リバーシティ |
センチュリーパークタワー |
96.7 |
76.3 |
27% |
月島 |
1998 |
| 代官山アドレス |
代官山アドレス |
141.5 |
101.8 |
39% |
代官山 |
1999 |
| 代官山アドレス |
代官山アドレス |
164.1 |
125.1 |
31% |
代官山 |
2000 |
| 東雲キャナルコート |
Ｗコンフォートタワーズ |
50.2 |
42.1 |
19% |
辰巳 |
2002 |
| 白金アエルシティ |
白金タワー |
103.4 |
93.9 |
10% |
白金高輪 |
2003 |
| 白金アエルシティ |
白金タワー |
108.5 |
87.3 |
24% |
白金高輪 |
2004 |
| 秋葉原クロスフィールド |
TOKYO TIMES TOWER |
89.2 |
73.8 |
21% |
秋葉原 |
2003 |
| 秋葉原クロスフィールド |
TOKYO TIMES TOWER |
90.0 |
77.0 |
17% |
秋葉原 |
2004 |
| TOKYO リ･デザイン |
ブリリアタワー東京 |
73.9 |
60.0 |
23% |
錦糸町 |
2004 |
| TOKYO リ･デザイン |
ブリリアタワー東京 |
76.2 |
49.0 |
55% |
錦糸町 |
2005 |
| |
|
|
|
28% |
|
|
| （出典）アトラクターズ・ラボ調べ |
再開発エリアの資産価値
- 再開発エリアの分譲マンションは周辺の物件と比較して、中古価格がどのようになると思いますか？
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| 選択肢 |
回答者割合 |
|
| 周辺物件と比較して下落率が大きい |
5% |
||||| |
| 周辺物件と同程度の下落率となる |
13% |
|||||||||||| |
| 周辺物件と比較して下落率が小さい |
64% |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||| |
| 分からない |
18% |
|||||||||||||||||| |
【調査結果の解説】 |
「新築分譲時の価格が高いがゆえに、中古になった際に資産価値が落ち易い」という考えもあるだろう
逆に、「周辺と比較しても一目置かれる物件であり続けるから、資産価値は落ちにくい」という考えもあるだろう
敢えて理由を問うことはしていないが、結果は下落率が小さいと思っている人が約2/3を占めている
実際は下記［新築と中古の価格比較結果（平均築年数順）］のように、築年数が経ってもほとんど資産価値が落ちにくいことが分かる
分譲から２年以内の上４件はプラス、つまり、分譲時より高く取引されているのが実態である
（Ｗコンフォートタワーズは値づけが安過ぎたと考えられるので、過剰の期待は禁物）
この比較は物件１棟単位ではなく、住戸単位で比較した結果なので、信頼性の高い値となっている
このように、長期保有しても資産価値が落ちないとなると、売却を前提にした居住期間で均した場合の住居費はかなり低くなる
|
| ※参考情報［新築と中古の価格比較結果（平均築年数順）］ |
| 分譲物件名 |
騰落率 |
サンプル数 |
平均築年数 |
中古価格の平均 |
新築価格の平均 |
分譲年 |
| Ｗコンフォートタワーズ |
19% |
5 |
0.0 |
4,630 |
3,881 |
2002 |
| 品川Ｖタワー |
7% |
10 |
1.0 |
9,971 |
9,374 |
2003 |
| 東京パークタワー |
4% |
3 |
1.1 |
9,412 |
9,000 |
2003 |
| 東京ツインパークス |
3% |
10 |
2.0 |
10,135 |
9,986 |
2002 |
| 代官山アドレス |
-2% |
5 |
3.4 |
10,636 |
10,971 |
1999 |
| センチュリーパークタワー |
-3% |
8 |
4.2 |
7,540 |
7,786 |
1999 |
| 恵比寿ガーデンテラス壱番館 |
-6% |
18 |
8.6 |
10,163 |
11,114 |
1993 |
| 平均値 |
3% |
|
|
|
|
|
（※下記はバブル［地価高騰］前の分譲であるから参考値） |
| 広尾ガーデンヒルズ |
62% |
81 |
14.05 |
13,931 |
9,071 |
1985 |
| （出典）アトラクターズ・ラボ調べ |
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