●●●「赤信号」「黄信号」「青信号」とは何？
建築＆住宅ジャーナリストの細野透です。新たに「住まいサーフィン」に記事を寄稿することになりました。まず簡単に自己紹介。
私は建築専門誌『日経ア─キテクチュア』編集長などを経て、２００６年からフリ─ランスで活動しています。マンションに関しては「日経産業新聞──目利きが斬る欄」に、月に１回のペースで、新たに発売されるマンションを評価する記事を執筆。ほかに複数のインターネットメディアに記事を寄稿しています。
一級建築士であるのに加えて、建築の構造で工学博士の学位を取得したため、「耐震偽装」や「傾斜マンション」など大きな事件が発生すると、新聞・雑誌・テレビ各局から多数の取材を受けます。このうち横浜の傾斜マンション事件では、管理組合から依頼されて、総会で「今後どうすればいいのか」を講演させてもらいました。
本コラムのタイトルは「赤信号」「黄信号」「青信号」と名付けました。
熊本地震で多数のマンションを損壊させた「地域係数Ｚの悲劇」
→ これは赤信号に相当するテーマになります。
超高層マンションの「エレベーター待ち時間」を、誰も答えられない複雑な事情
→ これは黄信号。立ち止まって理由を考えなければならないテーマです。
京都「田の字地区」の高級マンションを誰が買うのか
→ これは青信号。気軽に読める記事です。
このコラムでは社会の動きを見ながら、「赤信号」「黄信号」「青信号」の記事を書き分けていく予定です。
●●●住友不動産を日本一にした販売手法
第１回のテーマは、住友不動産の「青田売り」プラス「完成売り」という手法、にしました。
新築マンションを販売する方法は大きく２種類に分かれます。建物が完成する前に完売を目指す「青田売り」と、完成してから販売を開始する「完成売り（在庫売り）」です。
ユーザーの立場からすると、本来は、完成したマンションを自分の目で確認できる「完成売り（在庫売り）」の方が好ましいとされています。一方、マンション会社の立場からすると、事業資金をスムースに回転させる都合上、完成前に完売して在庫を持たないのが望ましいことになります。そのため、ほとんどの会社が「青田売り」を選択しています。
しかし、住友不動産だけは「青田売り」プラス「完成売り」という、両者を併用した独自の販売スタイルを採用しています。これは「早く売ることだけを目標にする」のではなく、「希望するユーザーには実物をきちんと見てもらって、納得してもらう」という考え方です。そのため事業計画としては、完成してから大体１年くらいの期間内に、全戸を売り切ることを目標にしています。
同社が「青田売り」プラス「完成売り」を採用したのは、超高層マンションが増えてきた２０００年頃でした。そして２０１４年には、全国で６３０８戸のマンションを供給（発売）して、不動産経済研究所「マンション全国供給ランキング」で初めて日本一の座に着きました。続く２０１５年と２０１６年もまた日本一の座を維持しました。
●●●９年かけて完売した「ワールドシティタワーズ」
住友不動産の「青田売り」プラス「完成売り」を語るとき、必ず触れなければならないのが、東京都港区港南４丁目に建つ「ワールドシティタワーズ」です。このマンションは、２００４年２月に着工し、２００７年２月に竣工しました。「アクアタワー」、「ブリーズタワー」、「キャピタルタワー」の３棟で構成され、４２階建、全２０９０戸。この戸数は、単一事業主による民間分譲マンションとして、日本最大級の規模を誇るものでした。
「ワールドシティタワーズ」の販売は、２００４年に開始され、２０１２年８月に終了しました。完売するまでに、実に９年間もかかっています。
「ワールドシティタワーズ」。京浜運河沿いに建つ
このマンションで、同社は「価格の微調整は行うが、値引きは行わない」姿勢を貫きました。注目したいのは、不動産マーケティングの「アトラクターズ・ラボ（現スタイルアクト）」が、２０１１年１０月に発表した、「首都圏分譲年別代表物件の中古騰落率」です。
これは、「新築時の住戸価格」と「２０１１年に売り出された住戸の現在価格（中古価格）」を突き合わせて、新築時からの騰落率（＝中古価格÷新築価格）を算出したものです。
「ワールドシティタワーズ」の数字を示しましょう。
事例数─５２９件
新築時（２００４年）単価─７７万円／平米（２５４万円／坪）
想定成約（２０１１年）単価─８２万円／平米（２７０万円／坪）
平均騰落率─７．１％
要するに、マンションの「完成売り」を続けている最中に、既に販売済みの住戸の資産価値が上昇し続けていたのです。
●●●「シティタワー梅田東」で完成売りを開始
住友不動産は現在、大阪の梅田周辺で、今年１月から超高層マンション「シティタワー梅田東」の完成売りを開始すると同時に、３月からはそこから南に約１キロ離れた場所で「シティタワー東梅田パークフロント」の青田売りも開始する予定です。
このうち「シティタワー梅田東」は、ほぼ全住戸がワイドスパンになっているほか、敷地面積の半分以上を公開空地（緑の空間）とし、さらに４２階に大規模なスカイラウンジとスカイアトリウムを設置しています。
最近、各メディアを対象にした竣工内覧会が開催され、私もスカイラウンジから見える梅田の超高層ビル群に目を奪われました。
夜のスカイラウンジ（実物）
夜のスカイアトリウム（実物）
【シティタワー梅田東の概要】
所在地─大阪市北区本庄西１丁目
規模─地上４４階、全５０１戸
売主─住友不動産、パナホーム
設計・施工─清水建設
完成─２０１６年１０月
販売─２０１７年１月から第５次販売を実施
●●●「シティタワー東梅田パークフロント」の青田売りを開始
竣工内覧会が終わった後に、新たに販売される「シティタワー東梅田パークフロント」を取材するため、次に総合マンションギャラリー梅田館を訪ねました。このマンションは、ほぼ全住戸がワイドスパンになっている、近くに扇町公園と野崎公園がある、２９階に大規模なスカイラウンジとスカイアトリウムがある──など、「シティタワー梅田東」との共通点が数多くあります。
【シティタワー東梅田パークフロントの概要】
所在地─大阪市北区野崎町
規模─地上３０階、全４９０戸
売主─住友不動産
設計・施工─前田建設
完成─２０１９年１月予定
販売─２０１７年２月下旬から第１次販売を開始
凹凸の多いシャープな外観（完成予想図）
エントランスホール（完成予想図）
換言すると、まずマンションギャラリーで現在工事中の「シティタワー東梅田パークフロント」の説明を受けた後に、完成済みの「シティタワー梅田東」を見学すれば、マンションの特徴を深く理解することが可能です。すなわち、「シティタワー梅田東」は、いわば“教材”としての役割も果たすことになるのです。
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