●●●湘南エリア最大のマンション「プレミスト湘南辻堂」
大和ハウス工業、神奈川中央交通、長谷工コーポレーションの３社は、湘南エリア最大の分譲マンション、「プレミスト湘南辻堂」の第１期販売を１１月下旬に開始する予定です。価格は専有面積約７２平方メートルのタイプで、４５００万円程度になると思われます。
ハード面には次のような特徴があります。
（１）東海道本線「辻堂駅」北口から徒歩９分。
（２）敷地はＮＴＴ社宅の跡地で、約３万５０００平方メートルの広さがある。
（３）建物はアクアフェイス（西街区）、フォレストフェイス（東街区）に分かれている。
（４）西街区は１４階・４０４戸、東街区は１３階・５１０戸、合計で９１４戸。
完成予想写真。左側（西街区）がアクアフェイス、右側（東街区）がフォレストフェイス（画像データは大和ハウス工業の提供）
配置図（画像データは大和ハウス工業の提供）
ソフト面には次のような特徴があります。
（１）最寄りの辻堂駅北口まで居住者専用のシャトルバスを運行。
（２）クラブカフェ、アリーナ、ライブラリーなど１６種類の共用施設を備える。
（３）音楽イベント、陶芸教室、サーフィン教室など１０種類以上のイベントを開催。
（４）体力測定にもとづいて、個別にトレーニングメニューを作成する、ウェルネスサービスを導入。
クラブカフェ（画像データは大和ハウス工業の提供）
●●●駅からマンションまでの徒歩時間
最寄り駅からマンションまでの徒歩時間は、「不動産の表示に関する公正競争規約」に従って計算されることになります。詳しく説明しましょう。
（１）「起点」は最寄り駅とし、「着点」はマンションの敷地のうち、駅に最も近い地点とする。
（２）すなわち、「最寄り駅からマンションのエントランスまでの距離」を、意味しているワケではない。
（３）直線距離ではなく、道路に沿って測定した距離（道路距離）をベースにする。
（４）道路距離８０ｍを、徒歩１分に換算する。
（５）坂道があるときでも、道路距離８０ｍを徒歩１分と計算していい。
（６）８０ｍ未満の端数が出たときは、その分を切り上げて１分と計算する。
（７）横断歩道などを渡るときでも、信号待ちの時間は考慮しなくてもいい。
プレミスト湘南辻堂の場合には、ＪＲ東海道本線「辻堂駅」北口から徒歩９分と表記されています。ただし、マンションの敷地が約３万５０００平方メートルと広いため、最も遠い位置にある住戸の場合にはさらに３分程度かかります。それに加えて、高層階に上がるためエレベーターを利用する場合には、待ち時間を考えると最低でも１分は必要です。
すなわち、大規模マンションでは、駅までの「真の徒歩時間」が、住戸の位置によって大きく違うことに注意しなければなりません。
「辻堂駅」から「プレミスト湘南辻堂」までの案内図（画像データは大和ハウス工業の提供）
●●●徒歩時間別の中古マンション坪単価
駅からマンションまでの徒歩時間が、「不動産の表示に関する公正競争規約」に詳しく定められているのはなぜでしょうか。それは、徒歩時間がマンションの資産価値を大きく左右するためです。
こういう場合、頼りになるのは、不動産情報サービスの東京カンテイが調べたデータです。同社は２０１０年１０月に、「徒歩時間別──新築＆中古マンション坪単価」と題するプレスリリースを発表しています。
まず中古マンションのデータを紹介しましょう。図は「三大都市圏・駅徒歩時間別──中古マンション徒歩１分との坪単価差」です。
「三大都市圏・駅徒歩時間別──中古マンション徒歩１分との坪単価差」（図表データは図表は東京カンテイ・プレスリリースから引用）。
首都圏では、駅から徒歩１分の中古マンションを基準とすると、１分遠ざかるごとに坪単価が４.０万円ずつ下落する傾向にあるのが分かります。
徒歩５分──坪単価が１１.３万円の下落
徒歩１０分──坪単価が３６.２万円の下落
徒歩１５分──坪単価が６０.３万円の下落
仮に駅から徒歩１分の場所にある、中古マンションの専有面積７０平方メートル（２１.２１坪）の住戸が、坪単価２００万円だとしましょう。この場合には、価格は４２４２万円になります。
徒歩１分、徒歩５分、１０分、１５分の中古マンションを比較してみましょう。
徒歩１分──坪単価２００.０万円（価格４２４２万円）
徒歩５分──坪単価１８８.７万円（価格４００２万円）
徒歩１０分──坪単価１６３.８万円（価格３４７４万円）
徒歩１５分──坪単価１３９.７万円（価格２９６３万円）
このように、首都圏にある中古マンションの資産価値は、最寄り駅からの徒歩時間にほぼ比例しているのです。なお神奈川県に関しては、東京カンテイのプレスリリースに、詳しいデータが掲載されています。
●●●徒歩時間別の新築マンション坪単価
次に新築マンションのデータを紹介しましょう。
「三大都市圏・駅徒歩時間別──新築マンション徒歩１分との坪単価差」（図表データは図表は東京カンテイ・プレスリリースから引用）。
首都圏では、駅から徒歩１分の新築マンションを基準とすると、１分遠ざかるごとに最初は坪単価が少し上昇するのに、徒歩６分を過ぎると下降に転じ、坪単価が２.８万円ずつ下落する傾向にあるのが分かります。
徒歩５分──坪単価が１.６万円の上昇
徒歩１０分──坪単価が２０.２万円の下落
徒歩１５分──坪単価が４１.５万円の下落
仮に駅から徒歩１分の場所にある、新築マンションの専有面積７０平方メートル（２１.２１坪）の住戸が、坪単価２２０万円だとしましょう。すると価格は４６６６万円になります。
徒歩１分、徒歩５分、１０分、１５分の新築マンションを比べてみましょう。
徒歩１分──坪単価２２０.０万円（価格４６６６万円）
徒歩５分──坪単価２２１.６万円（価格４７００万円）
徒歩１０分──坪単価１９９.８万円（価格４２３８万円）
徒歩１５分──坪単価１７８.５万円（価格３７８６万円）
このように、首都圏にある新築マンションの資産価値は、最寄り駅からの徒歩時間にほぼ比例しているのです。ただし、中古マンションの資産価値が最寄り駅からの徒歩時間に「極めて強く比例」しているのに、新築マンションは「普通程度に比例」している感じです。
なお神奈川県に関しては、東京カンテイのプレスリリースに、詳しいデータが掲載されています。
●●●居住者専用のシャトルバスを運行
大規模マンションの場合には、「最寄り駅からの徒歩時間」だけではなく、「その先にある各住戸までの徒歩時間」を考える必要があります。
最近では最寄り駅から徒歩１０分を超えると、居住者専用のシャトルバスを用意するケースが増えています。
プレミスト湘南辻堂の場合には、最寄りの辻堂駅からは徒歩９分なのですが、その先にある各住戸までの徒歩時間が最大で４〜５分かかることが考慮されたのか、シャトルバスが用意されることになりました。私もシャトルバスに乗せてもらいましたが、なかなか快適でした。
このマンションの売主は、２０１７年１月の段階では、大和ハウス工業と長谷工コーポレーションの２社で構成されていました。しかし、その後に神奈川中央交通が加わって、現在は３社で構成されています。
神奈川中央交通が加わった理由の１つは、「シャトルバスの運行はプロに任せた方が安心だから」ということなそうです。
同社は１００両を超えるシャトルバスを運行しています。ホームページを見ると、「経験豊富な運転士、安全走行を支える整備体制、心地よい接客サービス、万が一の事故にも万全な対応、トータルコストダウンを実現、自由なカラーリング」などとＰＲしています。
（「プレミスト湘南辻堂」で運行されるシャトルバスのデザイン、画像データは大和ハウス工業の提供）
気になるのは本数ですが、朝の通勤時間帯には１時間に８台のペースで、１台当たり３５名まで乗車できるそうです。すると「８×３５名＝２８０名」ということになります。
先ほど「中古マンションの資産価値が最寄り駅からの徒歩時間に『極めて強く比例』しているのに、新築マンションは『普通程度に比例』している、と述べました。
それを考慮すると、「プレミスト湘南辻堂｣はシャトルバスを運行しているため、最寄り駅からの徒歩時間が数分くらい近くなっているお陰で、実際の価格よりは資産価値が向上している──という風に受け取ることができるかもしれません。
ただし、色々調べてみましたが、｢シャトルバスと資産価値｣に関するデータは見当たりませんでした。居住者専用のシャトルバスを運行しているマンションの管理組合が、共同でその当たりを調査すれば、有用なデータが得られるかもしれません。
●●●管理費と修繕費の全国的な平均値
共用施設の運営・管理・維持やイベントの開催には費用がかかります。またシャトルバスの運行にも費用がかかります。その費用は原則として、各住戸の所有者が毎月支払う、「管理費」および「修繕積立金」でまかなわれます。
住戸の所有者──「管理費」および「修繕積立金」を支払う
管理組合──「管理費」および「修繕積立金」を管理する
管理会社──管理組合から依頼されて、共用施設を運営・維持・管理する
わざわざこのようなことを書いたのは、２０１７年９月に開催された「プレミスト湘南辻堂・モデルルーム」記者内覧会に出席した報道関係者の中から、「このマンションの共用施設は立派ですが、それを運営・管理・維持するための費用は、誰が支払うのですか」という質問が出たためです。
おそらくマンションを取材した経験がなかったため、このような質問をしたのだと思いますが、考え方によってはいい質問です。
一方、マンションに詳しそうな報道関係者からは、「管理費および修繕積立金はいくらですか」という質問がありました。これに対して、担当者からは「平均的な広さの住戸では２万５０００円前後」という回答がありました。この金額をどうとらえればいいのでしょうか。
国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室が、２０１５年４月に発表した「平成２５年度マンション総合調査」を調べてみました。
【５０１戸以上の大規模マンションの場合】
１戸当たり・月当たりの管理費（全国平均値）─１万４９３１円
１戸当たり・月当たりの修繕積立金（全国平均値）─１万２７６６円
管理費と修繕積立金の合計２万７６９７円
プレミスト湘南辻堂が全国平均値を下回ることができたのは、９１４戸という規模の効果だと思われます。
●●●マンション管理会社の評判
同マンションの管理会社は、長谷工コミュニティです。実は本ウェブサイト「住まいサーフィン」は、毎年、「入居者が選ぶ管理会社満足度ランキング」を発表しているので、長谷工コミュニティの評判はすぐに分かります。
【２０１７年の全体ランキング（２５社を評価）】
１位─野村不動産パートナーズ
２位─三井不動産レジデンシャルサービス
３位─住友不動産建物サービス
４位─伊藤忠アーバンコミュニティ
５位─東京建物アメニティサポート
５位─三菱地所コミュニティ
７位─モリモトクオリティ
８位─東急コミュニティー
９位─長谷工コミュニティ
以下２５位まで
評価の対象は、５大項目・１７小項目に分かれています。長谷工コミュニティは全体では９位ですが、イベントという小項目では２位に入っています。
プレミスト湘南辻堂で１０種類以上のイベントが開催されたのも、長谷工コミュニティから提案があったためなのかもしれません。
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細野 透（ほその・とおる）
建築＆住宅ジャ─ナリスト。
建築専門誌『日経ア─キテクチュア』編集長などを経て、２００６年からフリ─ランスで活動。東京大学大学院博士課程（建築学専攻）修了、工学博士、一級建築士。
著書に、『建築批評講座』（共著、日経ＢＰ社）、『ありえない家』（日本経済新聞社）、『耐震偽装』（日本経済新聞社）、『風水の真実』（日本経済新聞出版社）、『東京スカイツリーと東京タワー』（建築資料研究社）、『巨大地震権威１６人の警告』（共著、文春新書）、『謎深き庭 龍安寺石庭』（淡交社）など。