●●●「神戸海洋気象台」の跡地
先日、神戸に出張してきました。目的は、阪急不動産と野村不動産が４月上旬に販売を予定する、分譲マンション「ジオ神戸中山手通」の取材です。
所在地は神戸市中央区中山手通７丁目。マンションの敷地は「神戸海洋気象台」の跡地で、全体として小高い丘になっています。広さは１万平方メートル超とたっぷりしていて、建物は地上１５階、総戸数２５６戸と大規模です。
マンションを取材するとき、私は事前に準備作業を行います。今回はデベロッパーの阪急不動産から、あらかじめパンフレット、図面集、クオリティブックなどを送付してもらいました。
資料を重ねると厚さは実に４ｃｍにもなります。その資料にざっと目を通して、「もっと知りたいこと、よく分からなかったこと」などをメモして、取材に備えるのです。
それに加えて、ウェブサイトの「マンション口コミ掲示板」にも、目を通します。口コミ掲示板の内容はマンションによって“当たり外れ”があります。
“当たり”──マンションについて真面目に話し合っている場合
“外れ” ──そうではない場合
「ジオ神戸中山手通」の場合には、最寄り駅からの徒歩時間が１つの焦点になっていました。物件概要には次のように書いてあります。
地下鉄西神山手線「県庁前駅」から徒歩９分
神戸高速東西線「花隈駅」から徒歩１０分
ＪＲ東海道本線（神戸線）「元町駅」から徒歩１３分
これについて、掲示板では、次のような議論が交わされていました。
一「各駅からマンションに向かうと上り坂になる」
二「逆にマンションから各駅に向かうと下り坂になる」
三「よって、マンションに向かうときの時間と、駅に向かうときの時間は異なるはずである」
なかなか面白い視点ですね。
「ジオ神戸中山手通」の完成予想写真。マンションの北側（写真手前）には緑が豊かな宇治川公園があり、南側（写真奥）には、神戸の都心と神戸港が広がる。マンションは小高い丘の頂きに立つ（画像は阪急不動産の提供）
●●●平地では道路距離８０メートルを徒歩１分に換算
最寄り駅からの徒歩時間に関しては、不動産の広告を規制する「不動産の表示に関する公正競争規約」に基本方針が示され、「施行規則」にディテールが示されています。
施行規則第１０条（１０）──「徒歩による所要時間は、道路距離８０メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示すること。この場合において、１分未満の端数が生じたときは、１分として算出すること」
これを分かりやすく説明します。
一 直線距離ではなく、道路に沿って測定した距離（道路距離）をベースにする。
二 道路距離８０メートルを徒歩１分に換算する──１分間で８０メートルという距離は、女性がハイヒールで歩くときの速度を参考にしたという説もありますが、事実かどうかは分かりません。
三 ８０メートル未満の端数が出たときは、切り上げて１分とする──例えば道路距離が１００メートルなら、２０メートルの端数が出るため、所要時間は「２分」になります。
四 横断歩道や踏切り等を横断するとき、信号待ちの時間は考慮しなくてよい──信号が赤だったときの待ち時間が含まれないため、実際には「信号の数×１分」程度の時間が加わることがあります。
五 坂道があるため実際に歩く時間が長くなるときでも、道路距離８０メートルを徒歩１分に換算してよい──これは平坦な道路でも、坂道（上り坂、下り坂）でも、階段（上り階段、下り階段）でも、道路距離が８０メートルなら、徒歩時間はすべて１分という考え方です。
さて、「ジオ神戸中山手通」の場合には、駅からマンションに向かう道は上り坂であるのに加えて、信号もあるので、「徒歩９分」とはいっても、実際にはもう少し時間がかかると思われます。
また、逆にマンションから駅に向かう道は下り坂なので、もう少し時間が短くなると思われます。
すなわち、「駅からマンションに向かう場合」および「マンションから駅に向かう場合」に何分かかるのかは、実際に自分で歩いて確かめるしかないのです。
●●●図で見る「坂道の勾配と身体的負担の関係」
坂道や階段を歩くとき、参考になるいい資料があります。「移動形態の負担量と負担感の評価方法に関する研究」（土木学会第６０回年次学術講演会、平成１７年９月、名城大学藤井貴浩、同・松井寛、同・西本将典、同・枅川幸詩）に掲載された下の図です（図は同論文から引用）。
図「道路の勾配と心拍数およびエネルギー消費量の関係」
この図には、平地を歩いたとき、坂道や階段を歩いたとき、ＥＳ（エスカレーター）やＥＶ（エレベーター）に乗ったとき、静止しているときについて、「心拍数（空色）」および「エネルギー消費量（赤色）」が示されています。平地を歩いたときの数値を１.０として、それと比較しているのです。
このうち、身体が使うエネルギー消費量（赤色）に注目しましょう。
「平地を歩く」──エネルギー消費量１.０
「坂を上がる」
勾配５％の坂──エネルギー消費量１.３
勾配９％の坂──エネルギー消費量２.４
「坂を下りる」
勾配５％の坂──エネルギー消費量１.１
勾配９％の坂──エネルギー消費量１.１
勾配５％というのは、水平に１００メートル進んだとき、上に５メートル上がる坂道です。
勾配５％の坂を上がるときのエネルギー消費量１.３とは、「少しがんばって歩いている」という感じです。その一方、下りるときのエネルギー消費量は１.１なので、「平地とほぼ同じ感じ」です。
次に勾配９％というのは、水平に１００メートル進んだとき、上に９メートル上がる坂道です。
勾配９％の坂を上がるときのエネルギー消費量は２.４なので、「ものすごくがんばって歩いている」という感じです。ちなみに、階段を上がるときのエネルギー消費量もほぼ２.４なので、想像がつくと思います。
その一方、勾配９％の坂を下りるときのエネルギー消費量は１.１なので、こちらもまた「平地とほぼ同じ感じ」です。
なお、自転車で坂を上がる場合、普通の人だと勾配が５％くらいから「少しきつく」なり、鍛えている人でも勾配が１０％を超えると「かなりきつく」なるそうです。
これで予備知識が身につきました。それでは、いざ現地へ！
●●●「ジオ神戸中山手通」および最寄り駅の位置関係
取材の当日は、ＪＲ神戸駅の東側に立つ「ハウジング・デザイン・センター神戸（ＨＤＣ神戸）」内にある、「ジオ神戸中山手通マンションサロン」を１４時半に訪ねるというアポでした。
しかしながら、私は新神戸駅に１２時１５分に到着しました。アポまでの２時間強を活用。最寄り駅からマンションまでの「歩行実験」を繰り返して、徒歩時間を「確認してみよう」という作戦です。
なお現地では今、２０１９年８月の竣工を目指して工事中なので、敷地は工事用の塀で囲まれて中に入ることはできません。
ここでまず、マンションの案内図を眺めておくことにしましょう（画像は阪急不動産の提供）。
「ジオ神戸中山手通」に加えて、地下鉄西神山手線「県庁前駅」、神戸高速東西線「花隈駅」、ＪＲ東海道本線「元町駅」など最寄り駅の位置が分かります。円が３つ描かれていますが、これはそれぞれ「ジオ神戸中山手通」から５００メートル圏、１０００メートル圏、１５００メートル圏を示しています。
●●●県庁前駅とマンションの間を往復（実験１・実験２）
地下鉄西神山手線「県庁前駅」から、「ジオ神戸中山手通」の敷地まで歩いた場合に必要になる、各種のデータを下にまとめました。
【実験その１──県庁前駅からマンション東側の主入口へ（上がり坂）】
物件概要の表示──徒歩９分
道路距離──約７００メートル
県庁前駅の標高──約２５メートル
マンション敷地（東側主入口）の標高──約４８メートル
平均勾配──３.３％（標高差２３メートル）
エネルギー消費量──平地の１.２倍
信号──２カ所
実際に歩いた結果──徒歩８分台
まず道路距離８０メートルを徒歩１分と考えるので、道路距離が約７００メートルの場合には次のような計算をします。
「約７００÷８０＝約８.７５」──端数を繰り上げて、徒歩９分になります。
次に道路の平均勾配を計算します。県庁前駅の標高が約２５メートル、マンション敷地（東側主入口）の標高が約４８メートルなので、標高差は２３メートルになります。
「標高差（２３メートル）÷道路距離（７００メートル）＝平均勾配（３.３％）」
先ほど見た図「道路の勾配と心拍数およびエネルギー消費量の関係」と照らし合わせると、上がり坂の平均勾配が３.３％のとき、エネルギー消費量は平地の１.２倍になります。
ただし、今回は「ゆるい坂になった南北方向の道」と「平坦な東西方向の道」が、半分ずつ混じり合っています。そのため、実際に歩いているとき、「小高い丘」であることをはっきり意識したのは、敷地のすぐそばに近づいたときだけでした。
すなわち、エネルギー消費量が平地の１.２倍とはいっても、体感的には「少しがんばるレベル」でした。それゆえに、赤信号のため１回待ったにもかかわらず、全体では８分台に収まりました。
後で振り返ると、「実験その１」だったので、気を引き締めて普段より早いペースで歩いていたのかもしれません。
【実験その２──マンション東側の主入口から県庁前駅へ（下り坂）】
物件概要の表示──徒歩９分
エネルギー消費量──平地の１.１倍
実際に歩いた結果──徒歩８分
マンションから県庁前駅に向かう道は、信号待ちが１回あったにもかかわらず、徒歩８分で済みました。全体がなだらかな下り坂であるゆえに、エネルギー消費量は平地の１.１倍と「楽勝」でした。よって、「ニュートンの万有引力の法則」にも助けられて、足運びが軽快になった結果と思われます。
なお「ニュートンの万有引力の法則」とは、リンゴの樹から落ちたリンゴは地面に到達するし、地面が坂になっていたら低い方に転がっていく、というような内容です。
●●●花隈駅からマンションの間を２往復（実験３〜実験６）
次は神戸高速東西線「花隈駅」」からマンションへ向かう試験です。この場合、Ａ（標高差が多いコース）と、Ｂ（標高差が少ないコース）という２つのコースを往復しなければなりません。すなわち。実験３から実験６まで、合計で４回も歩くことになります。
これは、どういうことでしょうか。実はこのマンションには、２つの入口があるため、それを考慮しなければならないのです。
標高差が大きいコース（物件概要に記されている）
花隈駅 ➡ マンション東側の主入口 ➡ 花隈駅
標高差が小さいコース（物件概要に記されていない）
花隈駅 ➡ マンション西側の副入口 ➡ 花隈駅
【実験その３（標高差が大きいコース）──花隈駅からマンション東側の主入口へ（上がり坂）】
物件概要の表示──徒歩１０分
道路距離──約８００メートル
花隈駅の標高──約４メートル
マンション敷地（東側主入口）の標高──約４８メートル
平均勾配──５.５％（標高差約４４メートル）
エネルギー消費量──平地の１.４倍
信号──１カ所
実際に歩いた結果──徒歩１２分
これは物件概要に徒歩１０分と記されたコースで、道路距離にして約８００メートル、標高差にして約４４メートルあり、マンション東側の主入口に通じています。
平均勾配が５.５％なので、エネルギー消費量は平地の１.４倍にもなる、ややきついコースです。特に駅から敷地に近づいた後に続く１００メートルくらいの急な上がり坂では、息が「ハァッ、ハアッ」と荒くなってきます。
よって、さすがに徒歩１０分というワケにはいかず、信号待ち１回の時間を含めて１２分かかりました。
【実験その４（標高差が大きいコース）──マンション東側の主入口から花隈駅へ（下り坂）】
物件概要の表示──徒歩１０分
エネルギー消費量──平地の１.１倍
実際に歩いた結果──徒歩９分
逆にマンションから花隈駅に向かうときには、エネルギー消費量は平地の１.１倍とほぼ変わりません。このため下り坂を「ニュートンの万有引力の法則」に助けられてリズミカルに歩くと、信号待ち１回の時間を含めても９分台で済みました。
【実験その５（標高差が小さいコース）──花隈駅からマンション西側の副入口へ（上がり坂）】
物件概要の予想表示──徒歩１１分
道路距離──約８３０メートル
花隈駅の標高──約４メートル
マンション敷地（西側副入口）の標高──約３４メートル
平均勾配──３.６％（標高差約３０メートル）
エネルギー消費量──平地の１.２倍
信号──１カ所
実際に歩いた結果──徒歩１０分
このマンションには東側の主入口（標高約４８メートル）とは別に、西側に副入口（標高約３４メートル）があります。「実験その５」と「その６」は、この副入口を使います。
西側の副入口を使うコースは、物件概要には記されていません。よって道路距離が約８３０メートルであることを手がかりに、「約８３０÷８０＝約１０.４」という計算を根拠にして、「物件概要の予想表示──徒歩１１分」としておきました。
さて、すでに行った「実験その３」では、花隈駅からマンション東側の主入口へ向かう上がり坂は、平均勾配が５.５％なので、エネルギー消費量が平地の１.４倍でした。
しかし花隈駅からマンション西側の副入口へ向かう上がり坂は、平均勾配が３.６％なので、エネルギー消費量も平地の１.２倍に抑えられます。いわば「苦労が半減」です。
よって東側の主入口コースだと花隈駅から徒歩１２分もかかったのに、西側の副入口コースだと信号待ち１回の時間を含めて約１０分で済みました。
そして、西側の副入口から住戸階に向かうときエレベーターに乗ると、坂道に換算して１４メートル分の高さを「楽々」と移動できます。
【実験その６（標高差が小さいコース）──マンション西側の副入口から花隈駅へ（下り坂）】
物件概要的な予想表示──徒歩１１分
エネルギー消費量──平地の１.１倍
実際に歩いた結果──９分
マンション西側の副入口から花隈駅に向かうときには、エネルギー消費量は平地の１.１倍と余り変わりません。そのため、「ニュートンの万有引力の法則」に助けられて下り坂をリズミカルに進むことができ、信号待ち１回の時間を含めて、何と９分で済みました。
このとき、忘れてはならないのは、マンションと駅の間を行き来する６回の歩行実験のうち、６回目だったという事実です。「これで最後!」と思えば、足取りが軽くなってきます。それゆえの９分だったのかもしれません。
●●●この実験結果を信用できるのか？
６回の歩行実験の結果を一覧表にまとめてみました。
これを要約しましょう。まず下がり坂（実験２・４・６）です。
〔実験２・４・６──物件概要の徒歩時間に比べて、実際に歩いた方が早い〕
この結果には、リンゴが転げ落ちる「ニュートンの万有引力の法則」を思い浮かべて、多くの皆さんが納得するのではないでしょうか。私自身も納得しています。
次に上がり坂（実験１・３・５）です。
〔実験１・５──物件概要の徒歩時間に比べて、実際に歩いた方が早い〕
〔実験３──物件概要の徒歩時間に比べて、実際に歩いた方が遅い〕
自分で実験しておきながら、こんな指摘をするのは変かもしれませんが、「実験１・５の結果は信用できないかもしれません」。
人の性格を大きく二分する方法として、「イソップ童話」に登場するアリ型とキリギリス型があります。アリは働き者タイプなので、上がり坂でも「テキパキ」歩くと思います。よって早く着くはずです。
一方、キリギリスは楽をしたいタイプなので、上がり坂は「ノンビリ」歩くと思います。よって遅く着くはずです。
歩行実験をしていた最中の私は、大げさにいえば「真実を追究しよう」という使命感に燃えていたので、アリ型に変身。上がり坂であってもテキパキと歩いたため、実験１と５にその成果が現れたと思われます。つまり、精神的には「行け行け状態」なのです。
一方、実験３ではコースの最後に平均勾配が５.５％、エネルギー消費量が平地の１.４倍という数字以上にきつい上がり坂が待ち構えていて、息が「ハァッ、ハアッ」と荒くなってきました。そのため、自ずとアリからキリギリスに戻って、スピードを落としてしまいました。それゆえに、歩いた方が遅くなったと思われます。つまり、実験３の結果は信用できるのです。
この記事ですでに、「移動形態の負担量と負担感の評価方法に関する研究」に掲載された、図「道路の勾配と心拍数およびエネルギー消費量の関係」を紹介しました。
私はこの論文を初めて読んだとき、「勾配とエネルギー消費量」の関係ではなく、「勾配と歩く速度」の関係を求めた方が実用的と考えていました。けれども、今になってやっと大切なことが分かりました。
「歩く速度」には性格（アリとキリギリス）が関係してくるので、客観的な数字を求めるのが難しいということです。
●●●斜面都市では「最寄り駅から徒歩何分」という表記の改善が必要
私は６回の歩行実験を終えた後、人口の多い斜面都市に関しては、「駅からマンションまで、あるいはマンションから駅までをひとくくりにして、徒歩何分と表記する方法」を改善した方がいいと感じました。
次に掲載する図は、日本開発構想研究所の西沢明研究主幹が執筆した論文、「日本の斜面都市」から引用したものです。
図「傾斜度１５％以上の人口集中地区が多い上位２０都市」
（青色は「傾斜度１５％以上の人口集中地区の面積（ヘクタール）」）
（赤色は「傾斜度２０％以上の人口集中地区の面積（ヘクタール）」）
これによると、神戸市には傾斜度１５％以上の人口集中地区が、１９９７ヘクタールも存在します。
先に掲載した図「道路の勾配と心拍数およびエネルギー消費量の関係」は、上がり坂の勾配（傾斜度）が５％を超えると、身体にかかる負担が急激に増えていくことを示しています。
すなわち、傾斜地に立つ分譲マンションの物件概要欄に記された「徒歩○分」という数字が、上がり坂の勾配がきつくなるにつれて不正確になっていくのです。
日本には、傾斜度１５％以上の人口集中地区を持つ都市が、少なくありません。よって、「不動産の表示に関する公正競争規約」の「施行規則」を、そろそろ見直す時期が来ているのではないでしょうか。
そして、行き（マンション ➡ 駅）と帰り（駅 ➡ マンション）に分けて、上がり坂と下り坂の影響を考慮した方がいいと思います。
●●●ユーザーが評価する５つのポイント
さて歩行実験が終わった後、「ジオ神戸中山手通マンションサロン」を訪ねて、阪急不動産の企画担当者と販売担当者に取材しました。
マンションサロンを見学に来たユーザー（想定購入者）に聞くと、このマンションを評価する主な理由は次の５点ということです。
（１）神戸の都心、すなわち三ノ宮駅、トアロード、旧居留地、元町駅、旧居留地、南京町、元町通商店街などが、マンションから２キロ圏に収まる。
（２）海にも山にも近くて、健康な生活を送ることができる。
（３）敷地が「神戸海洋気象台」跡地の小高い丘で、開放感があり、眺望にも恵まれている。
（４）敷地面積が１万平方メートルを超えるという「希少性」。こういう物件は、神戸市全体でも３５件と少ないし、中央区にはわずか１件しかない。
（５）住戸の専有面積は７０平方メートル台が１０７戸（４２％）、８０平方メートル台が９２戸（３６％）、９０〜１１０平方メートル台が５７戸（２２％）という内訳で、「永住思考」の広い間取りが多い。
私はこのマンションを取材しながら、いろいろな建築書に書かれた、「傾斜地には個性的な集合住宅が誕生するケースが多い」という指摘を思い浮かべていました。
このマンションも、集合住宅の分野では高い定評のある「日建ハウジングシステム」が設計しただけあって、実に個性的です。ただし、個性的ということは、マンションの構造をきちんと理解するためには、かなりの時間がかかることを意味しています。
マンションの図面、パース、建築模型を詳しく検討するだけではなく、建設現場にも足を運んで敷地の様子を観察。「自分の予算と希望に叶うのはどんな住戸であるのか」を、時間をかけてじっくり研究する必要があります。
なお、第１期の販売価格は３５９８万円（専有面積７６平方メートル、坪単価約１５６万円）から１億３００万円（同約１１４平方メートル、同約２９７万円）の予定です。
最後に配置図を添付しておきます。上が北側で、下が南側です（画像は阪急不動産の提供）。
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細野 透（ほその・とおる）
建築＆住宅ジャ─ナリスト。
建築専門誌『日経ア─キテクチュア』編集長などを経て、２００６年からフリ─ランスで活動。東京大学大学院博士課程（建築学専攻）修了、工学博士、一級建築士。
著書に、『建築批評講座』（共著、日経ＢＰ社）、『ありえない家』（日本経済新聞社）、『耐震偽装』（日本経済新聞社）、『風水の真実』（日本経済新聞出版社）、『東京スカイツリーと東京タワー』（建築資料研究社）、『巨大地震権威１６人の警告』（共著、文春新書）、『謎深き庭 龍安寺石庭』（淡交社）など。