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住まいサーフィン編集部

マンション購入時の頭金目安はいくら?頭金ゼロでの購入は危ない?注意点を解説!

2023年12月12日

更新日最終更新日:

マンション購入で気になる人も多いのが、「マンションの頭金はいくら用意すればよいのか?」という問題。

自宅購入のタイミングは、結婚やお子さんの誕生などライフイベントと重なり、大きい出費が続く方も多いです。
そのため、「今手元にそれほど現金がない」「貯金を減らしたくない」と考えている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回のコラムでは、頭金がいくら必要なのか、また頭金ゼロでの購入は可能なのか?を解説していきます。
また、あなたが希望するマンションの価格帯別に、「頭金をいくら用意すべきか?」についてもご紹介します。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします!

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1.マンションの頭金とはそもそも何か?

頭金とは、不動産や自動車などの高額な買い物の際に分割払い(ローン)で支払う金額とは別に、購入と同じタイミングで現金で支払う代金を指します。

  • マンション購入代金=頭金+住宅ローンの借入額

マンション購入代金から頭金を引いた額が住宅ローンの借入額となるため、頭金を多く支払えば、その分住宅ローンの借入額を抑えられることになります。

ここからは、頭金を支払い、住宅ローンの借入額を減らすことのメリット、頭金を支払うデメリットについて、詳しくご紹介していきます。

2.購入時に頭金を支払うメリット・デメリット

マンション購入時に頭金を支払うメリット

まずは頭金を支払うメリットを確認していきましょう。

住宅ローン返済の負担が軽減される

1つ目のメリットとして、住宅ローンの返済負担が減る点があげられます。

頭金を支払い、借入金額を減らすことでローン返済額は少なくなり、毎月の負担が軽減されます。

また、借入金額と利息金額は比例するため、ローン利息を減らすことにもなります。

例として、頭金のあり・なしで住宅ローン金額を比較していきましょう。

前提条件

マンション購入代金 5,000万円
住宅ローン金利 0.45%
借入期間 35年

頭金1,000万円の場合

総支払額 53,240,137円
(ローン43,240,137円)
毎月の支払額 102,953円

頭金ゼロ円の場合

総支払額 54,050,172円
毎月の支払額 128,691円

頭金1,000万円を入れた場合と入れない場合では、利息金額に約81万円の差が生じます。

毎月の支払額では、約2.5万円の違いとなりました。

このように、同じ金額のマンションであっても最初に支払う頭金の額によって総支払額に差が出てくることが分かります。

住宅ローン金利で優遇される場合もある

2つ目のメリットとして、頭金を支払うことで、住宅ローン金利が優遇される可能性があります。

目安として、自己資金(頭金)を物件の10%~20%以上入れることで金利が下がる場合が多いです。実際の金利例をご紹介します。
(2023年12月時点)

【イオン銀行】新規借入・変動金利

自己資金20%以上 年0.380%
自己資金20%未満 年0.430%

(参考)イオン銀行の住宅ローン

【フラット35】固定金利(21~35年・団信あり)

自己資金10%以上 年1.910%~年3.470%
自己資金10%未満 年2.050%~年3.610%

(参考)最新の金利情報:長期固定住宅ローン【フラット35】 (jhf.go.jp)

フラット35利用時に、0.14%の金利差によって総支払額はどの程度変化するのか、シミュレーションしてみましょう。

マンション購入代金 5,000万円
借入期間 35年

自己資金10%以上の場合

頭金 500万円
住宅ローン金利 1.910%
総支払額 66,739,245円
(ローン61,739,245円)
毎月の支払額 146,998円

自己資金10%未満の場合

住宅ローン金利 2.050%
総支払額 70,105,256円
毎月の支払額 166,917円

頭金としてマンション購入代金の10%を入れた場合、総支払額には約336万円の差が生じます。0.14%の金利差が、35年では大きな価格差となります。
毎月の支払額の差は、19,919円となりました。

フラット35をはじめとする長期固定金利を利用する予定の方は、頭金の有無により総支払額も大きく変動する点に注意が必要です。

住宅ローンの審査が通りやすい

3つ目のメリットとして、頭金を用意することで住宅ローンの審査が通りやすくなる点があげられます。
マンション購入時、住宅ローンを利用するためには金融機関の審査が必要となります。
頭金を用意していることで、『計画的に貯蓄できる人間=ローン返済を滞りなく行える人間』と見なされるため、審査に通過しやすくなります。

もちろん、頭金の有無だけで信用度を判断されるわけではありません。
しかし、より有利な条件での住宅ローンを借りるためのポイントの一つとなっていますので覚えておきましょう。

住宅ローンは金融機関によって金利も様々で、審査の判断基準も異なります。
各金融機関の最新金利情報は下記の記事でご紹介していますので、気になる方は参考にされてください。

住宅ローンの金利相場をタイプ別に徹底比較!お得に借り入れするために!

2023/12/01

最新の金利相場について解説をし、タイプ別に金利を比較します。

マンション購入時に頭金を支払うデメリット

頭金を支払うことにはデメリットもあります。

万が一の備えとしての貯蓄が無くなる

頭金を支払うデメリットとして、貯蓄を切り崩すことで、万が一の事態に対応できなくなるリスクがあげられます。

また、マンション購入においては購入代金のほかにも、初期費用や引越し費用などで想定以上の出費が発生する場合が多いです。
頭金の支払いでは無理をせず、手元の現金は多めに残しておくことをおすすめします。

マンション購入時に貯金が少ない場合の注意点として、下記の記事もご参照ください。

マンションを購入するために貯金は必要?必要費用や注意点を解説!

2023/12/06

マンションを購入するために必要な費用や、貯金が少ない状態で購入する際の注意点について解説していきます。

今は変動金利が超低金利なので、あえて頭金ゼロにする人も多い

2023年12月現在、住宅ローンの変動金利の相場は0.3%~0.4%台です。一部ネット銀行では、条件を満たすことで0.2%台で借りられます。
これだけ金利が低いと、頭金の分のお金を投資等に回した方が結果的には得することもあるでしょう。

また、マンション価格の高騰は続いています。そして、少なくともあと1~2年は新築マンションの価格は下がらないと考えられます。
頭金がある程度貯まってから住宅購入をしようと考えている人は、むしろ頭金ゼロで早めに購入した方が良いかもしれません。詳しくは後ほどシミュレーションしながら解説します。

ここまで頭金を支払うことのメリット・デメリットについてご紹介してきました。

続いて、マンション購入者たちが実際にどのくらいの頭金を入れているのか、一般的な相場について説明していきます。

3.頭金はいくら必要なのか?一般的な平均金額・相場目安をご紹介

それでは実際に、自宅購入者が頭金をいくらくらい用意しているのかを見ていきましょう。

まず参考として、「2022年度 フラット35利用者調査」の調査結果がこちらです。

物件種別 平均金額 割合
新築マンション 987.8万円 20.4%
中古マンション 528.9万円 16.8%
建売住宅 317.7万円 8.5%

調査結果を見ると、マンション購入時、フラット35の利用者は平均して1~2割の頭金を用意していることが分かります。
フラット35の場合、1割以上頭金を支払うことで金利が下がるため、1割強の頭金を用意する方が多いと考えられます。

続いて、三井住友信託銀行による調査「2023年 住まいと資産形成に関する意識と実態調査」では、下記のような結果となっています。

  • • 借入金額3000万円以上だと、3人に1人が頭金ゼロ
  • • 頭金ゼロで最も多かった理由は「手元にお金を保有したかったから」

こちらの調査では、借入金額が3000万円以上だと3人に1人が頭金なしで購入したという結果となっています。
頭金なしでの購入者が多いことに驚かれた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

次の項では、頭金なしでのマンション購入について、さらに詳しくご説明していきます。

4.頭金ゼロでもマンションの購入は可能か?

今現在、頭金なしでのマンション購入は全く問題ありません

昔は今よりも住宅ローン金利が高く、住宅ローンを借りる際に1~2割の頭金が必要でした。
そのため、頭金は絶対に必要だと考えられている方が今も多いです。

しかし現在では、マンション購入代金の全額をローン借入可能な金融機関が多くなり、前述の調査結果のように頭金ゼロで購入される方が増えています。
さらに、ネット銀行などでは、物件金額以外に発生する諸費用も一緒に借り入れることができる住宅ローンの利用も出来るようになっています。

そのため、自宅購入時にまとまった額の蓄えが無くてもマイホームを手に入れることが可能になりました。

頭金ゼロでマンション購入する際の注意点

ただし、頭金なしでのマンション購入には、いくつかの注意点もあります。

毎月の支払負担が重くなる

頭金なしでのマンション購入の場合、当然ながら毎月のローン支払い額が大きくなります。

将来、お子さんの進学等で今より毎月の出費が増えた場合も、同じペースで返済し続けることは可能であるか、事前に返済シミュレーションをしっかりとしておきましょう。

売却できなくなるリスク

購入した自宅マンションを、短期間で手放す可能性がある方は注意が必要です。

自宅マンション売却時、購入当時の金額と同等の金額で売却できれば全く問題はありません。
しかし、売却額がローン残債を下回ってしまう場合に、マンションを売ったお金で住宅ローンを返済しきれず、追加で現金の持ち出しが発生してしまうリスクがあります。

このように、住宅ローンを返すためのお金が足りなくなった場合には、引っ越したくても引っ越せなくなってしまうという危険性があります。

短期売却の可能性がある方は、「資産価値の高いマンションを手に入れる」かつ、「マンションの値下がり分を購入時の頭金でカバーしておく」必要があります。

資産価値の重要性については下記のコラムで詳しく解説しています。
気になる方はご参照ください。

「資産価値」は何故重要なのか?価値の下がりにくいマンション・戸建ての選び方

2022/10/25

資産価値が将来の安心&万が一の備えに繋がる理由と、資産価値のある家を選ぶ方法を詳しく解説していきます。

5.マンション購入時に頭金を決める際のポイント

頭金ゼロでのマンション購入が可能であることが分かったところで、続いては頭金の額を決めるためのポイントとして、現在の住宅ローン概況をご紹介します。

近年、住宅ローン金利は過去最低水準の金利で推移しており、多くの金融機関で1%を切る低金利が設定されています。
また同時に、住宅ローン減税制度によって、最大13年間にわたり住宅ローンの金利負担が軽減されます。

このように、金利が非常に低く、住宅ローン減税制度が使える現在、頭金は支払わずに全額ローンを組み、住宅ローン減税制度を活用した方がお得な場合も多くなっています。

住宅ローン減税制度の概要

  • ● 毎年、住宅ローン残高の0.7%が所得税から控除される(最大13年間)
  • ● 控除が適用される限度額は最大4,500万円(2024・2025年入居、長期優良認定住宅等の場合)
  • ● つまり毎年最大31.5万円が控除される

ただし、このままの制度がずっと続くわけではなく、住宅ローン減税制度の控除額は段階的に引き下げられています。
また、金利条件は常に変動しますので、数年後には金利は今よりも上がってしまう可能性もあります。

頭金を貯めて数年後に購入するよりも、今の好条件で頭金なしで購入してしまう方が、結果として負担額が少なくなることもあるでしょう。

そこで次は、頭金の有り無しで、実際に支払いはどの程度変わるのか?をシミュレーションしていきます。
頭金なしで買ってしまうべきか、もう少しお金を貯めて数年後に購入した方がよいかの判断材料としてチェックしてみてください。

住宅ローン減税制度についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご参照ください。

住宅ローン減税制度を徹底解説!改正による変更点や適用条件は?

2023/01/06

住宅ローン減税制度について利用条件や申請方法をご紹介します。

6.頭金はいくら用意すべきか?価格別シミュレーション

それでは最後に、物件の価格別に頭金有り無しでの購入シミュレーションをしていきます。

物件金額 頭金ゼロ 頭金10% 総支払額の差
月支払額 総支払額 月支払額 総支払額
4,000万円 102,953 43,240,137 92,657 42,916,124 324,013
5,000万円 128,691 54,050,172 115,822 53,645,155 405,017
6,000万円 154,429 64,860,206 138,986 64,374,185 486,021
7,000万円 180,167 75,670,240 162,151 75,103,216 567,024
8,000万円 205,905 86,480,275 185,315 85,832,247 648,028
9,000万円 231,644 97,290,309 208,479 96,561,278 729,031

※変動金利0.45%/借入期間35年/元利均等返済で計算

変動金利の場合、頭金10%の有り無しにより総支払額は「物件金額の約0.8%」ほど、差が生じる結果となりました。
数十万円の差となっていますので、物件価格によっては住宅ローン減税制度の控除額でカバーできる額とも言えます。

ただし変動金利の場合は、将来金利上昇し、利息負担が増える可能性がある点に注意が必要です。
実際に金利上昇した場合には、繰り上げ返済や借り換えなどの対応を行った方が良い場合もあります。

続いて、自己資金(頭金)の割合により金利が変動するフラット35を利用する場合は下記のようになります。

物件金額 頭金ゼロ(年2.05%) 頭金10%(年1.91%) 総支払額の差
月支払額 総支払額 月支払額 総支払額
4,000万円 133,534 56,084,205 117,599 53,391,396 2,692,809
5,000万円 166,917 70,105,256 146,998 66,739,245 3,366,011
6,000万円 200,301 84,126,308 176,398 80,087,094 4,039,214
7,000万円 233,684 98,147,359 205,797 93,434,943 4,712,416
8,000万円 267,068 112,168,410 235,197 106,782,792 5,385,618

※35年固定金利(2023年12月時点)
※フラット35の融資限度額は8,000万円

フラット35利用の場合、頭金10%の有無で総支払額は「物件金額の約6.7%」差が生じます。
金額差は大きく、フラット35を利用する場合には頭金を支払うことによりローン負担は大きく軽減されます。

ただし、賃貸住宅に頭金を貯めている間も家賃の支払いは毎月続いていきます。
賃貸住宅にお住まいで家賃補助がない方は、早めに購入してしまった方が良い場合もあります。
また市況変化により、住宅ローン金利が今後さらに上昇する可能性もあります。

上記の2点を踏まえ、「頭金を貯めてから購入」もしくは「早めにマンションを購入して利息を払う」、どちらがより安くなるかをシミュレーションすることをおすすめします。

7.まとめ

ここまでマンションの頭金の必要性などについてご説明してきました。

人生で一番大きい買い物といえる自宅購入。
金銭面で不安を感じる点も多いと思いますが、本記事でご紹介した通り、頭金ゼロでマンションを購入される方も多くいらっしゃいますのでまずは具体的な検討を始めてみてください。

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