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住まいサーフィン編集部

「三田ガーデンヒルズ」はなぜ注目度が高いのか?価格予想や周辺相場もチェック!

2022年11月28日

更新日最終更新日:

港区最大の敷地面積に建てられる大規模マンション「三田ガーデンヒルズ」。
資産価値が維持される条件を多く兼ね備え、ヴィンテージマンションとなる可能性が高いマンションであるということで、大きな期待が寄せられています。
現在エントリー受付中で、2023年2月上旬より第一期販売が開始される予定です。

この記事では、「三田ガーデンヒルズ」の魅力や資産性、周辺マンションの相場についてご紹介します。

この記事を書いた人

住まいサーフィン編集部

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1.三田ガーデンヒルズ独自の魅力

「三田ガーデンヒルズ」は、三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスが共同開発するマンションです。
ガーデンヒルズの名を冠する物件は、1987年竣工の「広尾ガーデンヒルズ」以来38年ぶりとなります。

そして、前作の「広尾ガーデンヒルズ」は、築30年以上が経過しているにも関わらず新築時よりも値上がりしているマンション。
現在販売中の住戸は2億円以上で売り出されており、ヴィンテージマンションの代名詞とも言われています。

ちなみに、ヴィンテージマンションとは、築年数が経過してもなお人気が高く、物件価格が維持されているマンションを指す名称です。
明確な定義はありませんが、不動産調査会社の東京カンテイはヴィンテージマンションの条件を下記としています。

ヴィンテージマンションの条件

  • ● 築10年以上
  • ● 住宅地(住居用途地域)に所在
  • ● 平均専有面積が100㎡前後

古くなるにつれ価値が下落していくマンション市場において、ヴィンテージマンションと呼ばれている物件はごくわずか
流行り廃りのない優れた意匠、立地の良さ、ゆとりある住戸、行き届いた管理体制を兼ね備えた物件のみが長きにわたり資産性を保ち続けることができるのです。

そして、今回販売される「三田ガーデンヒルズ」も、資産性を保ちやすい条件が揃った希少性の高いマンションといえます。
将来、ヴィンテージマンションと呼ばれていくにふさわしい魅力を兼ね備えている「三田ガーデンヒルズ」。

ここからは、「三田ガーデンヒルズ」のポイントを順番にご紹介していきます。

2.三田ガーデンヒルズの資産性

まずは、三田ガーデンヒルズの物件概要をご紹介します。

物件概要
売主 三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス
戸数 1002戸(一般販売対象住戸952戸、店舗2戸)
階数 敷地1:地上14階地下2階
敷地2:地上14階地下1階
最寄り駅 都営大江戸線 麻布十番駅 徒歩5~7分
都営三田線 芝公園駅 徒歩10分~12分
販売開始 2023年2月上旬 販売開始予定
(第1期は80㎡以上の住戸のみ)
入居予定 2025年4月下旬予定
参考情報

1R~4LDK
駐車場501台(機械式459台、平置き42台)

>>物件詳細

この情報を参考に、三田ガーデンヒルズの資産価値を資産性の保たれやすいマンションに共通する項目「7つの法則」に照らし合わせて確認していきましょう。

いつ・どこに・どんなマンションを買うか?」に関する7つの法則に沿って見ていくことで、マンションの資産性が判断できます。

マンション購入 7つの法則
いつ 法則1 買ってはいけない時期がある
どこに 法則2 単価の高いエリアが底堅い
どんな物件を
買うか?
法則3 駅からのアクセスはいいに限る
法則4 大規模マンションは得をする
法則5 タワーはランドマーク性に価値がある
法則6 面積は小さいほど損をする
法則7 適正価格以下で購入する

三田ガーデンヒルズは、「7つの法則」に合致するポイントが多く、物件属性が非常に優れています。

法則2 単価の高いエリア ◎

港区三田

三田は由緒ある高級住宅街エリアです。
三田ガーデンヒルズは日向坂の頂上に位置し、周辺を駐日大使館に囲まれた緑の多い立地です。

法則3 駅からのアクセスがいい ◎

東京メトロ南北線、都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩5~7分
都営三田線「芝公園」駅 徒歩10~12分

駅までの所要時間は、使用するエントランスによって異なります。
エントランスには、ノースヒルエントランス・パークマンションエントランス・サウスヒルエントランスがあります。

三田ガーデンヒルズは場所としては丘の上になりますが、駅まではフラットアプローチです。

法則4 大規模マンション ◎

総戸数1002戸

法則5 タワーのランドマーク性 ◎

地上14階

三田ガーデンヒルズは中層マンションになり、タワーマンションではありません。
しかし、敷地面積は東京ドームの半分である約25,000㎡、建築面積は約14,000㎡と相当なゆとりがあります。

都心の一等地で広大な敷地を持つマンションは、タワーマンション以上に希少性が高いと言えます。
敷地の中心には中庭が設けられ、日当たりや眺望も確保されています。

また、物件の正面には三井グループが所有する会員制施設「綱町三井倶楽部」があります。
三田ガーデンヒルズから、大正2年建築の美しい名建築を借景として臨むことが可能です。

法則6 面積は小さいほど損をする ◎

1R~4LDK(29.34㎡ ~ 376.50㎡)

三田ガーデンヒルズは中庭を囲む形で5棟が配置され、様々な間取りプランが用意されています。
現在公表されている間取りは専有面積100㎡超の住戸が多く、富裕層向けのゆとりあるプランが中心です。
一部の棟では投資家・単身者向けのコンパクト住戸も供給される予定となっています。

住まいサーフィンでは、お部屋選びの参考に住戸比較レポートを提供しています。
三田ガーデンヒルズは住戸数が多いため、割安なお部屋が知りたい方は住戸比較レポートをご活用ください。

さて、ここまで「7つの法則」に従って、三田ガーデンヒルズの資産性について見てきました。
最後に「7つの法則」をもとに算出した住まいサーフィン独自の指標「沖式儲かる確率」をご紹介します。

沖式儲かる確率 XXXX

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無料会員登録ログインで数値が表示されます)

ヴィンテージマンションのポイント

ここまでご説明した「7つの法則」の他にもマンションの資産性に関わる観点がいくつかあります。
築年数が経過しても資産性が維持される「ヴィンテージマンション」として認識されるために、大切なポイントを2つご紹介します。

  • ● 外観・共有部のデザイン
  • ● 管理体制

外観・共有部のデザイン

高級マンションほどエントランスや植栽など外観の美しさが重要視される傾向にあります。

三田ガーデンヒルズは、昭和初期の近代建築である旧逓信省簡易保険局庁舎の跡地に建設されます。
同庁舎の一部を保存再生して利用し、三田ガーデンヒルズは格式あるデザインを継承します。

メインデザインは東京ミッドタウン日比谷を手がけたホシノアーキテクツが担当。
歴史的建造物の品格とモダンデザインが融合した空間となる予定です。

三田ガーデンヒルズの公式ホームページにCGデザインが掲載されているので、是非その美しさを確認してみてください。
直線を多用した建物やステンドグラスが嵌め込まれた天井照明など、庁舎の面影を残すデザインとなっています。

管理体制

マンション価値を長期にわたり保つためには優れた管理が必要不可欠です。
三田ガーデンヒルズでは、質の高いサービス提供のため、コンシェルジュ業務を帝国ホテルが監修します。

建物の設備整備やマンション敷地内の手入れなどの管理は、もちろん重要です。
しかし、三田ガーデンヒルズはバレーやバトラーなどによる日々のサービスについても、高い水準を提供してくれるでしょう。

3.三田ガーデンヒルズの価格価格と周辺相場

続いては、三田ガーデンヒルズの販売価格や周辺相場について見ていきましょう。

三田ガーデンヒルズの第1期販売は、80㎡以上の広めの住戸が対象です。
そして、気になる販売予定価格は23500万円(82.11㎡)からとなっています。70㎡換算で20,034万円です。

住戸数が多いため今後より割安なお部屋が販売される可能性もありますが、小さいお部屋でも1億円前後の価格となる見込みです。
(※価格情報は随時更新予定です。)

ここからは、価格の参考として最寄り駅の平均価格をご紹介します。

三田ガーデンヒルズ最寄り駅の平均価格

まずは、最寄り駅、周辺駅の新築マンション平均価格からみていきましょう。

参考:最寄り駅の新築マンション平均価格

  • 麻布十番駅 70㎡/13,980万円
  • 芝公園駅  70㎡/11,900万円
  • 赤羽橋駅  70㎡/14,440万円

麻布十番駅周辺は、マンションの平均価格が非常に高いエリアです。
しかし、三田ガーデンヒルズは立地の良さは勿論のこと、マンションのグレードも最上級の物件であり、相場よりも高い価格で販売されるでしょう。

検討の際は、周辺エリアで条件が近く、築年数の浅い中古マンションとも価格を比較してみることをおすすめします。

三田ガーデンヒルズ周辺の中古マンション相場

周辺相場の参考として、三田ガーデンヒルズの最寄り駅である麻布十番駅のマンション価格相場についてもご紹介します。
麻布十番駅周辺で値上がり率の高い中古マンションの「沖式中古時価(適正中古価格)」は下記となります。

マンション名 中古適正価格
(70㎡)
値上がり率 竣工年 徒歩分
コスモ麻布十番 10,080万円 XXXX% 2000年2月 徒歩3分
元麻布ヒルズフォレストタワー 19,390万円 XXXX% 2002年5月 徒歩7分
シティハイツ麻布十番 9,800万円 XXXX% 2000年3月 徒歩5分
ザ・パークハウス元麻布 14,350万円 XXXX% 2012年12月 徒歩9分
T-FLATS南麻布 8,960万円 XXXX% 2000年2月 徒歩8分

※2023年1月26日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
無料会員登録ログインで数値が表示されます)

「沖式中古時価」とは、現時点で売出して、3ヵ月以内に成約する中古マンションの㎡あたりの価格目安です。
売り出し中の住戸と沖式中古時価を比較することで、中古マンションの値付けが割安か割高かを判断することができます。

麻布十番駅周辺には他にも多くの中古マンションがありますので、ぜひこちらからご覧ください。

4.まとめ

本記事では、三田ガーデンヒルズの魅力や資産性、周辺相場について解説しました。

三田ガーデンヒルズは資産性を保ちやすい条件を多く兼ね備えたマンションですが、その分販売価格も高額になる可能性が高いです。
購入検討時は周辺エリアのマンションとの価格比較をして慎重に検討しましょう。

また、三田ガーデンヒルズは住戸数が多いため、同じ物件内でも住戸によって割安度の差が大きくなると考えられます。
マンション価格の高騰が続く現状ですので、マンションの中でも少しでも割安な住戸を選んでおくとリスクヘッジとなります。

住戸別の割安度は住戸比較レポートで確認が可能ですので、三田ガーデンヒルズを購入検討中の方は是非お試しください。

住戸比較レポートをご希望される方は、三田ガーデンヒルズ物件詳細より申請をお願いいたします。

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※三田ガーデンヒルズの販売価格だけ見ていては、資産価値が高い住戸を見つける事は出来ません。

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