「三田ガーデンヒルズ」はなぜ注目度が高いのか？価格や周辺相場もチェック！

最終更新日：2023/11/09

南北線 麻布十番駅まで徒歩5分の場所で、港区最大の敷地面積を持つ総戸数1002戸のマンション「三田ガーデンヒルズ」が販売中です。
資産価値が維持される条件を多く兼ね備え、ヴィンテージマンションとなる可能性が高いマンションであるということで、大きな期待が寄せられています。

本記事では三田ガーデンヒルズの購入を検討している方に向けて、三田ガーデンヒルズの特徴や資産価値、適正価格、周辺相場について詳しくご紹介します。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

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１．三田ガーデンヒルズの物件概要

まずは、三田ガーデンヒルズの物件概要から見ていきましょう。

>>物件詳細

「三田ガーデンヒルズ」は、三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスが共同開発するマンションです。

三田ガーデンヒルズの注目ポイント

ヴィンテージマンションとなりうる物件

ガーデンヒルズの名を冠する物件は、1987年竣工の「広尾ガーデンヒルズ」以来38年ぶりとなります。

そして、前作の「広尾ガーデンヒルズ」は、築30年以上が経過しているにも関わらず新築時よりも値上がりしているマンションです。現在販売中の住戸は2億円以上で売り出されており、ヴィンテージマンションの代名詞とも言われています。

古くなるにつれ価値が下落していくマンション市場において、ヴィンテージマンションと呼ばれている物件はごくわずか。流行り廃りのない優れた意匠、立地の良さ、ゆとりある住戸、行き届いた管理体制を兼ね備えた物件のみが長きにわたり資産性を保ち続けることができます。

今回販売される「三田ガーデンヒルズ」は、ヴィンテージマンションとなる可能性が高く、資産性を保ちやすい条件が揃った希少性の高いマンションです。

築年数が経過しても資産性が維持されるヴィンテージマンションとして認識されるために、大切なポイントを２つご紹介します。

外観・共有部のデザイン

高級マンションほどエントランスや植栽など外観の美しさが重要視される傾向にあります。

三田ガーデンヒルズは、昭和初期の近代建築である旧逓信省簡易保険局庁舎の跡地に建設されます。
同庁舎の一部を保存再生して利用し、三田ガーデンヒルズは格式あるデザインを継承します。

メインデザインは東京ミッドタウン日比谷を手がけたホシノアーキテクツが担当。
歴史的建造物の品格とモダンデザインが融合した空間となる予定です。

三田ガーデンヒルズの公式ホームページにCGデザインが掲載されているので、是非その美しさを確認してみてください。
直線を多用した建物やステンドグラスが嵌め込まれた天井照明など、庁舎の面影を残すデザインとなっています。

管理体制

マンション価値を長期にわたり保つためには優れた管理が必要不可欠です。
三田ガーデンヒルズでは、質の高いサービス提供のため、コンシェルジュ業務を帝国ホテルが監修します。
バレーやバトラーなどによる日々のサービスについても、高い水準を提供してくれるでしょう。

総戸数1002戸の大規模マンション

三田ガーデンヒルズは、総戸数1002戸の大規模マンションです。
どれくらいの規模のマンションに住みたいかは人それぞれ好みがあると思いますが、大規模マンションには資産性が保ちやすいなどメリットが多くあります。

後ほどご紹介する資産性の保たれやすいマンションに共通するポイント「7つの法則」でも「大規模マンションは得をする」となっています。
規模が大きくなると建物の大きさやエントランスの豪華さで好印象を与えやすいです。

三田ガーデンヒルズは港区最大の敷地面積を持つマンション。周辺でも存在感のある物件となるでしょう。

また、大規模な新築マンションは短期間で多くの戸数を販売するため、比較的割安な価格で販売されることもあります。ただし、すべての住戸（部屋）が割安なわけではありません。
お得な住戸の見つけ方については、記事後半でご説明します。

三田ガーデンヒルズの資産性とは？

ここからは三田ガーデンヒルズについて資産価値の側面から確認していきましょう。
住まいサーフィン独自の指標である、「7つの法則」に照らし合わせて資産価値を判断していきます。

「7つの法則」とは、マンションの資産性を判断する上で重要なポイントを7つにまとめたものです。
当てはまる数が多いほど、資産価値が高いマンションであると判断できます。

法則1　購入時期を見極める

まず前提として、マンションは「どの物件を買うか？」だけではなく、「いつ買うか？」によって資産性が大きく変わります。

資産性を加味したマンション選びを行うためには、「現在のマンション市況」を理解し、高値掴みを避けることが重要であると認識しておきましょう。

過去10年の市況を振り返ると、マンション価格は2012年頃から上昇を続け、今現在も高止まりが続いています。
早く買った人が大きく得をし、下がるタイミングを待っていた方は買い時を逃してしまった結果となりました。

そして、マンション価格の高騰はまだ続く見込みです。
建築費や用地の取得価格も上昇していますので、今後、数年内に販売される新築マンションが安く売り出される可能性は低いです。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況でしょう。

住宅ローン借り入れについては、未だ有利な状況が続いています。
住宅ローン金利（変動金利）は過去最低水準で推移し、実質的な支払い額はバブル期よりも抑えられています。
住宅ローンの面から見ると、低金利で借り入れができる今は買い時と言えます。

法則2　単価の高いエリアが底堅い

資産性の高いマンションを購入する際、「どこにマンションを買うか？」も重要なポイントです。

同じ東京都内でも、常に値上がりしているエリアが存在する一方で、大きく値下がりしてしまっているエリアもあります。

今後、人口減少が進むエリアも増えていきますので、需要が無くならない立地を選ぶことが大切です。
都心に近ければ近いほど需要は維持され、買い手が見つかりやすいです。

立地を判断する際には、「中心部へのアクセスの良さ」と「街そのものの賑わい・ブランド力」の2点をポイントに考えてみてください。

ここからは、いよいよマンションそのもののスペックを見ていきましょう。

どんなに人気のエリアのマンションであっても、同じエリア内の他のマンションと比較した際に魅力が多い物件でなければ、希少性（≒資産性）は下がってしまいます。

そして、マンションの魅力を計るためのポイントが残り5つの法則となっています。

法則3　駅からのアクセスはいいに限る

東京メトロ南北線、都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩5～7分
都営三田線「芝公園」駅　徒歩10～12分

駅までの所要時間は、使用するエントランスによって異なります。
エントランスには、ノースヒルエントランス・パークマンションエントランス・サウスヒルエントランスがあります。

三田ガーデンヒルズは場所としては丘の上になりますが、駅まではフラットアプローチです。

法則4　大規模マンションは得をする

総戸数1002戸

法則5　タワーはランドマーク性に価値がある

三田ガーデンヒルズは中層マンションになり、タワーマンションではありません。
しかし、敷地面積は東京ドームの半分である約25,000㎡、建築面積は約14,000㎡と相当なゆとりがあります。

都心の一等地で広大な敷地を持つマンションは、タワーマンション以上に希少性が高いと言えます。
敷地の中心には中庭が設けられ、日当たりや眺望も確保されています。

また、物件の正面には三井グループが所有する会員制施設「綱町三井倶楽部」があります。
三田ガーデンヒルズから、大正2年建築の美しい名建築を借景として臨むことが可能です。

「7つの法則」をもとに算出した住まいサーフィンの独自指標「沖式儲かる確率」は下記となります。

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法則6　面積は小さいほど損をする

1R～4LDK(29.34m2 ～ 376.5m2)

三田ガーデンヒルズは中庭を囲む形で5棟が配置され、様々な間取りプランが用意されています。
専有面積100㎡超の住戸が多く、富裕層向けのゆとりあるプランが中心ですが、一部の棟では投資家・単身者向けのコンパクト住戸も供給されます。

価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合がありますので注意しましょう。
検討の際は、グロス価格（合計価格）だけで判断するのではなく、㎡単価もしくは坪単価でも比較することをおすすめします。

また、新築マンションは様々な間取りや面積のお部屋が一斉に売り出されます。
選択肢が多く迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住まいサーフィンでは、住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を提供しています。
三田ガーデンヒルズの割安なお部屋が知りたい方は住戸比較レポートをご活用ください。

法則7　適正価格以下で購入する

マンションは売り出し価格が適正価格とは限りません。
特に新築マンションの場合、デベロッパーの仕入れ値や建築費によって左右され、周辺の中古マンション相場とは乖離した値付けとなっている場合があります。

新築マンションを購入しても、一度住んでしまえば中古マンションとなり、近くの物件との比較でいくらで売れるかが決まります。
立地や設備仕様がイマイチな物件は、売却の際に大きく価格が下がってしまう恐れがありますので注意しましょう。

資産価値を保ちやすいマンションを購入するためには、相場から見た適正価格でマンションを購入することが非常に重要です。
購入検討の際には周辺マンションとの比較検討を行い、相場観を掴むことが大切です。

次の章では、三田ガーデンヒルズの周辺相場を詳しくご紹介していきます。

２．三田ガーデンヒルズの価格と周辺相場

ここからは、三田ガーデンヒルズの販売価格と周辺のマンション価格相場をご紹介いたします。
三田ガーデンヒルズとの比較検討にお役立ていただければ幸いです。

まずは三田ガーデンヒルズの販売価格を確認してみましょう。

三田ガーデンヒルズの販売価格

三田ガーデンヒルズの平均販売価格は、70㎡／26,810万円です。

住まいサーフィンが独自に算出する「沖式新築時価（適正販売価格）」は以下となります。
「沖式新築時価」は、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に、適正販売価格を算出した数値です。
実販売価格の㎡単価と沖式新築時価を比較することで、マンションの値付けが割安か割高かを判断することができます。

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つづいて、三田ガーデンヒルズの方角別平米単価をご紹介します。

周辺マンションの価格相場

三田ガーデンヒルズ周辺の物件について、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、麻布十番駅周辺で値上がり率の高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2023年11月9日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

３．三田ガーデンヒルズは将来どれくらい値上がりするのか？

最後に、三田ガーデンヒルズはどれくらい値上がりするのかを見ていきましょう。

マイホーム購入は人生の中でも大きな買い物です。
もしかしたら将来的に大きく損をするのではないか、と不安に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで試していただきたいのが、「沖式マンション10年後予測」シミュレーションです。
「沖式マンション10年後予測」では、新築マンションが購入時よりも値上がるか否かが分かります。
さらに、ご自身が希望する物件価格を入力すれば、5年後、10年後の将来価格を具体的に試算できます。

※この画像はサンプル画面です

「沖式マンション10年後予測」についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

それでは、三田ガーデンヒルズを以下の条件で購入するとしてシミュレーションしてみましょう。

上記条件で計算をしてみると、このような予測結果となりました。

※沖式マンション10年後予測は会員限定公開となります。
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４．まとめ

本記事では、三田ガーデンヒルズの資産性や魅力、周辺の価格相場について解説しました。

三田ガーデンヒルズは注目度の高いマンションですが、その分販売価格も高額となっています。
購入検討時は周辺エリアのマンションとの価格比較をして慎重に検討しましょう。

また、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

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