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住まいサーフィン編集部

長期固定住宅ローン金利「フラット35」をお得に借りる方法は?メリット・デメリットも解説!

2023年02月07日

更新日最終更新日:

「フラット35」は名前の通り、返済する全期間で金利がフラットな住宅ローンです。
年収を基準に審査が行われるため、転職直後や健康状態が芳しくない状態の人でも、住宅ローンの審査が通りやすいというメリットがあります。

この記事では、フラット35のメリット・デメリットやお得な金利で借りる方法、おすすめの金融機関や商品をお伝えします。

この記事を書いた人

住まいサーフィン編集部

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1.長期固定金利住宅ローン「フラット35」とは?

フラット35は借り入れしている全期間金利が固定される商品です。
固定金利や変動金利と並んで「フラット35」という金利タイプだと勘違いしている方も多いですが、実はまったく異なります。
フラット35は「住宅金融支援機構」という独立行政法人が扱っている独自の商品の名前です。

一般的な金融機関がフラット35を販売するためには、住宅金融支援機構と提携しなければなりません。
提携した上で各金融機関が金利や手数料などに独自の特典などをつけて、差別化を図っています。

フラット35は住宅金融支援機構のルールが適用されていて、機構の基準を満たした住宅でないと借入できません。
設計時に審査が行われ適合証明書が発行された家でないと、ローンの承認が下りない仕組みです。
建築中にも第三者の検査が行われ、申請通りの工事が進んでいるかチェックされます。

また、2023年4月以降に設計検査申請をする新築住宅については、省エネ基準を満たすことが条件に追加されます。
新築住宅を購入する場合は、フラット35を利用できるのか売主など不動産会社へ確認してください。

参考:https://www.flat35.com/business/standard/energy.html
(フラット35省エネルギ-基準ポータルサイト)

ちなみに、金融機関によっては35年固定金利という商品もありますが、フラット35とは関係がありません。
金融機関が独自で販売している商品なので、貸出内容はさまざまで大きな差がつきます。

フラット35と金融機関独自の35年固定金利の違いを整理しましょう。

  フラット35 金融機関独自の
35年固定金利
取り扱い元 住宅金融支援機構 各金融機関
取り扱える
金融機関
住宅金融支援機構と提携している
金融機関のみ
特に制限なし
団体信用生命保険 任意で加入
(加入しない場合は
金利が0.2%マイナスされる)
基本的に加入
(一般団信の保険料は
金利に含まれているケースが多い)
一般団信以外の
保険
夫婦連生団信と3大疾病付団信のみ
(保険料は金利上乗せ)
金融機関によって種類が豊富
(金利上乗せなしで
加入できる保険もある)
金利 住宅金融支援機構のフラット35の
金利がベース
各金融機関による
(フラット35よりも高いケースが多い)
審査基準 年収ベースに審査をするので
基準が明確
年収、勤続年数、担保など
金融機関によって審査基準が異なる

フラット35は団信の加入が任意である点、審査基準が明確である点が特徴として挙げられます。

必ず借入期間35年の住宅ローンになるの?

では、フラット35についてもう少し詳しく解説していきます。

フラット35は「35」という数字が入った商品ですが、借入期間は15~35年の間で選ぶことが可能です。
期間によって商品が分かれています。

  • ● フラット20:借入期間15~20年
  • ● フラット35:借入期間21~35年

15~20年までの借り入れなら、21年以上よりも低い金利でローンが組めます。
0.1%以上金利に差がつくケースが多いため、短い期間でお得に返済したい方におすすめな商品です。

上記2つの他に、借入期間36~50年のフラット50という商品もあります。
フラット50は金利が高いですが、長期間で借り入れ可能です。
ただし、「長期優良住宅」の認定を受けた住宅のみ対象で、申込時の年齢が満44歳未満という条件があります。
フラット50は扱っていない金融機関もあるため、利用したい場合は事前にチェックしましょう。

フラット35の審査基準

フラット35は基本的に年収ベースにして、返済負担率によって貸し出す額を決めています。
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。
フラット35は次の基準が定められています。

  • ● 年収400万円未満:返済負担率30%以下
  • ● 年収400万円以上:返済負担率35%以下

年収399万円と400万円の人の場合の返済額の違いを見てみましょう。

  年収399万円 年収400万円
年間返済額 119.7万円 140万円
月々の返済額 約9.9万円 約11.6万円
貸出可能額
(金利1.4%、35年ローン)
3,310万円 3,871万円

400万円を境目に返済負担率が変わるため、年収が1万円異なるだけでも借入額は500万円以上の差がつきました。

フラット35は審査の基準が明確で分かりやすく、年収だけで検討するので勤続年数等も考慮されにくい点がメリットです。
しかし、一般的な金融機関の審査と比べて、融通が利きにくいという面もありますので覚えておきましょう。

フラット35は金融機関によって金利が異なる

フラット35は金融機関によって金利が異なります。
なぜなら、住宅金融支援機構と提携している金融機関が、金利を自由に設定することができるからです。

基本的には住宅金融支援機構のルールに則って、内容や利用条件が統一されています。
しかし、機構が指定した範囲内なら、金利と事務手数料は金融機関ごとに設定して良いというルールです。

フラット35の販売に力を入れている金融機関は、範囲内で1番低い金利や手数料を採用して差別化を図っています。
範囲が限られているため変動・固定金利ほど差がつきにくいですが、金融機関によってお得さが変わることは間違いありません。

住宅ローンでフラット35を選ぶならどこも同じと思わず、金利や手数料などの条件を必ずチェックしましょう。

なお、最新のフラット35最頻金利は下記の記事にて確認できます。
各金融機関の変動金利と10年固定金利についても掲載しているので、是非ご覧ください。

住宅ローンの金利相場をタイプ別に徹底比較!お得に借り入れするために!

最新の金利相場について解説をし、タイプ別に金利を比較します。

2.フラット35のメリット・デメリット

フラット35のメリットとデメリットを紹介します。

フラット35のメリット

フラット35のメリットは次の6つです。

  • ● 完成時までの金利が確定しているため将来設計が立てやすい
  • ● 金利の動向を気にする必要がない
  • ● 第三者機関による設計・工事の検査が入るため安心
  • ● 団体信用生命保険の加入が任意の為、入らなければ金利が下がる
  • ● 勤続年数が短い・担保評価が低くてもローンを借り入れしやすい
  • ● 建てる住宅や地域によって金利が引き下げられる

1番のメリットは返済の安定性です。
完済時まで金利が確定するため、定期的に金利の変動をチェックする必要がありません。
団体信用生命保険は入らなくても良いため、不要と判断した場合は金利が0.2%マイナスされます。

また、住宅金融支援機構の基準を満たした質の高い建物が建てられます。
工事中も第三者がチェックしてくれるのは安心ですよね。
フラット35には金融機関独自の住宅ローンには無いようなメリットが、たくさんある点が大きな特徴です。

フラット35のデメリット

フラット35のデメリットは次の5つです。

  • ● 変動金利や期間選択型の固定金利と比べて金利が高い
  • ● 途中で他の金利プランに変更できない
  • ● 団体信用生命保険に加入しないでローンを組むのはリスクがある
  • ● 基準を満たした住宅の証明を取るために別途費用がかかる
  • ● 諸費用をフラット35のローンに含めることができない

フラット35は金利が高い分、この先も低金利が続いた場合は損をする可能性があります。
団体信用生命保険は任意ですが、加入しないと万が一のときにリスクも。
加入しない場合は、別で加入している保険を手厚くするなどの対策が必要です。

また、フラット35を借りるためには基準を満たした住宅を建てる必要があり、「適合証明書」という書類を取得しなければいけません。
申請するには別途費用がかかります。
さらに、住宅会社の手間もかかるため、実費に上乗せされるケースも多いです。

一般的な住宅ローンは登記や火災保険料などの諸費用も、ローンに組み込めることがあります。
対して、フラット35では組み込むことができないため、自費で支払わなければなりません。
フラット35を利用する際は自己資金を貯蓄して備えておきましょう。

3.フラット35の利用に向いている人

フラット35の利用に向いている人を紹介します。

お得さよりも安定した住宅ローンを求める人

フラット35は、返済額がずっと一定という安心感があります。
計画的に貯蓄したい人や、金利変動にリスクを感じる人におすすめです。

ただし、他の金利と比べて返済額は高めなので、返済に余裕を持てる額を借り入れてくださいね。

転職したばかりや自営業の人

転職したばかりの人や、自営業のため収入が不安定な人にもおすすめです。
フラット35は年収をベースに審査を行うため、一定額以上の収入があることが証明できれば問題ありません。
他の金融機関の住宅ローンで借入額が伸びなかった場合は、フラット35を検討すると良いでしょう。

健康状態が理由で他の住宅ローンが組めなかった人

一般的な住宅ローンは団体信用生命保険の加入が条件です。
しかし、団信保険は健康状態が良好でないと加入ができません。
過去5年以内や現在進行形で大きな病気やケガをしている場合、住宅ローンが非承認になるケースがほとんどです。

フラット35では団信保険の加入が任意のため、健康状態に問題があってもローンを組むことができます。
ただし、団信保険に加入しない場合は、計画的な貯蓄や加入できる別の保険を探すなどの対策が必要です。

返済に余裕がある、または借入額が少ない人

返済に余裕があり借入額が少ない方は、20年以下でローンを組むフラット20をおすすめします。
ローンが短期間で終わりますし、長期間でローンを組むより金利も低いです。
ちなみに、変動金利では何年のローンを組んでも適用金利は変わりません。
フラット35を利用する大きなメリットと言えるでしょう。

4.フラット35の借入金利を下げる方法

フラット35の金利は2022年頃から上昇傾向で、2024年7月時点の最頻金利(借入期間21年~35年、団信加入)は1.84%となっています。
変動金利の相場が0.4%台なので、それに比べるとフラット35の金利は高いといえます。

ずっと金利が一定で安定しているとはいえ、借り入れる金額が大きいため少しでもお得な金利で借り入れしたいですよね。

そこで、フラット35の金利を一定期間引き下げる方法を紹介します。

ポイント制で金利引き下げ

フラット35では、2022年10月からポイント制が導入されました。

①住宅性能②管理・修繕③エリアの3つのグループでそれぞれポイントが定められており、各グループの合計ポイント数に応じて金利が引き下げられます。
1つのグループ内で、どれか1つだけを適用できます。
それぞれの内容とポイント数はこのようになっています。

①住宅性能

内容
(住宅性能が下記に該当すればポイント対象)
ポイント数
【フラット35】S(ZEH) 3ポイント
【フラット35】S(金利Aプラン) 2ポイント
【フラット35】S(金利Bプラン) 1ポイント
【フラット35】リノベ(金利Aプラン) 4ポイント
【フラット35】リノベ(金利Bプラン) 2ポイント

ZEH・金利Aプラン・金利Bプランの違いは、省エネルギー性や耐震性などの技術基準です。
ZEHが最も基準が高く、次に高いのが金利Aプラン、次いで金利Bプランとなります。

②管理・修繕

内容 ポイント数
長期優良住宅 1ポイント
予備認定マンション 1ポイント
管理計画認定マンション 1ポイント
安心R住宅 1ポイント
インスペクション実施住宅 1ポイント
既存住宅売買瑕疵保険付保住宅 1ポイント

予備認定マンションについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

③エリア

内容 ポイント数
(フラット35地域連携型)
子育て支援
2ポイント
(フラット35地域連携型)
地域活性化
1ポイント
(フラット35地方移住支援型)
地方移住支援型
2ポイント

フラット35Sや地域連携型などの各商品については、簡単に下記の表にまとめました。

フラット35(保証型) 金融機関が提供する保証が利用できる
フラット35S 一定の性能以上の住宅に一定期間金利の引き下げを行う
フラット35(維持保全型) 維持保全・維持管理に配慮した住宅に一定期間金利の引き下げを行う
フラット35(地域連携型) 子育てや移住に力を入れる地域と住宅金融支援機構が連携し、一定期間金利の引き下げを行う
フラット35(地方移住支援型) 東京圏の居住・通勤者が他の地域等へ移住する場合、一定期間金利の引き下げを行う
フラット35(リノベ) 中古住宅購入時に要件を満たすリフォームを行う場合に金利の引き下げを行う

例えば新築住宅を購入して、それがフラットS(ZEH)に該当して、かつ予備認定マンションであれば、合計4ポイントになります。

具体的に住宅ローン金利はどれくらい下がる?

それでは、先ほどのポイント制を利用するとどれくらい金利が下がるのか見てみましょう。

ARUHIの2024年7月時点の金利情報を基に表を作成しました。

※借入期間21年~35年・団信加入・融資比率9割以下の場合

条件 適用金利
フラット35(ポイントなし) 1.84%
フラット35(1ポイント) 当初5年1.59%、6年目以降1.84%
フラット35(2ポイント) 当初5年1.34%、6年目以降1.84%
フラット35(3ポイント) 当初5年1.09%、6年目以降1.84%
フラット35(4ポイント) 当初5年0.84%、6年目以降1.84%

上記の条件で、5000万円を借り入れるとしましょう。
概算した結果、合計返済額にこれほど差が出ます。

条件 合計返済額
ポイントなしの場合 6,785万円
1ポイントの場合 6,718万円
2ポイントの場合 6,651万円
3ポイントの場合 6,584万円
4ポイントの場合 6,517万円

ポイントなしの場合と4ポイントの場合の差額は、268万円です。

住宅価格が高いほど、わずかな金利差でも合計返済額の差は大きくなります。
そのため住宅選びの際は、省エネ性能や管理状態、インスペクション等の有無についても着目することをおすすめします。

5.住宅ローン選びのポイント

次に、各金融機関でフラット35を選ぶときのポイントを紹介します。

金利が安いか

フラット35の中でも金融機関によって金利が異なります。
必ず各金融機関の金利を比較して、低金利のフラット35を選んでください。

金利が0.1%違うときの返済額の差を確認しましょう。
5,000万円を35年で借り入れると仮定します。

金利 月々の返済額 35年の総返済額
1.3% 148,241円 約6,226万円
1.4% 150,655円 約6,328万円

月々は2,400円しか差がありませんが、35年間では約100万円もの差がつきます。
条件が同じフラット35の商品なのに、損をした気分になりますよね。

ただし、金利の低いフラット35は事務手数料が高いケースもあります。
トータル的な費用を考慮しながら、各金融機関を比較しましょう。

保険・保障がついているか

フラット35は住宅金融支援機構の団体信用生命保険が適用になるため、金融機関ごとに差がつきません。
しかし、保証型のフラット35でローンを組んだ場合、借り入れした金融機関の保険内容が適用になります。

金融機関が用意している団信は、ガンや疾病保障などのバリエーションが多い点が特徴です。
また、充実した内容の団信の保険料が、金利に含まれている場合もあります。
金利上乗せの場合でも、割合は金融機関によって異なります。
保証型のフラット35でローンを組む場合、団信の内容や保険料をしっかりチェックしてくださいね。

6.フラット35を提供しているおすすめ金融機関

フラット35を提供しているおすすめ金融機関を3つ紹介します。
金利の低さ、内容の充実度で比較して、住まいサーフィンが独自に選びました。

ARUHI

ARUHIは、11年連続でフラット35のシェアNo.1を獲得しています。
金融機関の中でも、住宅ローンを専門的に扱うモーゲージバンクです。
ネット銀行と異なり全国に店舗があるため、相談や申込は対面で行うことができます。

ARUHIのフラット35の金利は以下の通りです。

フラット35(買取型) 団信加入 団信未加入
金利(15~20年
※借入9割以下
1.45% 1.25%
金利(21~35年
※借入9割以下
1.84% 1.64%

2024年7月現在

● 事務手数料:借入金額×1.1%
※Web申し込みをした場合。Web申し込み以外は、2.2%

業界最低水準の金利と手数料でフラット35を借入できます。
フラット35Sなどの住宅を建てた場合や住宅性能によってはさらに金利が引き下げられます。

また、ARUHIはスーパーフラットという商品を展開しています。
保証型のフラット35で、自己資金の割合によってさらに低金利に借り入れ可能です。
次のような金利で借入可能です。

スーパーフラット(保証型) 団信加入 団信未加入
自己資金5割以上 1.68% 1.40%
自己資金1割以上 1.83% 1.55%

2024年7月現在

● 事務手数料:借入金額×2.2%

自己資金が多いほど、低い金利で借り入れすることができます。
自己資金が1割以上あれば、通常のフラット35よりも低金利で借入できるためお得です。
自己資金の割合は1割から5割までの中から選択できます。
ただし、手数料は買取型と比べて高くなるため注意しましょう。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行もフラット35が低金利で借りられる金融機関です。
ネット銀行なので、パソコンなどで電子契約できる手軽さもメリットです。
1番の特徴は保証型のフラット35の保険の手厚さです。
こちらは後程紹介します。

まず、住信SBIネット銀行のフラット35の金利と事務手数料を確認しましょう。

フラット35(買取型) 団信加入 団信未加入
金利(15~20年
※借入9割以下
1.45% 1.25%
金利(21~35年
※借入9割以下
1.84% 1.64%

2024年7月現在

● 事務手数料:借入金額×1.1%

ARUHIと同様、最低水準の金利と手数料で借り入れが可能です。
フラット35S等適用時はさらに金利が引き下げられます。

住信SBIネット銀行は、保証型のフラット35の内容も魅力的です。
金利と事務手数料を見てみましょう。

フラット35(保証型) 団信加入
金利(15~35年)
※借入8割以下
1.77%
金利(15~35年)
※借入9割以下
1.83%

2024年7月現在

● 事務手数料:借入金額×2.2%

自己資金の割合を2割以上にすると、さらに金利が引き下げられます。

保証型のフラット35なので、住信SBIネット銀行の一般団信の保険料が金利に含まれています。
さらに全疾病保障も金利上乗せなしでついてくるため、団信が非常に充実したフラット35です。
健康状態に問題が無いなら、保証型のフラット35をおすすめします。

ちなみに買取型のフラット35でも、住信SBIネット銀行なら全疾病保障を付けることが可能です。
ただし、借入金額の0.55%が事務取扱手数料に上乗せされるので注意しましょう。

楽天銀行

ネット銀行である楽天銀行も、低い金利でフラット35を借入可能です。
楽天銀行は買取型のみで、保証型のフラット35の取り扱いはありません。
楽天銀行のフラット35の金利を確認します。

フラット35(買取型) 団信加入 団信未加入
金利(15~20年
※借入9割以下
1.45% 1.25%
金利(21~35年
※借入9割以下
1.84% 1.64%

2024年7月現在

● 事務手数料:借入金額×1.1%
※楽天銀行を返済口座に指定の場合。他行口座の場合は1.43%。

他2つの保証型のフラット35と比較すると金利は上がりますが、買取型なら同じく低金利と安い手数料で借入できます。

また、楽天銀行の住宅ローンを契約すると、ハッピープログラムのランクが1つアップします。
普段から楽天銀行や楽天市場などを利用している方にとっては、魅力的なポイントです。

7.まとめ

フラット35は基本的な内容や条件は同じですが、金利や手数料は金融機関によって異なります。
限られた金融機関では保証型のフラット35を扱っており、低い金利や充実した保障内容で借入可能です。
また、住宅の省エネ性能や管理・修繕状態によっては一定期間金利が引き下げられます。

さまざまな内容を比較しながら、自分に合ったフラット35を選んでみてくださいね。

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