建築家 碓井民朗の良識あるマンション指南毎月第二第四水曜日

[第563号]「 オマケ 」付き新規分譲マンションは…。

2017年07月12日

碓井 民朗 ( うすい たみお )

今回は,不動産業界の記者A氏があるサイトのコラムで絶賛していました,新規分譲マンションのホームページ( HP )を見まして,私の見解をいつもの独断と偏見で大雑把に申し上げます。

まず,物件の概略をお知らせ致します。

立地は東京都の隣県でJR線駅より徒歩約6分の位置にあり,都市計画事業土地区画整理事業区域内です。

事業主は,この県の準大手ディベロッパーと,この県の準大手の戸建ての建設及び建売業者の会社より融資を受け,2011年に設立致しました,中堅建設会社との2社JV( 共同企業体 )です。

設計及び施工も上記中堅建設会社です。

尚,この中堅建設会社はディベロッパーにマンション用地持ち込み営業をし,マンション工事専門の建設会社です。

敷地面積は約1400坪強です。

建物は鉄筋コンクリート造地上7階・地下1階建てです。

分譲される総住戸数は約120戸強です。

竣工及び引き渡し時期は2018年の初旬です。

販売坪当たり単価は約170万円/坪だそうです。

以上,簡単ですがこの新規分譲マンションの概要です。

何故この物件を記者A氏が絶賛されている理由が,サイトのコラムを見ましても私には良くわかりません。

ちなみに,記者A氏のサイトのコラムは「 ピリ辛 」もたまに有りますが「 提灯記事 」も多いと思われます。

ですので,この新規分譲マンション物件のホームページ( HP )を隈なく見ましたら,記者A氏が褒めている箇所がやっと2か所見つかりました。

その2か所の内の1か所の内容は「 主婦の目線 」での商品企画と題しまして「 キッチンセットに常設の食卓 」を付置し,キッチンセットの裏側に「 カウンター付き食器棚兼食品庫 」を標準装備( オプションでは無い )した,マンションだったのです。

この2か所の事は私の試算では工事費の原価が,1戸当たり僅か約40万円弱アップするだけです。

1住戸の販売価格に換算致しますと,約60万円/戸~80万円/戸の上昇なのです。

私は,これは俗に言う「 オマケ 」付きマンションではないかと思います。

もう1か所は浴室に外気取り入れ用の窓を設置し,住戸内の通風を良くした件ですが,これは妻側住戸の内の数戸のみの設置です。

建築家( マンション設計者 )の視点で鑑みれば,妻側住戸は3面の壁が外気に面していますので上記の件は可能です。なんら絶賛する程の事でも無いと思われます。

この2点の内容は全ての住戸では無いのがチョットネです。

「 二重床 」「 二重天井 」仕様や,隣戸間の戸境壁が鉄筋コンクリート造でビニールクロス直貼りは特段にヨイショする箇所では有りません。

それよりも,厚さ25センチの「 ボイドスラブ 」の遮音性能の方に疑問を持ちました。

この事に関しては,2005年にこのコラム21号『 スラブ厚さ20センチでも小梁は必要。 』で詳しく書きましたのでそちらを御覧下さい。URLは以下です。クリックして御覧下さい。
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/cdrkrlstmu

また,事業主の中に設計・施工会社が参入している事も気になりました。

この件に関しましても,2005年にコラム28号『 マンション事業主(売主)の選定は…。 』の中で詳しく書きましたので,そちらも御覧下さい。URLは以下です。クリックして御覧下さい。
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/iuroxluntk

今回紹介致しましたこの新規分譲マンション,記者A氏には申し訳ないのですが,私との価値評価基準が異なりますので,絶賛する程の価値は無い物件だと思われました。

 

次回,このコラム564号は7月26日( 第4水曜日 ) に更新致しますのでお楽しみに…。

 

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