建築家 碓井民朗の良識あるマンション指南毎月第二第四水曜日

[第576号]「 良識ある中古マンション 」購入へのチェックポイントは…。-8

2018年01月24日

碓井 民朗 ( うすい たみお )

今回も引き続き,前回コラム575号『 「 良識ある中古マンション 」購入へのチェックポイントは…。-7』の続きです。

さて,毎回この『 「 良識ある中古マンション 」購入へのチェックポイントは…。 』で申し上げています様に,今後数回にわたり,私のこのコラムでは「 良識ある中古マンション 」購入の為に「 事業主( 売主 )」「 設計者及び工事施工者 」や「 建物内容 」の購入チェックポイントの見解を申し上げます。

今回も「 中古マンション 」に於いて,当初に事業化しました「 事業主( 売主 )」に関してお話を致します。

「 中古マンション 」の購入の場合は数年前に新築し竣工・引き渡しを行った会社を「 事業主( 売主 )」と言います。

その結果「 中古マンション 」の場合は「 売主 」は仲介が主な不動産会社が多いですので御間違いの無い様に充分に御注意下さい。

まず分譲マンションの「 事業主( 売主 )」( ディベロッパー )を大きく6つに分けました。

一番供給量が多く知名度が高いのが「 旧財閥系 」ディベロッパーです。

二番目に供給量が多く知名度が高いのが「 金融系 」ディベロッパーです。

三番目が「 電鉄系 」ディベロッパーです。

四番目が「 ゼネコン及びメーカー系 」ディベロッパーです。

五番目が「 総合商社系 」ディベロッパーです。

六番目で最後は「 独立系 」ディベロッパーです。

最初は,一番供給量が多く知名度の高い「 旧財閥系 」ディベロッパーの御説明を致しました。

二番目では,「 旧財閥系 」ディベロッパーに次いで供給量が多く知名度が高い「 金融系 」ディベロッパーの御説明を致しました。

三番目では,知名度の高い大都市の「 電鉄系 」ディベロッパーの会社名等を御説明致しました。

四番目には「 ゼネコン及びメーカー系 」ディベロッパーの会社名等を御説明致すつもりでしたが,御説明内容がとても多いので,「 ゼネコン系 」ディベロッパーのみになりました。

前回は「 メーカー系 」ディベロッパーの会社名と,それらの会社の物件に関する見解を申し上げました。

今回は, 五番目の「 総合商社系 」( 商社の中の総合商社 )ディベロッパーの会社名と,それらの会社の物件に関しての見解を大雑把に,いつもの私の独断と偏見で御説明させて戴きます。

まず「 総合商社 」とは「 専門商社 」と異なり,現在は「 三菱商事 」「 三井物産 」「 住友商事 」「 伊藤忠商事 」「 丸紅 」「 双日 」「 豊田通商 」の7社です。

「 総合商社系 」ディベロッパーも二種類有ります。

一つ目は「 総合商社 」自社がディベロッパーになっているケースです。

「 総合商社 」自社がディベロッパーで一番評価できますのは「 丸紅 」です。

「 丸紅 」の分譲マンションのブランド名は「 グランスイート 」です。

事業主( 売主 )が「 丸紅 」1社で設計・施工が「 NIPPO 」の分譲マンション物件は評価できます。

その理由は手前勝手ですが,約6年前に,私の娘が分譲マンション購入の際に,私が詳しく図面チェックをして良い物件だと認めてOKを出したからなのです。

娘は入居約5年になりますが,建物も立地も良いと喜んでいますので…。

この件に関しましては,2011年7月に,このコラム336号『 トイレの排水チェックは重要。 』とコラム337号『 子供の安全対策指摘に即対応の売主,販売会社 』及び2012年3月のコラム371号『 親バカ「 内覧会同行 」チェック 』で詳しく御説明しておりますので,そちらを参照して下さい。URLは以下です。クリックして御覧下さい。

336号:https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/utjoeawfvr

337号:https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/uanqljvvpo

371号:https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/qsrgcgsxva

次からは「 総合商社 」の分譲マンション物件のブランド名や物件の評価を致します。

まず「 三菱商事 」です。

「 三菱商事 」の分譲マンション事業は,どこかの事業主( 売主 )と組んでJV( 共同企業体 )に参加する形式で,物件の「 ブランド名 」は有りません。

「 三菱商事 」の分譲マンション物件の評価はJVに参加している他の事業主( 売主 )に影響され,良い物件も有ればそうでない物件も有り玉石混交です。

次は「 三井物産 」です。

「 三井物産 」は,昔は分譲マンション事業を行っていましたが,現在は行っていません。

その次は「 住友商事 」です。

「 住友商事 」の分譲マンションのブランド名は「 クラッシィハウス 」です。

「 住友商事 」分譲マンションの「 クラッシィハウス 」物件は,依頼しています設計事務所や施工会社の力量が大きく影響していると感じます。

「 住友商事 」も1社での事業主( 売主 )になっています物件は多くなく,ほとんどの物件が他のディベロッパーとのJV事業です。

その場合の物件名には「 クラッシィハウス 」と名付けていません。

その次の次は「 伊藤忠商事 」です。

「 伊藤忠商事 」は分譲マンション事業を1997年12月に「 伊藤忠都市開発 」という子会社を設立しました。

「 伊藤忠都市開発 」の分譲マンション事業に関しては後程「 総合商社 」の系列会社( 子会社 )の不動産会社がディベロッパーになっているケースで見解を申し上げます。

そして次は「 双日 」です。

「 双日 」も不動産事業を1995年11月に「 日商岩井住宅販売株式会社 」という子会社を設立し,分譲マンション事業を行う「 双日新都市開発株式会社 」に分社致しました。

「 双日新都市開発株式会社 」の分譲マンション事業に関しても,後程「 総合商社 」の系列会社( 子会社 )の不動産会社がディベロッパーになっているケースで見解を申し上げます。

最後の「 総合商社 」は「 豊田通商 」です。

「 豊田通商 」もマンション事業の子会社である「 豊通リビング 」の全ての株を2014年6月に「 名鉄不動産 」に売却し,現在は分譲マンション事業を行っていません。

以上が「 総合商社 」自社がディベロッパーになっております状況です。

そして,二つ目は「 総合商社 」の系列会社( 子会社 )の不動産会社がディベロッパーになっているケースです。

このディベロッパーの会社名及び親会社の「 総合商社 」名を紹介致します。

まず「 総合商社系 」ディベロッパーの中で分譲マンション事業を一番多く行っていますのは「 伊藤忠商事 」の子会社の「 伊藤忠都市開発 」です。

「 伊藤忠都市開発 」の「 分譲マンション 」物件の現在のブランド名は「 クレヴィア 」です。

昔は「 伊藤忠商事 」本体で「 シーアイ 」ブランドでのマンション開発を行っておりました。

1992年には「 イトーピア 」ブランドのマンションを展開していた「 伊藤忠不動産 」を吸収合併し,このマンション開発部門を1997年に再分割したのが「 伊藤忠都市開発 」で,2007年に新ブランド名の「 クレヴィア 」の分譲マンション事業を開始しました。

過去の「 シーアイ 」や「 イトーピア 」ブランドの分譲マンションの多くは,設計・施工が「 長谷工コーポレーション 」です。

「 長谷工コーポレーション 」の物件は以前,十数物件「内覧会同行」チェックを行いました。

「内覧会同行」チェックを行った全ての物件に於いて,施工精度で気になった所があり是正修正事項に致しましたが, 確認会( 再内覧会 )で再確認を行った際,修正が認められなかった経験があり, 私は建築家(マンション設計者)としての独断と偏見で,この会社の物件評価を下げています。

現在の「 クレヴィア 」ブランドの分譲マンションは「 シーアイ 」や「 イトーピア 」ブランドの分譲マンションよりは良くなってきたように思われます。

さて,次の「 総合商社系 」ディベロッパーは「 双日新都市開発株式会社 」であります。

「 双日 」の子会社であります「 双日新都市開発株式会社 」の分譲マンションのブランド名は「 インプレスト 」です。

「 インプレスト 」名が付いた物件は事業主( 売主 )が2社のJV物件が多いので「 双日新都市開発株式会社 」の慎重な体質が見受けられ,コメントは差し控えたいと存じます。

以上が「 総合商社 」自社及び「 総合商社系 」ディベロッパー5社の分譲マンション事業等に於いての私の見解です。

次回,このコラム577号『 「 良識ある中古マンション 」購入へのチェックポイントは…。-9 』は今回の続きであります「 独立系 」ディベロッパーに関してのお話しを致します。

2018年2月14日( 第2水曜日 ) に更新致しますのでお楽しみに…。

 

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