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 みなさんのマンションはどうですか?
ジャンル:  設計・施工・管理・修繕
質問者: hidejiro - 2008/04/24 01:34

現在550戸の大規模マンションに居住中のものです。
現在の管理費/修繕費/長期修繕計画の内容に疑問を抱いています。
予定の修繕計画に沿って進むと、修繕費の値上げ、一時追加払いをしない場合、25年目に累計12億円の赤字になります。(修繕費累計額25億円!)そのような計画ってありえるのでしょうか。。。
某地方自治体の財務状況みたいな内容です。
いくら初期の設定金額を安く見せるためとはいえ、あまりにも悪質な気がしてなりません。
設計関係、コンサルタント関係にお勤めの方などお詳しい方いませんか?
また、みなさんのお住まいのマンションの内容なども教えてください。

是非ご意見をお聞きしたいと思います。


現在の回答数: 8回答の表示順序 [ 投稿順 | 新着順 ]
 
 ありますよ
回答者: docomono ( 7370 ) - 2008/04/24 02:20

購入契約時に、修繕費の積立残高と支払い金額のグラフを確認しておけばよかったですね。そのグラフは、最初の内は貯金ができてて、後になると修繕費がかさんで20年や25年でちょうど合う金額だったりします。

今回の質問の場合、確認することが2つあります。
 ・修繕計画は全て必要な項目と内容であり、減らしたり別な方法はできないのか。
 ・修繕計画の金額は妥当なものかどうか。
お勧めされるがままに数億円単位の修繕を簡単に任せてしまうことが一番危ないと思います。

それでもやっぱり修繕費が足りないのなら、早めに値上げしておいたほうが安心だと思いますよ。
今(今後)の修繕費はいくらなのでしょうね、平米あたり50円とかでしょうか?(70平米の部屋で3500円) 累計12億円を追徴するには平米どのくらいに値上げすれば間に合うのでしょうね、

悪質とまでは思いませんが、不親切な売り方だと思います。


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hidejiro > ありがとうございました。参考になりました。 - 2008/04/30 11:35

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 うちも見直し提案がありました。
回答者: yossyy ( 1570 ) - 2008/04/24 12:24

先日、入居2年目の管理組合総会があり、うちのMSでも長期修繕積み立て金の試算、値上げ(テーブルの見直し)の提案が出されました。

うちは85世帯の小中規模程度のMSなので、規模は全く違いますが、
20年目の大規模修繕時期に、6000万円ほど不足する可能性があり、値上げをしたいという提案でした。(月に換算すると、1200円程度)

修繕費関係は、もともと最初から一定ではなく、何年か毎に徐々に金額が上がっていく計画でしたが、今回、2年目にしてテーブル見直しの提案が出てきた点で、なぜ最初から重要事項説明で明記していなかったのか?という質問が出ていましたが、最終的には、金額と必要性に関して納得し、可決されました。

12億円ともなると、単純計算で1世帯あたり、240万円の負担増になるわけですから、年間かなりの額が上乗せになりますね。

修繕費用は、MSの規模や形態・設備(駐車場が機械式か、平置きか?など)によってもかなり異なってくるので、一概に高いとはいえないのですが、docomonoさんの書かれているように、必要な修繕項目とその予測費用を見直しされたほうが良いでしょうね!


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hidejiro > ありがとうございました。参考になりました。 - 2008/04/30 11:35

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 金額そのものは割と標準的にみえますが...
回答者: naoshio ( 2800 ) - 2008/04/24 13:43

 550戸という戸数だと、タワーだったり、共用部分を豪華に抱えていたりする可能性もありますし、ランニングコストは駐車場の設置方式(機械式は高い)にもよりますから、金額だけ見て適正水準かどうかを即断することは困難だと思います。

 ただ、普通に20階程度までのマンションであれば、超長期で、一時金も含めて徴収すべき修繕積立が 200円//月未満であるという例は、35年とかで破綻しない計画を策定しているところではみたことがないですから、550戸の平均面積が、80崢度で、44000 (規模からみて、タワーでなければおそらくは容積率3-400% のマンションですね)で
計算すると、25年とかでの総コストは、途中で2回の足場を組んでの大規模修繕を想定して、26億円となりますので、数字そのものは標準的で、とくに驚くような大きな数字ではありません。(タワーなんかだと、長期間平均は300円//月を超えることも普通です)

 無論、無駄があるのであれば管理組合がしっかり計画を見直す(積立額をしってその額になるように、過剰な修繕を見積もってきがち) ことは必須だと思いますが、額そのものがそれほど突出しているのでなければ、修繕積立は、早々に200円//月とかの適正水準にあげていかないと、大きな一時金支出が必要になりますね。

 20-25年計画だったら、もし機械式駐車場の更新が入っていなかったら、これも別途必要だと思ったほうがよいです。実際には25年よりも前に更新になる可能性が高くて、
1台あたりで200万円程度をあらかじめ積み上げておかないと、すったもんだすることに
なります(私は古いマンションをもっていてこれでハマりました)しばしば駐車場収入は管理費側に充当されていますから、ただしく分類わけして、ストックとフローにわけて
考えると、さらに管理費もあげないといけない状態であることも多いですね。

 いずれにしても管理組合の腕の見せ所かと思います。


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hidejiro > ありがとうございました。参考になりました。 - 2008/04/30 11:36

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 2通り可能性はあります。
回答者: funafunapi ( 5070 ) - 2008/04/24 19:52

1つは、見積もりそのものがボッタクリで複数業者に見積もらせると予算内になるかもしれない。
もう1つは、修繕費を適正価格まで早く上げる、です。
遅いと一時金でたくさん取られますから未納になったら
どうするのか心配。

上の方で管理費自体はムチャな数字ではなさそう、とありましたから
見積もりがボッタクリの可能性が高いと思います。
いづれにせよ、
  見積もりや計画が適正か?
を早めに精査したほうがいいでしょう。


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hidejiro > ありがとうございました。参考になりました。 - 2008/04/30 11:36

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 計画は定期的に見直しすることが大事です
回答者: yams ( 11020 ) - 2008/04/24 20:37
(この回答は 2008/04/24 21:05 に回答者により修正されています)

長期修繕計画は、何十年もの長い期間を計画しますので、その間には予想できない物価の変動や製品や材料の変更等があります。
なので、通常は3〜5年毎に見直しすることになっています。

最初に売り主が作った長期修繕計画は、住宅金融公庫の融資が受けられるギリギリのラインで計算されています。
融資条件に照らし合わせてみるとよく分かります。
なので、住人の為に作られた計画ではないのです。

もし、購入されて10年以内の物件でこれまで一度も見直しがされていないのでしたら、できるだけ早く見直しされることをお勧めします。

私は以前のマンションで、管理組合設立後すぐに長期修繕計画の見直しを行い、積立金の増額を行いました。


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hidejiro > ありがとうございました。参考になりました。 - 2008/04/30 11:36

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 詳細書き込みました。詳しく教えて下さい!!!
回答者: hidejiro ( 50 ) - 2008/04/25 00:23

マンションの概要は下記の通りです。
敷地:15,000m2
建物:20階2棟(免震)+10階2棟  全550戸
延床:63,000m2弱
築年:2007年春
駐車場:屋内型機械式430車両
設備:キッズルーム 多目的ルーム ゲストルーム 1室

現在:75.00m2として
管理費 13,000円/月 
修繕団地 2,270円/月〜24年後4,700円/月 
     ※追徴金12年後+20万 
修繕棟別 3,420円/月〜24年後7,200円/月
     ※追徴金12年後+30万 24年後+75万

初回積立基金30万円弱
駐車場料金は管理費と一緒にされ、修繕費への繰入は、
17%程度しかありません。

こんな内容です。
妥当な設定なんでしょうか?


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yams > hidejiroさん、回答者の方々へのコメントをありがとうございました。 - 2008/04/30 20:32
naoshio > スレッドは質問者のもので1:1の関係ってのを重視して本人コメントがなければ回答を消去される回答者もかなりいるんですよ。 - 2008/04/30 00:33
sakusa > 全然意味がわからないんですけど、何なんですか? - 2008/04/29 15:39

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 管理組合としての考え方はどうなのでしょう?
回答者: naoshio ( 2800 ) - 2008/04/25 01:34
(この回答は 2008/04/25 01:41 に回答者により修正されています)

お書きになられた情報から、25年間平均を計算すると180円//月程度で、率直にいって、大規模なマンションとしてはかなり安めにおさまっているなという印象です。 駐車場代が過半管理費会計というのもありがちですし。

管理費水準については、24時間有人管理や、フロントサービスがあるかどうかで、必要な人件費コストが大きく変わってきます。またお書きになったような高い駐車場設置率の場合、都心にあるか郊外にあるかで駐車場代の設定できる金額も変わってきますから、数字だけ見ても安いか高いかはわからないのではないかなと思います。 都内のマンションでのめどとしては、坪単価がN万円/坪なら、N円//月程度ということで、逆に購入者の懐具合に比例して管理費設定がなされ、そこから逆算して、24時間有人管理が可能かどうかなどサービス面の設定がきまっていることも多いでしょう。

 修繕積立ては、大規模修繕時に一時金でまかなう方式と、あらかじめ高めに設定しておく方式があって、どちらが採用されるかは、デベロッパーによっています。 タワーのように築浅での転売者が多いと予想される場合など、一時金ありと、なしの計画の両方を作って管理組合に選択肢として示す例もあります。 当然に一時金を併用しないほうがずっと暮らしていく人には良心的(急に100万払ってねってのは、なかなか紛糾しがちですから)なわけですが、10年以内に売っちゃうような場合は一時金方式を望む人もおられるでしょう。
2回の大規模修繕時に必要となる費用みつもりがなされている、お書きになった計画、それほど奇異な水準には見えません。 というか、やや安すぎる感じをもつので、たぶん駐車場の更新費用は別ではないでしょうか。 たぶん30年レベルで必要とされるエレベーターの更新(結構高いものです)ってのも入っていないと思います。

 修繕積立の大小について第三者的な意見を聞きたいとかの場合、、マンションの管理組合として、(財)マンション管理センターなどから、第三者的な修繕費用の妥当水準に関する妥当な水準の見積もりを得ることが可能ですが、hidejiro さんのマンションは未来ネットへの加入はないのでしょうか?
私が所有して賃貸回ししているマンションでは、駐車場の更新とかですったもんだした際に、こちらに加入して、業者の見積もりが妥当かどうかとかの相談にのっていただいていますが、初年度5万ってのは、マンション全体で払うのだと思えば安いものですし、もしも理事的な立場におられるのであれば提案されてはいかがでしょうか?


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naoshio > hidejiroさんのように意識の高い人は是非管理組合活動に積極参加されたらいいと思いますよ。最終的にはすべて管理組合の責任ですから。 - 2008/04/30 18:56
hidejiro > ありがとうございました。参考になりました。 - 2008/04/30 11:35

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 機械式駐車場が気になります
回答者: yams ( 11020 ) - 2008/04/25 02:11
(この回答は 2008/04/25 02:25 に回答者により修正されています)

新築でまだ1年であることから、長期修繕計画の見直しをするのには十分時間があると思います。
まずは、10〜12年後に予定されている第一回目の大規模修繕を目標に計画を立てられると良いと思います。
第一回目の工事で、大幅に工事内容が変わる場合もあります。
また、2回目や3回目の大規模修繕で、どのような内容の修繕を行うかによっても大幅に異なってきます。

金額的には、月々6千円ほどですが、一時金の分を10年で割った金額を足すことが出来るので、やはり公庫の融資基準をギリギリクリアするラインだと思います。

一時金は不払いの可能性があるので、できれば均等払いにした方が管理組合的には良いと思います。
なので、早急に均等払いでの見直しをかけられるのが良いと思います。
その際に、一度に値上げすると、みなさんの賛同が得られにくいので、段階的に上げていく方式を併せて選択できるようにすると良いと思います。

私としては、機械式駐車場が気になります。
通常、機械式駐車場のメンテナンス費は計上されていますが、買換費用が考慮されていないことが多いです。

機械式駐車場の仕組みにも因りますが、買換には1台あたり100〜200万円は見込んでおいた方が良く、耐用年数が20〜25年なので、その辺りに買換が出来るように積み立てをした方がよいと思います。
(月額にして6千円/台ほど)

買換費用は新規よりもお金がかかります。
古い部品や設備の廃棄費用、入れ替えるまでの代替え駐車場費用等が余分にかかるからです。
使える部分を残す方法もありますが、耐久性のことも考慮にいれて選択された方が良いと思います。

なので、現在管理費にまわされている駐車料費を、全額修繕積立金として積み立てるように変更することをお勧めします。

大規模修繕工事やマンション管理については、国土交通省の外郭団体である「マンション管理センター」に色々な資料が揃っているので、参考にされると良いと思います。

http://www.mankan.or.jp/


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
hidejiro > ありがとうございました。参考になりました。 - 2008/04/30 11:35

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