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 修繕積立金の事です。
ジャンル:  設計・施工・管理・修繕
質問者: sumiregusa - 2008/09/16 17:31

マンションを買ったときの長期修繕計画書では定期的に修繕積立金が上がっていく様になっていました。
修繕積立金はその予表の通りに自動的に上がっていくのでしょうか?
それとも何か通知が有ってから上がるのでしょうか?


現在の回答数: 8回答の表示順序 [ 投稿順 | 新着順 ]
 
 うちのマンションでは・・
回答者: yossyy ( 1570 ) - 2008/09/16 17:40

長期修繕計画書では定期的に修繕積立金が増える計画になっておりましたが、実際に積立額を上げる段階で、総会での決議を行いました。

具体的には入居2年目で、計画通りの積み立て額増の提案があり、可決の上、増額されたという流れです。

また計画書は、あくまで建設時の計画であり、マンションの破損状況や費用の世間相場などを加味して、見直しされるのが一般的ですので、自動的に上がるということは、まず無いと思います。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
sumiregusa > 有り難うございました。少し安心しました。 - 2008/09/16 20:07
sumiregusa > 有り難うございました。少し安心しました。 - 2008/09/16 20:07

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 総会での議決が必要
回答者: shin2000 ( 50 ) - 2008/09/17 07:20

yossyyさんと同じく、うちのマンションでも修繕費の値上げには総会の議決が必要と書かれています。
うちは、5年ごとに値上がりするような計画となっておりますが、それぐらいしないと不足することが目に見えているので、自分としては妥当と考えております。
ただ、住民全員がそう考えてくれているか不明なので、その時の総会は紛糾するかもしれませんけど。 


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sumiregusa > 総会で紛糾する事で、却下される事も有るのでしょうね。参考になります。有り難うございました。 - 2008/09/17 12:40
sumiregusa > 総会で紛糾する事で、却下される事も有るのでしょうね。参考になります。有り難うございました。 - 2008/09/17 12:39

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 金額が上がる というのは
回答者: docomono ( 7370 ) - 2008/09/17 22:40

修繕積立金が、新築購入時の予定通りに上がっていくのは、「自動的に」なのではないでしょうか。
購入時に、5年後、10年後は、このようになりますよ。という『案』であり、その金額は了承した上での購入契約です。
ただし、来年から予定通りの金額になりますよ。という通知は、あったほうが親切な理事会や管理会社だと思います。

新築購入時の予定表に、さらに上乗せして「自動的に」上がっていくことはありません。
上乗せ追加する場合は、総会で決める必要がある事案でしょう。
この場合でも、理事会や管理会社は、「こういう修繕計画に変更になった。とか、修繕の内容は同じだけど20年前の見積では実際の工事が不可能になったので、工事費が値上がりして、この金額になります。」という通知がある必要があります。

予定通りに進めるのならまだいいですが、予定変更になるなら、事前にどういうことなのか、どういう風になるのかは、お知らせがあるのが良心的というより、普通はすることだと思います。


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sumiregusa > 有り難うございました。 - 2008/09/19 23:15

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 今は、自動的に・・は上がらないのではないでしょうか?
回答者: yossyy ( 1570 ) - 2008/09/18 12:27

法律が改正され、重要事項の説明が義務化されたのではなかったでしたっけ?

そのため、毎年年一回の定期総会時に、修繕積み立て金の変更などは、説明されているものと理解していました。

ですので、いくら契約時に修繕積立金の計画表が提示されていたからといっても、そのまま自動的に上げるということはないのだと思いますが、どうなんでしょうか?

あまり詳しくはないのですが、以前のマンションでも現在のマンションでも、金額を上げる際は、必ず説明があったので、そのように理解してました。


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sumiregusa > 法律が有るのを知りませんでした。参考になります。有り難うございました。 - 2008/09/19 23:12

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 修繕積立金の見直しについて
回答者: docomono ( 7370 ) - 2008/09/18 17:56

分かり易そうな参考サイトはこちら(修繕積立金の項目)
http://www.fdk.or.jp/index.html

・ 法律が改正され、重要事項説明に修繕積立金の説明をする必要が追加されました。
・ その内容には、修繕積立金の△△や□□が含まれてます。
・ そして、修繕積立金や長期修繕計画は、5年ごとに見直して、説明する必要がある。

ということから、
・ 毎年見直して、今年の修繕費はいくらにします。ということでもなさそう。
・ 最近の新築マンションの長期修繕計画が5年ごとに段階値上げの予定となっているのは、5年ごとの見直しをするから。
・ 最終的には、5年ごとの修繕計画の見直しと修繕費の見直しをもって、総会で決める。

5年ごとに、計画どおり「自動的に」値上がりすることはありません。必ず、見直しをして決めます。
見直しの結果、予定通りの値上げで大丈夫であっても、通知は必要だと 思われます。
(通知の義務はないらしいものの、決定するということにおいては、総会決議になるのが普通だと思います)
(5年ごとというのは法規定であり、できればもっと短い周期で見直しや確認をすることは、良いことだと思います)

こんなところでしょうか。加筆、訂正、よろしくお願いします。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 20
docomono > 実際には5年ごとを待たずに、毎年のように修繕を早くするようになったりすると、見直しや金額改正が忙しくなりそうです。 - 2008/09/20 01:15
docomono > 新築購入時の重要事項説明ですから、売主が購入者に説明する義務あり。ですね。 - 2008/09/20 01:12
sumiregusa > 有り難うございました。重要事項事項説明に修繕積立金の説明をする必要が法律で決められたのですね。重要事項の説明は管理会社が行うのでしょうか?参考サイト拝見します。 - 2008/09/19 23:11

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 実際には
回答者: tukakoukou ( 1860 ) - 2008/09/20 11:05

入居者の人達全体の意識により修繕計画は大きく異なるのが現状ですね。

前述にあるように見直しは行われていくのですが、安易に大きな変更を妨げる問題点がいくつかありますので参考にして下さいね。

〇楾会社の問題
建築業界には不文律で他社が施工した物に、後から手を入れることを認めない風潮がいまだに存在するのが現実であり、それをある程度の規模の会社は絶対に行いません。
理由は簡単ですが『 いろいろな枠から疎外されるから 』です。
一言で言えば 他人の米びつに手を突っ込む という感じですね。

ちょっと昔話のようですが、いまも現実として粛々と守られてきているのですね・・・

▲▲侫拭璽機璽咼垢量簑
修繕計画のなかのいくつかのものに対して『 高いから 』などの理由で他社に、もし修繕を依頼した場合ですが、アフターサービス保証は該当項目やそれに付随する部分で無効になります。
理由は簡単で、『 アフターサービスは自社の施工したものに対しての保証である 』ですので、他社が手を入れたものに保証をすることはできない。

一言でいえば、『 他人の行動まで責任が持てない 』ということです。

2つだけ記載しましたが、まだまだいくつかの問題点がありますので、修繕計画は入居者が一体となって、しっかりと取り組まないとホントーに大変ですので、参考にして下さい。

なお・・・積立金は総会の意思で上げたり下げたり、現状維持にすることはいくらでもできますが、自論でスイマセンが・・
『 上げることが可能であるならば、1日でも早く上げたほうが自分達のタメだと思っています 』


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sumiregusa > 有り難うございます。 外壁などマンションの10年保障対象でも管理組合独自で業者を選んで修繕等をした場合には、10年のアフター保障が無くなるのでしょうか?考えても見なかった事なので吃驚しました。 - 2008/09/20 12:16

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 遅くなりましたが・・・
回答者: yams ( 11020 ) - 2008/09/22 13:38
(この回答は 2008/09/22 13:43 に回答者により修正されています)

新居の契約会や説明会が重なり、ご質問に気が付くのが遅くなってしまい、すみません。

まずはご質問の回答から。
修繕積立金は、予定通りに自動的に上がっていきますし、一時金が設定されている場合は、その時期に請求され、支払いを拒否することは出来ません。
積立金を支払わない場合は、裁判所から支払いを命令される場合もあります。

また、事前に通知する義務はないので、親切な管理会社でない所では通知も無いかも知れません。
しかし、支払わないまたは金額が足りない場合は、延滞扱いになり、管理会社から督促状が来ると思います。

長期修繕計画や修繕積立金の変更は、総会によって変更を決議しない限りは変更されることはありません。


ここで、修繕積立金と長期修繕計画について、少し説明します。
マンションでは10〜15年周期で、定期的にメンテナンス工事をする必要があります。
これを大規模修繕工事と言い、長期修繕計画でその工事の内容と実施時期を決めます。
修繕積立金は、この長期修繕計画によって積立額や増額時期等が決められています。

この長期修繕計画は、新規分譲時には売り主が作成しますが、その後は一般的に5年ごとに管理組合で見直しされます。(国土交通省で推奨されています)

管理組合が活発でない場合は、売り主が作ったままで放置されることが多いのですが、これだと10年ぐらいまでは大丈夫ですが、その後に資金不足等の大きな問題が発生します。

この状態を改善する為に、今年の6月に国土交通省から長期修繕計画ガイドラインと言うものが発表されました。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm
まずは、これに準拠しているかを確認されることをお奨めします。

多くのマンションでは、このガイドラインの半分も満たしていないと思います。
できれば、早急に、このガイドラインに沿った変更をされる方が、今後の安心に繋がると思います。

管理費の増額は慎重になるべきだと思いますが、修繕積立金は、いわば皆さんの貯金なので、増額については、生活に支障がない範囲であれば歓迎すべきだと思います。

長期修繕計画で行う大規模修繕工事は、マンションの維持のために行うものですから、みなさんの財産を守る為の工事です。
また、その大規模修繕工事に資金的余裕があれば、アップグレードも同時に行います。
例えば、バリアフリー化とか、セキュリティ強化とか、ロビーの装飾とかです。
これによって、見栄えとかも良くなり、資産価値が上がる場合もあります。

なので、修繕積立金は多く溜めていても問題はないと思います。

なお、大規模修繕工事後の保証は、その工事を行った施工会社の保証になります。
売り主の保証は、分譲開始時から10年です。
大規模修繕工事の場合は、施工会社によって1〜5年だったと思います。

なお、去年の最高裁判決により、安全の瑕疵については、売り主は分譲開始から20年保証しなければならなくなりました。


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yams > sumiregusaさん、こんばんは。ご質問の回答が長くなるので下に書きますね。 - 2008/09/23 00:33
sumiregusa > 有り難うございます。確認させていただきたいのですが、販売時に貰った長期修繕計画表の修繕積立金額に変更なければ総会決議は必要ないんでしょうか?もし必要な場合、否決されたら改定は出来ないのでしょうか? - 2008/09/22 20:47
docomono > 参考になりました。 - 2008/09/22 19:31

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 売り主が作成した長期修繕計画について
回答者: yams ( 11020 ) - 2008/09/23 00:54
(この回答は 2008/09/23 01:01 に回答者により修正されています)

ご質問の「販売時に貰った長期修繕計画表の修繕積立金額に変更なければ総会決議は必要ないんでしょうか?」ですが
結論から申し上げると、総会決議は必要有りません。

それから、「もし必要な場合、否決されたら改定は出来ないのでしょうか?」ですが
残念ながら、総会で否決されると改定できません。


その理由を以下に説明します。

通常、分譲マンションの契約を行う場合、重要事項説明を行い、その資料としても、管理規約や長期修繕計画表、管理費・修繕積立金が示されます。
これらを含めて承認し契約を行っているので、契約時に承認されたことになります。

これによって承認された管理規約を、特に「原始管理規約」と言って、管理組合の保管書類にも指定されている筈です。
つまり、分譲時には100%の区分所有者全員が承認した管理規約と言うことになり、総会決議は不要なのです。

長期修繕計画も、これと同様で承認されたことになっています。
なぜなら、長期修繕計画が作成されていなければ、修繕積立金の金額が決まらないからです。
管理費の金額や修繕積立金の金額も、原始管理規約にて最初に決められています。

この原始管理規約は、区分所有法に則り、通常は最新の標準管理規約に沿って作成されています。
なので、これが特に問題になることはないはずです。

設立総会以後に、管理規約や長期修繕計画等、色々なものを変更することは可能ですが、それらは原始管理規約にて、総会決議をしなければならないと定められています。

なので、分譲時の長期修繕計画は総会決議の必要がなく、その変更には総会決議が必要なのです。

さて、その総会決議ですが、
長期修繕計画については、普通決議と言って、総会出席者の過半数で決議されます。
これは、最低、区分所有者総数の1/4以上の賛成があれば決議できると言うことです。

なので、長期修繕計画を変更するのは、さほど難しいことではありません。
十分な説明を行い、理解が得られるようで有れば、臨時総会を開いて変更決議をすると良いと思います。

但し、ごく稀にに管理規約本文の中に、長期修繕計画の内容が書かれている場合があります。
この場合は、管理規約の変更となり、特別決議が必要になります。
この特別決議は、区分所有者総数の3/4以上の賛成がないと可決できません。
これは、かなり厳しい数字で、相当な努力をしないとクリアできない数字です。

どこのマンションでも、販売しやすくする為に売り主が作った長期修繕計画にはかなりのムリがあります。
国土交通省が示したガイドラインを参考に、早急に見直しされるのが一番良いと思います。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
sumiregusa > 有り難うございました。参考にさせていただきます。 - 2008/09/24 21:19
yams > 私の時は、前の月に管理会社から通知がありました。また、値上げされる年の前の定期総会でも報告がありました。多くの場合、3年目が最初の値上げ時期になると思います。 - 2008/09/23 22:47
sumiregusa > いつも適切なアドバイスをいただき有り難うござます。予定通りに金額UPとなるお知らせはどのタイミングが適当なのでしょうか?販売当時の事で忘れている方が多いと思うのですが。 - 2008/09/23 13:59

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