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 管理・修繕コンサルタントってなに? 
ジャンル:  設計・施工・管理・修繕
質問者: hidejiro - 2010/09/24 20:25

現在、住んでいるマンションの長期修繕計画、管理費の見直しなどをメインに話し合う「専門委員会」に参加しています。

車の駐車場の半分以上が管理費に組み込まれて、収入&支出のバランスがおかしくなっていると感じ、管理費のコストダウンが図れないかと考えています。

組合の素人集団では、管理会社の専門知識に対抗していくことが難しいと思い、「対応の良いコンサルタント会社があれば」と調べているところです。

ずいぶん前に、同じような質問をさせていただき、一部の方から貴重な回答をいただきましたが、より詳しい業者情報が知りたく再掲示しました。

よろしくお願いいたします。


現在の回答数: 7回答の表示順序 [ 投稿順 | 新着順 ]
 
 調べてみては
回答者: bmw728 ( 240 ) - 2010/09/25 00:52

ここが良いとは言い切れませんが
区や市町村に寄っては、区、市町村の依頼によってマンション管理の無料相談会など開催されている場合もありますので一度、地元の区、市町村を確認されてみてはいかがでしょうか?
当然ですが、開催時期や特定のコンサルタントなど紹介されませんが無料で相談にのってくれ、また何件か紹介してくれる場合もあります。
あまり参考にならないかもしれませんが、既に相談済でしたら申し訳ありません。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
hidejiro > 回答ありがとうございます - 2010/09/30 13:07
hidejiro > 外部への依頼はまだしていません。 - 2010/09/30 13:07

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 相見積もりのほうが・・・
回答者: kasakasakasa ( 90 ) - 2010/09/25 16:47

個人的な意見ですが、コンサルタントを起用するよりも3社ほどに依頼する相見積もりによる対応のほうが現実的かつ合理的なのではないかと思います。
コンサルタントも価格減額による成功報酬制のようなところがあればいいのでしょうが、ちょっと難しいと思います。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
hidejiro > 住まいサーフィンに載っている螢宗璽轡礇襯献礇献瓮鵐肇轡好謄爐里茲Δ焚饉劼、他にもあるのか調べているのですが、管理会社に相見積もりという方法も検討してみます。 - 2010/09/30 13:13

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 最近では
回答者: tubamechan ( 280 ) - 2010/09/25 17:33

国土交通省が平成20年6月に発表した長期修繕計画作成ガイドラインで修繕積立金の将来的なアップを防止するため「均等積立方式」が採用されているはずです。竣工された時期が不明なのでどうなのか分かりませんが、実際は新築時にデベなどが長期修繕計画を想定して決定されたはずで、実際には修繕内容や時期と一致しない事が殆どです。
上にもありますが地方自治体の公共機関での相談やインターネットに無料相談もありますので、複数に並行して調査依頼をして、ご自分のマンションに合ったコンサルなどを探された方が良いと思われます。


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hidejiro > 回答ありがとうございます。 - 2010/10/05 10:05

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 管理会社の変更も視野に入れては如何でしょう
回答者: yams ( 11020 ) - 2010/09/27 12:48

理事や委員はマンション管理に関する専門知識がない方が普通なので、それを補うために管理会社は管理組合へ色々な提案やアドバイスを行う役目を担っていると私は理解しております。
なので、hidejiroさんが管理会社に対抗と考えられる時点で、失礼ながら現管理会社はその役目を果たしていないと思います。
優秀な管理会社であれば、どのようにしたら管理費を削減できるかとか、将来に備えてどんなことを考えたら良いかとかの提案があります。

無料で相談に応じてくれる「マンション管理センター」等を利用されて、まずは現在の管理が正しく行われているのかも含めて見直されては如何でしょうか?
必要があれば管理会社の変更も視野に入れても良いと思います。
管理会社の変更を行う際に、見積以外に修繕積立金や管理費の削減提案も行ってもらうと管理会社の違いが良く分かると思います。


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hidejiro > 回答ありがとうございます。「マンション管理センター」を調べてみます。 - 2010/10/05 10:08

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 手間要らずは、もしかしたら割高?
回答者: docomono ( 7370 ) - 2010/09/27 16:56
(この回答は 2010/09/27 16:59 に回答者により修正されています)

駐車場利用料の半分以上が管理費に補填されていることについては、間違いとは言えません。
基本的には駐車場が8割しかないのですから、利用できる人、利用した人で機械式立体駐車場を維持管理していく金額を徴収し、積み立てていくのが良いと思いますが、
応用として、駐車場利用料を周辺一般並みに高く設定して一部を全体の管理費に組込むという方法もあります。
そうでもしないと駐車場権利の抽選とかで揉めるとか、周辺並みに高くても良いという人が多い場合はそういうこともあります。
しかし実際には、駐車場区画が半分以下であり、すでに20年くらい経過しているマンションで見られる手法です。
とりあえず今回は、機械式立体駐車場は独立採算制で修繕維持管理できることにして、全体とは切り離して考えるとします。

対応の良いコンサルタント会社とのことですが、
長期修繕計画を簡単に安く作成してくれるのは、マンション管理センターの修繕積立金算出サービスだと思います。
物件ごとにあわせて項目と数量を入力すると平均的な価格が出るプログラムだと思いますが、確認してみてください。

本来の問題はその後のことで、どこの業者に頼めばいいのか?だと思います。
おまかせコースでマンションの専門委員会は手間要らずにするには、代理人を立てて管理会社や業者に内容と金額の折衝を行ってもらうことになりますが、ここに本来のマンション管理士やコンサルタント会社というように考えているのではないでしょうか?

管理組合の現場としては、25年や30年後まで面倒を見てくれると助かるのですが、得てして最初の数年だけ美味しいところを食べて、最後の大規模修繕の難しいところは逃げる会社もあれば、外壁全てで8億とか10億とか、給排水管でも5億や6億という見積もりや最終金額だったりして、はたしてそれが妥当なのか判断する責任はやっぱり住人であり、管理組合(修繕委員会)になるのですから知識や勉強は必要だと思います。


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hidejiro > 回答ありがとうざいます。自分自身勉強してみます。 - 2010/10/05 10:09

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 ある程度当たりがあるのでしょうが
回答者: yohsshi ( 700 ) - 2010/10/02 12:28

小生所有(現住は別)のマンションでも同じ専門委員会が立ち上がったと聞いていますのでひょっとしたら、同じもののことかもしれません。同じであれば理事会の方は存じ上げているので直接言えば良いことかもしれませんが、折角の機会でもあり、その前提で以下に記載します。

株式会社さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/mankan/
HPにも金額が明示されており、素人には打ってつけ。実力の程は?少なくともこの会社と検討先との相互の比較相手としては適当か

株式会社シーアイピー
http://www.cip.co.jp/aboutus/index2.html
マスコミに登場していることもあり、実績もまずまず積んでいる。

重松マンション管理士事務所
http://www.office-shigematsu.com/
ここも結構マスコミに出ています。印象としては親身になってくれそう。

プリンシパル総研
http://www.principal-gc.com/index.html
ここは保険見直しが得意分野なのが特徴

大和ライフネクスト
http://www.daiwalifenext.co.jp/
本命はここ。旧コスモスライフの管理会社を母体に独立して作られたもので、管理会社としての実績・能力も高く、他の系列管理会社からの管理業務住宅にも野心的で、少なくとも候補には入れたい。

小生の現住においても将来着手したい課題ですので、今の所当たりを付けているだけですのでご参考にならば幸いです。ご存じのこととは思いますが、金額や実施業務範囲がまちまちでどの会社を選択するかの作業は論点整理の作業と同様です。結構回り道ですが、自分達の論点整理と並行して業者をしらみつぶしに当たっていく以外に道がないように感じています。


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yohsshi > 記述遅くなりました。返答を下に記載致します - 2010/10/11 07:42
hidejiro > 今後、 yohsshi さんのマンションの進捗ありましたら、教えてください。 - 2010/10/05 10:22
hidejiro > 回答ありがとうございます。全く心当たりがありませんでしたので、助かります。専門委員会自体は2年ほど前に立ちあがっているのですが、遅々として話が進まない状態です。 - 2010/10/05 10:20

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 進捗について
回答者: yohsshi ( 700 ) - 2010/10/11 08:05

違う先みたいですのでもう少し当方の詳細を記載致します

現在、検討中のマンションについては、現在の管理会社に対する交渉(特に管理費用引き下げ)材料として今年は行うようです。但し、コンサルティング会社へのコンサルティング料を予算計上をしており、今期中に選定をして丸5年(共用部のアフター終了)を待って管理会社変更を具体化していくとの流れのようです。

小生が大和ライフネクストを押しているのは、近くの同時期に建てられたマンションでデベロッパー系からこちらに変わったと聞いたことと、今の管理会社が管理の下請けに出していることを知ったことが理由です。その前に住んでいたマンションがコスモスライフ(前進の会社)の管理であり、比較できるところも大きいと思います。

今の所、理事会は、現管理会社が管理費用を大幅に下げたことで良しとしており、また、管理会社変更に難色を示す住民の存在で積極的な変更を考えているというよりも、変更を提案する住民への説明のための意味合いが大きいと推定しています。さらに、管理会社の変更というよりも、自治管理を目指している(自治管理の幅を広げる)方向ということで、管理会社に期待するのは長期修繕対応が中心となるということのようです。

話は変わりますが、現住については話の提起もまだまだです。アフター期間が終了していないこともあり、2〜3年後から始めるという状況です。

報道によると長谷工系も管理業務に力を入れていくとのことです。今までのマンションデベ系での管理から、住民総意による管理会社の選択による管理へと時代が変わっていると思いますので、お互いに良き情報交換ができればと思います。現時点の判断が時間が経過すると、最善ではなくなることも多いと思いますので。


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