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 管理会社の契約不履行、理事会の過失に対する訴訟提起
ジャンル:  設計・施工・管理・修繕
質問者: toukochi - 2010/10/13 10:31
(この質問は 2010/10/13 10:35 に質問者により修正されています)

管理会社が、管理規約上総会決議を要する「管理委託契約業務外の共用部への防犯カメラの増設」を、理事会に提案。その際、理事会決議で可能と理事会役員に偽って説明し、従来の業者とは違う協力業者一社の見積もり書のみを参考に理事会承認により、発注し、実施した。通例では、住民アンケート調査を実施し、相見積もりを取り、総会決議を経て実施しているが、本件は、緊急性もないのに、契約を急ぐし、予算範囲内であるからと早期の理事会決議を誘導した。この結果、相見積もりをした場合に比べ6割も高い料金を支払うことになった。理事会は自らの責任逃れのため、管理会社に割高料金の返還請求を行うことに消極的な現状。ついては、損害賠償請求の訴訟提起を考えたいが、一区分所有者(管理組合員)として、管理会社及び理事長に対する訴訟提起は可能か?

現在の回答数: 10回答の表示順序 [ 投稿順 | 新着順 ]
 
 訴訟を提起することは可能でしょうが
回答者: raptor22 ( 140 ) - 2010/10/14 21:18

 誰かが誰かに対して訴訟起こすのは自由ですが、
勝つかどうかはその内容によります。

 管理会社に対して、責任を追及するのであれば、
理事会を経由して交渉を行わなければならない
でしょう。

 理事会決議は経ているようですから、理事長に対する
訴訟は、理事長が単名で区分所有者に対して不適切な
掲示を行ったといった場合とは違い、相手は
理事長”個人”ではなく、”管理組合の”理事長を相手
にするしかないのではないでしょうか。

 理事長が変われば、訴訟相手も変わります。
また管理組合の代表者としての理事長が訴えられた場合
現行の標準管理規約準拠の規約をもっているマンション
であれば、理事長は遅滞なく、訴訟の被告となったことを
区分所有者に通知しなければなりません。
 原告である質問者の方の訴訟費用は自腹ですが、
被告側は、総会などに諮ったうえで、管理組合費用を
用いて訴訟を受ける可能性もあります。

 管理組合理事会はもうすこし注意深くことを進める
べきだったでしょうが、おっしゃる程度の数割の値引き
見積もりが別途に存在しうることをもって、注意義務を
おこなったとして、訴えて勝訴できる確率はそれほど
高いものではないのではと思います。

 toukochi様が、同じマンションにその後住みにくく
なるであろうことを考えると、理事会に対しての訴訟の
提起は、あまりおすすめしにくいと考えます。

 理事会にたいしていろいろと働きかけていくことに
なるのだと思いますが、toukochi様が現行理事会や
理事長を頼りないと思っておいでなのでしたら、
一番てっとり早いのはご自身が理事長になられることでは
ないかと思います。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
raptor22 > 民事訴訟の訴訟費用に、弁護士費用は通常含まれませんので、弁護士などを立てた場合勝訴してもその分は自腹です。訴えるよりも理事長になってしまったほうが早いと思う次第です。 - 2010/10/15 18:35
toukochi > ありがとうございました。 - 2010/10/15 06:13

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 過失=損害賠償には無理があると思います
回答者: yohsshi ( 700 ) - 2010/10/16 00:19

私見を申し上げますが、正確には弁護士等にご相談ください。

本件については、そもそも過失と呼べるのか、と損害賠償に値するほどの重大な過失であるのか、という2点の問題があろうと思います。

想像するに後者についての立証は極めて困難であるとの言い方ができるのではないかと思います。
理事会への提案段階で相見積もりは必須で目途の価格が記載されている等の書面の提出があり、かつ契約締結さきが一般的な価格を大幅に上回っている等の重過失があれば別ですが、文面からはそこまでは読み取れませんので前述の回答と致しました。理事会のメンバーが無能であることは、損害賠償の対象とはなり得ず、有害であることを立証して初めて損害賠償の対象となり得るとの意見でおります。

また、区分所有者が裁判を提起するよりも、過半数の合意のもと管理組合総会での責任追及の方が遥かにハードルが低く現実的だと思います。

問題は何を目的に訴訟をするのか、ということではないでしょうか。そこに正義があるとは思えません。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
yohsshi > 下記に記載します - 2010/10/21 20:55
toukochi > 区分所有法・管理規約上、総会決議を要す事とが明白な中その確認を怠った理事会に過失があるという事が、半額負担の根拠です。 - 2010/10/18 06:24
toukochi > なお、当分野の専門家弁護士に相談したところ、管理会社に対して料金差額の半額は善管注意義務不履行により請求可能であるとのことでした。 - 2010/10/16 18:21

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 既に解決済みかも知れませんが
回答者: yams ( 11020 ) - 2010/10/17 13:08

既に弁護士さんにご相談されているとの事なので、個人として訴訟できることがお分かりになったと思います。
なので、以下は私の個人的な意見として申し上げます。

今回の件は管理会社の担当マネージャの背任行為に係る可能性があり、重要な問題だと思います。
もしかしたら管理会社の上層部が内容を把握していない可能性もありますので、管理会社の責任者宛に今回の件に関する原因と経過及び会社としての責任について回答を求める文書を送ってみてはどうでしょうか?
できればそれを内容証明付き文書で送れば、後日、やむなく訴訟した場合に、問題提起した証拠書類として裁判に使うことも可能になります。

いきなり訴訟となると、他の住人に対する影響等もあり今後の生活がしにくくなるかも知れませんので、まずは管理会社に対して説明を求めるのが良いのではないかと思います。


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yams > となると管理会社自体に問題がありますね。ちょっと長くなりますので下に回答しなおします。 - 2010/10/18 01:57
toukochi > ありがとうございます。会社上層部に面談済で自主的な返還を求めましたが、理事会を通してくれと言う返答で、理事会は動こうとしない現況です。 - 2010/10/17 20:12

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 年寄りの戯言ですが
回答者: inu_katidoki ( 90 ) - 2010/10/17 19:57

既に解決済みかもしれませんし、個人的な興味でこのような書き込みは失礼かと思いますが…。

防犯カメラを売った協力会社は儲けた立場、管理組合はだまされ、損をさせられた立場。
さて、管理会社(または担当者)、理事会(理事長)はどちらの立場でしょう?
理事会の構成員の方は(管理会社も)社会的信用が重要だと思うのですが、責任逃れで返還請求に消極的、というのはそれと相反する態度のような気がするのです。
「責任を問われますよ」より「裏で何かあったのではないかと噂になりますよ。」で順番に説得していってはどうかと。

165万円マイナス100万円の1/2となると33万円ですから簡裁の少額訴訟だと33万円の場合の手数料(印紙代)4000円プラス3910円分の郵券(当事者が1人増えると2100円増えます)
あるいは、損害額分を丸々請求額としても良い気がしますし、場合によっては半額で和解するつもりで、少額訴訟の上限額一杯の60万円として手数料6000円プラス3910円分なので1万円の安さ。
弁護士費用と、toukochi様の労力まで考えると引き合わないのでしょうけど、これも交渉材料でしょうね。

年寄りの戯言ですが、もし再度交渉の余地があるのでしたら、それが一番しこりが残らず、実も取れそうな気がします。

失礼しました。


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toukochi > お心遣いありがとうございます。弁護士相談費用は数千円で済みました。本人訴訟であれば、自己負担は小額ですので、金銭面で躊躇する必要がなく、交渉材料にするつもりです。 - 2010/10/18 06:36
inu_katidoki > 拙い回答に早々に丁寧なコメントをいただき恐縮です。また、交渉のポイントもきちんとお考えのところ失礼しました。 万事うまくいきますよう、陰ながら応援させていただきます。 - 2010/10/17 21:14
toukochi > 理事会メンバーにも事の重大性は伝えておりますが、管理会社をかばう姿勢ですので、牽制のために、今回区分所有者とにて訴訟提起も可能(本人による小額訴訟)ということを知らしむるべく、質問に及んだ次第です。 - 2010/10/17 20:19

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 管理会社に問題がある場合
回答者: yams ( 11020 ) - 2010/10/18 02:16

すでに色々と対処されているのでご存知かもしれませんが・・・

現在のマンション管理業務は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」によって国土交通省の認可登録を受けた会社が行うことになっており、適正な管理業務を行っていない管理会社は最悪の場合、登録抹消となります。
今回の場合、管理の上で問題が発生しているにも拘らず、区分所有者に対して適切な説明を行っていない事は十分に指導の対象になると思われるので、国土交通省のの総合政策局不動産業課不動産業指導室に相談されては如何でしょうか?
国土交通省は登録されている管理会社の管理・指導を行う義務を負っていますので、なんらかの解決策が見つかるかもしれません。
その際、管理会社の登録番号が必要になるので、調べておいた方が良いと思います。
管理会社の名前でインターネットで検索すればすぐに分かると思います。

理事会に対しても、弁護士見解として問題がある旨を示し、理事会としてキチンと説明するべきであることを要求しては如何でしょうか?
それでも理事会がまともに回答しないようであれば、総会で質疑するか、それまで待てないのであれば、区分所有者の1/5の署名を集めて臨時総会の招集を理事長に求める方法があると思います。

ご参考になれば幸いです。


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yams > やはり相談済みだったんですね、色々と大変だと思いますが住人の中にも賛同者がおられると思いますので、協力者を募って頑張ってください。 - 2010/10/18 22:42
toukochi > ありがとうございます。不動産産業指導室は、政策面での対策検討部署で、関東地方整備局が実際の監督指導部署のようで、整備局に相談済です。 - 2010/10/18 06:29

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 個人的な感想
回答者: piko ( 610 ) - 2010/10/19 12:41

理事会が「うるさくない」管理組合では、管理会社は得てしてこのような(管理会社に利益を誘導する)対応のなりがちだと思います。

恐らく理事長・理事会メンバーに悪意はなく、おとなしい争いごとを望まない性格、あるいは管理組合の活動にあまり熱意が無い(くじ引きで理事に就任した等)のではないでしょうか?

本件は管理会社と管理組合の利害が対立する事項ですので、だとすれば、toukochiさんが理事長に就任して事に対処するのが最良の方法だと思います(恐らく現理事長は喜んで認めてくれるでしょう)。

私の経験上、管理会社との「ケンカ」には相応の立場がどうしても必要です。また管理会社との「ケンカ」には、やはり理事会(の中心となる理事長)が前面に立たないと勝てないと思います。

解決方法を「訴訟」にする(理事長には裁判にて管理組合を代表する権限がある)のか別の方法によるのかは、その後に検討してよいのではないでしょうか。やる気のある方が理事長になるのが一番だと思います。

乱筆・乱文となりましたこと、また回答が質問の趣旨からはずれたことをお許しください。


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toukochi > ありがとうございました。1年前の話で当時の理事はその後輪番制により改選済、現在新理事に対応を訴えておりますが、消極的、住民の関心も薄く、次回理事に立候補のつもりですが、時間も経過し容易ではありません。 - 2010/10/22 09:29

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 別な視点から
回答者: docomono ( 7370 ) - 2010/10/20 01:07

質問文は何回か読んだのですが、いい回答が考えつきませんでしたので遅くなりました。
遅いついでに別な意見を書くことにします。

,修發修盍道襯メラは不要なものだったのでしょうか?
最近なんらかのトラブルなどがあり、カメラ追加を検討していたようなことは無いのでしょうか?
理事会でなかなか追加取付けが進まなくて、管理会社の薦めで早期にカメラが付いてトラブル防止になったとしたら、これは60万円よりもお金で買えない安心感や無事故で済んだと言えないのでしょうか?
もしもカメラが良いことのために追加されたのなら、多めの出費も仕方ないかなと思います。

100万円で済んだのに、160万円だった。
管理費、修繕費、マンション全体でどのくらいの予算規模なのでしょうか?
集金額が年間1億を軽く超える規模ならば、そのうちの60万円という数量に対しての意識は違うかもしれません。
たったの60万円、すごくギリギリで大事な60万円。
他会社の工事で100万円だとしても、施工管理とか役員の工事確認・立会い、住民説明などで手間がかかったかもしれません。
理事会は手抜きで楽だったかもしれませんが、60万円安くできる代わりに住民の誰かが代わりにその手間や作業をできましたでしょうか?
管理会社にお任せの手間賃込みの値段と言えば、そうかもしれません。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
toukochi > 〕事会に増設の要望は届いておりません。管理費・修繕積立金合計で年930万円です。なお、設置工事費は小額で、費用の太宗はリース料です。 - 2010/10/22 09:21

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 一区分所有者という所が如何かと
回答者: yohsshi ( 700 ) - 2010/10/21 21:15

遅くなりましたが、続けて私見です

ちなみに弁護士によっても考え方違いますので複数にお聞きになることをお勧めします。

いっそのこと、虚偽説明の上での契約でもあり、可能であれば契約の白紙解約を申し入れることを検討されてはどうかと思います。所謂、消費者契約法を論拠としたものです。その上で、管理会社への差額全額の負担を求めます。

訴訟よりも直接交渉した方が費用も時間もかかりません。勿論、こんなことは一区分所有者の立場では厳しく、管理組合の過半数を味方にしたい所です。ご自身にて書面を作成して賛同者を集め、臨時総会開催を呼び掛けるべき事案かと思います。監事という役職の方がいらっしゃると思います。文字通り、理事会の監視をする立場の方です。その方が味方してもらえるならば、その方の名のもとでこれらのことは比較的容易に達成できるように思います。

ご記述の半額折半の賠償請求は良く使われる方法ですが、結局、相手の利益となっているとすればやり得になるのではないでしょうか?ということで小生は余り好きではありません。双方の過失性を考慮し、負担の軽重は少なくとも付けたい所だと思います。

弁護士からも勧められていると思いますが、訴訟の前に民事調停、民事調停の前に直接交渉があると思います。要は如何に楽に目的達成に至るかということと思います。

余りご参考になるとは思えませんが、前述回答にご記述賜りましたので引き続き思う所を記載させて頂きました。


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toukochi > ありがとうございました。弁護士費用の個人負担もあり、監事も消極姿勢の中、とりあえず賛同者を募ろうとしている状況です。 - 2010/10/22 11:24

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 追記
回答者: docomono ( 7370 ) - 2010/10/23 11:26

前レスの続きから、
1.監視カメラは必要なものではなかったのに買わされた
この言い方にすると、消費者保護法のクーリングオフが適用できるんじゃないかと思います。
実際には時間経過しすぎているので無理かもしれません。
悪質リフォーム会社が訪問販売にきて、色々言うからハンコを押してしまい工事されてしまったけど、息子が見に来たらどうやら悪質だと気が付いた。などの例に近い気がします。

2.年間予算
年収支が930万円のファミリーマンションだと40〜50戸規模の様子なので、ご近所関係の都合でやりにくいとかの理由から、1/5票を集めるにしても10〜12、できれば15戸くらいは集めたいところでしょうか。
マンション管理としては、年収支が1000万円弱にもかかわらず、ここで本来必要ではなかった165万円が支払われ、将来の大規模修繕のときにお金が必要になるからそのときには臨時徴収することになるか、これから毎年の修繕費金額を上げるしかないほうが問題だと思います。
新築から10年後とか20年後の大規模修繕の内容見直し、予算と価格調査も必要になると思います。
所有者全員に、修繕費不足で問題になることをお知らせしたほうがいいと思います。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
toukochi > ありがとうございます。1.については、防犯カメラの場合犯罪の未然抑止効果を狙うものですので、少ないよりは多いほうがいいと考え方もあり、当時の理事長はそのように考えたようです。 - 2010/10/23 20:14

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 質問者から結果のご報告
回答者: toukochi ( 0 ) - 2011/10/19 06:27

1.訴訟の提起はしませんでした。
2.理事に立候補したところ、理事会は管理会社に抱きこまれ、私を外し、輪番制の当番のみを候補者とする役員選任議案を総会に上程しました。事前の区分所有者に対する文書配布による問題提起が功を奏し、多数の賛同者により同案が否決され、結局、私が理事長に就任しました。
3.新理事会として、問題提起に対する回答を求めた結果、管理会社より謝罪文の提出がありました。
4.管理会社の変更のための臨時総会を開催し、承認を得て現契約を解除しました。それまでの委託費が全般的に高かったので、コンサルタントを活用し、競争入札を実施したところ、管理委託費を約3百万円(3割)削減することができました。
色々なアドバイスありがとうございました。


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