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 借り換えしようか悩んでいます
ジャンル:  ファイナンス
質問者: junmoek1 - 2010/11/25 10:14

久しぶりに投稿します。
3年前に新規でマンションを購入しました。
今、金利が低下しており、返済負担を軽減するためにも借り換えを検討してます。

5000万円の借入れに対して、フラット35とプロパー銀行の20年固定を50%ずつでのミックス型にしました。
金利がフラット35が3.12%で当初5年間はプロパーからの優遇で−0.3となり、2.82%です。
プロパー銀行は20年固定で当初期間優遇で3.06%です。
この金利で、年間約250万円の返済をしております。
フラット35のデメリットとして、団信保険料を毎年支払うことで、年払で9万円弱支払っています。これは結構負担に感じています。しかも昨年から値上げされており、当初は6万だったのに、1.5倍も値上げされて、逓減するはずが値上げ利で、この先も値上げされる可能性は大なので・・・

こどもの教育資金もだんだん増えてきており、負担額をできるだけ減らしつつ、余裕のあるときには繰上げ返済をしていきたいと思っています。
一方で、プロパー銀行から変動金利で0.82%で保証料込みで0.99%という条件での借り換えを提案されています。

借り換えの方法としては、フラット35だけ変動金利にする、すべて変動金利にする、変動金利と10年固定とかのミックスにする、などを検討しています。

変動金利への変更についての、メリットやデメリットを、ご経験者のみなさまからのアドバイスをいただければと思います。
よろしくお願いします。


現在の回答数: 13回答の表示順序 [ 投稿順 | 新着順 ]
 
 しばし変動で!
回答者: kipi ( 80 ) - 2010/11/25 22:07

現在の金融見通しは金利上昇の気配は見えません。変動金利の場合略1%で調達が可能です。低金利調達に切り替え可能な限り返済に回し、景気回復金利上昇の場合は固定にスイッチされてはいかがでしょう。変動金利から固定への切り替え可能な借り入れもあったはず。短期でとことん返済をおすすめします!ただし資金的に一部返済が不能なら金利上昇リスクもあり慎重に。あくまで参考までで。。。

▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
junmoek1 > kipiさん、コメントありがとうございます。変動金利1%未満は魅力ありますよねえ。 - 2010/11/26 12:29

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 状況によって
回答者: tubamechan ( 280 ) - 2010/11/26 00:28

メリットとしては、現在でみると金利が低く、さらに当初5年間は返済額に変更がない事と、今までの返済額の1.25倍以上にはなりません。
デメリットとしては、当然ですがこの先々10年先、20年先の金利の状況(上昇)によっては返済額が上がることになり、一番は将来の返済額が一定でない為、お子さんの教育資金計画などにも影響がでる可能性があることですね。金利が下がれば良いですが、先を見て固定と変動を使い分けることもありです。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
junmoek1 > tubamechanさん、コメントありがとうございます。確かに、5年間は返済額変動ないのでその間に繰り上げをすることが必須と思っています。一方で返済額が一定でないデメリットをどこまで相殺できるか・・・ - 2010/11/26 12:32

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 変動もいいと思いますが、自分にあった資金計画を!
回答者: tanukisan ( 310 ) - 2010/11/26 01:31

こんにちは。
ここ最近の低金利で、ローンの選択は非常に悩ましいですよね。
たしかに、変動金利だと1%を切る金利なので非常に魅力的です。
junmoek1さんの現状を考えると、変動金利に借り換えると金利低減ができて月々の返済額も下がり負担は軽くなると思います。
今後のjunmoek1さんがあと何年くらいの計画で完済の予定なのかは分からないのではっきりとしたことは言えませんが、
やはり、フラット35は団信の事を考えると、やはり現在junmoek1さんの金利は高いように感じます。
こちらを変動にするのがまずは良いように思います。
教育資金が必要とありますので、繰り上げ返済は今後思うようには難しいと思われます。
ですので、長期的な資金計画が立てにくい変動金利にすべて切り替えてしまうことはやや危険かと思います。
私的には、変動金利は現状が底だと考えられるので、今後は上がっていくと予想しています。
ですので、まだ10年以上の返済を考えていらっしゃるなら半分を変動金利にして
低金利のうちにどんどん繰り上げていくぐらいに考えるとよいのではないでしょうか。逆に、10年くらいで返済できるとお考えのようであれば、変動と10年固定のミックスもよいと思いますが長期になるのであれば10年固定はあまり意味がないように思います。

また、フラット35を残すという選択肢もあると思います。
その時に、団信を考え直すという手があります。
保険会社によっては、団信と同様の年々補償額が低減していくことで掛け金を安くできるプランがあります。
このタイプの保険に変えることで、保険料も抑えることができるのではないでしょうか。

ともあれ、私の考えは勿論一つの選択肢にすぎません。
junmoek1さんが最適のプランに巡り会えますことを願ってやみません。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
junmoek1 > tanukisanさん、コメントありがとうございます。そうそう、変動金利は今が底値の感がありますよね。フラット35だけ残す選択肢はNGのようです。ネット生保の定期保険よりも団信pは安いようです。 - 2010/11/26 12:37

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 変動金利
回答者: 164isg ( 210 ) - 2010/11/26 06:04

ゞ睛の高いプロパー銀行からの借り入れを変動金利にしては?
変動金利の優遇金利であれば1%台の金利になると思うので、返済額を20年固定のものと想定して、逆算して返済期間を短縮するとか、元金均等返済にするとか、検討してみてはいかがですか?
∩管瑤鯤册斡睛にして、期間短縮、元金均等返済等の組み合わせで、早めに元金を減らす。
今の時点で、長期固定と変動では金利差が1%以上ありますので、変動金利を視野に入れて検討する方が返済額は抑えられると思います。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
junmoek1 > 164isgさん、コメントありがとうございます。プロパー銀行のみ変動への変更はNGと言われてます。ご提案のように△之り上げ沢山するのか、当面フラット35だけ変動に変えるのか・・・って思っています - 2010/11/26 12:41

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 景気の先行き
回答者: docomono ( 7370 ) - 2010/11/26 22:39

3年前の金利ですか。当時としては割安とは思えない数字に思いますがいかがだったのでしょうか。

なんといっても今後の景気次第としか考えられず、それはこの先どうなるのか誰にも分かりません。
個人的には、今なら全額変動金利の安いところに一括変更したほうがいいと思います。
個人的にはこの先も5年くらいは景気はそんなによくならないと思います。(金利が高くなるほどよくならない)

家計簿も3年前とは変わってきてるとのことなので、今後の家族の経費を考えながら目的に合ったローンプランにすることがいいんでしょうね。
言えることは、「他のことにお金を使う」ことが目的なので、「余裕があるときに繰り上げ返済」は難しいと思います。
浮いたお金は、結局は他のことに使ってしまうからです。(なんとかの法則というのがあるそうですよ)


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junmoek1 > docomonoさん、当時は長期で固く確実にということを念頭にフラット35と固定20年にしていまいました。他のことに使わないよう繰上げ返済用に取って置かないとダメですね。貴重なコメントでした。 - 2010/11/30 16:46

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 遅レスですが
回答者: inu_katidoki ( 90 ) - 2010/11/27 14:41
(この回答は 2010/11/27 14:58 に回答者により修正されています)

junmoek1様のライフプランにあうとは限りませんが、かなり金利差があり、当初期間優遇のメリットも無くなりつつあるのですから、私でしたらすべて変動金利に切り替える方向で検討します。

一般的な元利均等ローンの場合、金利が低ければ当然月々の返済額が下がりますが、それ以上に、金利が低ければ低いほど早い時期から元金が大きく減っていくというメリットがあるからです。

この場合、将来金利が上昇した場合に再度見直すとしても、大きく減ったあとの元金分を考えれば良いということになりますから、見かけ以上にメリットは大きいと思います。

繰り上げもある程度見込めるなら、月々の返済額はあまり下げず、期間が短縮できればなお良いのですが、それは現在の人生にどれだけの投資をされるかとのバランスでしょうね。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
junmoek1 > こちらこそ、金利が低いほど早期に元金が大きく減るということでそのメリットを活かしたいと思います。今後ともアドバイスよろしくお願いします。 - 2010/12/03 13:04
inu_katidoki > junmoek1様 ご丁寧に恐れ入ります。結果として最善の選択になりますよう、陰ながら応援させていただきます。 - 2010/11/30 23:45
junmoek1 > inu_katidokiさん、貴重なコメントありがとうございます。元金を早期返済するメリットを活かせるように検討します。とても勇気付けられるアドバイスに感謝します。 - 2010/11/30 16:50

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 固定派の意見です
回答者: kasakasakasa ( 90 ) - 2010/11/30 10:28

現在の金利水準と比較すると借入金利が高いと感じるでしょうが3年前の借入時の想定と比較して収入はどうなっていますか?極端に減っていなければ現状維持がいいのではないかと思います。
借金があると負担に感じるかもしれませんが、住宅ローンが個人で借入できるもっとも割安なローンなので返済プランが見通せる(=家賃を払っていると考える)のが一番ではないかと思います。


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junmoek1 > それ以上に教育費とかがかかってきており、毎月の生活費を切り詰めています。 - 2010/11/30 16:55
junmoek1 > kasakasakasaさん、貴重なアドバイスありがとうございます。収入は当初よりもアップしております。当初も借入れ前の生活を維持できるような支払、家賃支払と同程度にすべく借入れ設定してましたが - 2010/11/30 16:54

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 変動で
回答者: bmw728 ( 240 ) - 2010/12/03 17:13

私なら年間250万円の返済をしているならば、変動(元金均等)に切替えます。
お子さんの教育費用もあると思いますが、借り換え実行後、5年間で教育費用がどのくらい掛かるのか、確認をされて、早期に返済金額を抑えたい場合に限り、変動の元金均等で、また5年以内に教育費用が掛かるようなら、変動の元利均等で行き、様子を見ることも。
金利の上昇となったら様子を見ながら固定に切替えるなど、検討をしていく方が良いと思ってもいます。また私のところでは何度も固定⇒変動⇒固定と切り替えもできます。(もちろん多少の費用は掛かりますが。)
あくまでも私の考えで、それぞれ考え方や事情もあると思いますので、参考にして頂けたらと思います


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 20
tubamechan > 参考になりました。ありがとうございました - 2011/03/27 17:07
bmw728 > 返信ありがとうございます。 - 2010/12/08 01:13
junmoek1 > bmw728さん、ありがとうございます。変動で元利金等ですね。それに5年間で教育費と相談する・・・とても参考になりました。 - 2010/12/07 08:58

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 補足ですが。
回答者: tanukisan ( 310 ) - 2010/12/05 02:14

この間も書かせていただいたのですが、団信を考え直すというときの保険料について、同じ金額の定期保険で探すと高くなってしまうと思いますが、たとえば毎月の支払金額を補償するという考え方で保険を組み直すと、意外と安くすることが出来ます。(時間の経過とともに支払金が減っていくため)。
junmoek1 のご年齢にもよりますが、いちどご検討されてはいかがでしょうか?


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
junmoek1 > tanukisanさん、団信の代わりの定期保険じゃなくて保険の組換えですね!収入保障保険とか逓減定期などを検討してみます。 - 2010/12/07 09:48

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 様々な意見で
回答者: bmw728 ( 240 ) - 2010/12/10 15:07

今まで様々な意見があり、恐らく迷ってしまいがちに思います。
今一度、初心に戻り借換えが本当に必要であるのか、借換え後、どのくらい削減可能なのか。どんなメリット、デメリットを確認された方が良いと思います。
以下に参考になりそうなhpがありましたので貼って置きます。さらにリンクから金利の状況により比較も。最善な手段が選択ができますように。
http://karikae.dtiblog.com/


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
junmoek1 > bmw728さん、お気に掛けていただきありがとうございます。仰ること、その通りで再度確認しております。hpも参考にしてみますね^^ - 2010/12/14 13:10

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 長期金利が上昇ですね。
回答者: tanukisan ( 310 ) - 2010/12/10 18:31

米国市場の変化で、長期金利が上昇しています。
この影響で、みずほ銀行や三井住友銀行では、12月から固定型住宅ローンの金利が引き上げられています。
借り換えをされるなら、状況を見極めることが必要ですね。
最善の選択をなさってください。


▼最近のひとことお礼コメント (最新3件) この回答へのサンキューポイント 【 10
junmoek1 > tanukisanさん、コメントありがいたいです。米国金利上昇かあ・・・判断の材料提供ありがとうございます。 - 2010/12/14 13:12

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 借り換え(中間報告)
回答者: junmoek1 ( 70 ) - 2011/01/21 17:09

コメントいただいた皆さまありがとうございました。
現時点では、借り換えの実行はしておりません。

現在のプロパー銀行と公庫のフラット35をプロパーでまとめ借り換えということで話を進めておりました。

変更金利(0.985%)と10年間上限設定付の変動金利(1.35%)の2本に分散して申し込みをして、最終審査もOKとなりました。

本来ならば、今月中に融資実行して借り換え実施しておるはずでした。

ところが、担当者の不手際が原因でそこでの融資実行に疑問を抱き、現在、他の銀行にも審査を依頼してもらっています。

その理由は、次の通り。。。
現在の借入れにより返済状況は、・・・毎年1月と7月にボーナス払いがあり、この1月のボーナス払いの負担を避けて借り換えをすることができないか、ということを前提に借り換えの話をして、ボーナス払いが止められるよう間に合うように事前に、申込、審査をしておりました。
担当者に再三にわたり1月のボーナス払いの支払はしないで済みますか、と確認し、今回の申し込みではスキップされると告げられておりました。
1月のボーナス払いは、プローパー分と公庫分で2つあり、それぞれ、15日と28日になっており、今年は15日が休日のため17日となります。

年末に申込書類一式を渡し、年明け早々にも審査結果の連絡をもらえると待っておりましたが、なかなか連絡をもらえず、痺れを切らして14日に連絡をしたところ、まだ審査降りておらず、17日になると。

では、審査結果により17日にボーナス分支払をしないとだめなので早く結果を教えてくれと、伝えると、融資実行されないとボーナス支払はすることとなる、ということをこのとき初めて聞かされた。

これまで私は、1月分のボーナス払いはスキップされると告げており、審査結果がNGの場合のみボーナス払いが発生すると思っていた。

1月ボーナス払いはスキップされると言っていたがと聞き返すと、言葉足らずでした、申し訳ありませんだけで、17日にボーナス払い分を支払うだけしかないと言われてしまう。納得いかないから何とかしてくれと言い寄るが無駄であった。

融資実行されないと17日の支払は当然されるのは了解の上であったと思っていたと言ってきた。。。
・・・そんなことは、一言も説明はなかった。
こんなことがあり、この担当者と銀行のことが信用できなくなった。
融資審査はOKになったと連絡あったが、もう急ぐ気はなかった。担当者から25日に融資実行させるので28日の公庫のボーバス払いは止めることができると告げられた。

電話を切ってすぐに別の銀行の見積りと借り換え審査を申込んだ。

担当者からは再度連絡あったものの、一旦見送ると告げた。このままでいつまで有効かと確認し、3月中の融資実行まで審査と団信告知は有効であると言われた。

こんなことがあってからか、戒めというか、再度検討する機会を得られたんだと自分を納得させた。
あと1ヶ月間、もう少し検討してみようと思います。


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 変動金利を使う予定です。
回答者: desaes ( 100 ) - 2011/03/23 02:58

ご存知のとおりだと思いますが、変動金利のメリットは金利が低いこと。デメリットは金利上昇リスクです。

変動金利はゼロ金利政策の関係で今は、かなり低くなっています。景気の回復とともに今後上昇すると考えていたほうがよいと思います。

融資銀行の過去の金利推移は見たほうがいいと思います。
過去10年間の平均金利と最も高い金利を抑えておくだけで、ある程度、予測ができ安心できると思います。

ちなみに、金利が安いこともあり今回借り換えをすることにしました。

現在は、3年固定と全期間固定のミックスですが、借り換えは、変動と10年固定のミックスで考えています。

ローン保証料の無い銀行を選択し、諸費用は、現在の融資銀行から戻ってくるローン保証料でまかないます。

変動については、借り換えをする銀行の過去10年の推移を見て、平均で1.7%だったので、採用することにしました。
10年固定は過去10年の推移を見て、かなり低い数値だったので、採用しました。

10年後の金利上昇リスクについては、教育資金としての貯金を上手く活用しようと思っています。
具体的には、スター銀行に再度借り換えを行い、金利計算の対象になる元金を抑えるつもりです。
スター銀行もローン保証料が無いため、借り換え手数料を抑えることができます。
参考)スターワン住宅ローン
http://www.tokyostarbank.co.jp/products/loan/homeloan_starone/index.php


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