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 管理組合役員に立候補したが理事会が認めなかった
ジャンル:  設計・施工・管理・修繕
質問者: masaru101 - 2010/12/13 18:13

私は600名の1棟式大型新築物件の1−3期の理事(副理事長等)を勤めました。再び5期理事会役員に立候補しました。
ところが私が”現に居住していない”との理由で理事会は立候補を認めませんでした。
我々の管理規約には標準規約にある”役員は・・現に居住”という表現はありません。立候補募集段階では非居住者にも立候補を呼びかけています。
理事会は所定の役員数(20名)を氏名を挙げて議案化しこれまで慣例としてきた当日の立候補を封じました。
私は過去理事会では積極的に活動し勉強もしたので管理会社の契約不履行や理事会が法や規約に反する行為があれば指摘したことは多いです。非難ばかりでなく改善提案、懸案事項の経緯も出しています。
3期理事会では競争入札で管理会社変更を行いましたが契約書の締結に至らなかったので4期に引継ぎました。私は3期では入札担当理事、4期理では契約交渉担当(協力者)でした。
契約締結段階において新管理会社が入札条件(入札仕様書、入札金額、提案書等)を守らず増員増額要求を出してきたので入札条件を守らせなければ競争他社との公平性が保てないと私は主張しています。理事長は突然、説明もなく私を交渉担当から外してしまいまいました。
入札金額の15%の値上げで契約締結する案が住民説明会で紹介されました。口頭説明でしたが私は反対意見を述べました。増額したにも拘らず締結された契約書は入札仕様書に比べ相当レベルダウンしていました。

入札条件を維持するのは組合の利益であり役員の義務と信じます。
私を排除した背景が理解でないので管理会社が影で動いたと思います。理事会の録音記録を聞くと、管理会社が私の個人情報(住民票はマンションだが書類送付先は別住所)を説明し、コンサルタント(マン管士)が現行の”現に居住”という標準規約を説明し、理事長がすかさず非居住者は問題だと呼応するなど事前に3人が打ち合わせていたことがうかがわれます。

規約にない理由で立候補を認めなかった理事会議決は合理性があるのでしょうか。
対抗処置があるでしょうか。

補足説明
新管理会社の業務怠慢はすさまじく住民から沢山の苦情が出ていますが理事会は管理会社のなすがままです。滞納金は倍増しました。元理事から出る苦情はクレーマー扱い状態です。総会で発言しても対応しない理事会に嫌気がさしてきた元理事たちも多くなりました。
元理事たちは私に理事になれといいますが理事長は(私を封ずるため?)規約改正を行い”現に居住”という表現を入れたので私は役員になることが出来ません。管理会社が進言したのか役員任期も最長2年とするなど理事の経験蓄積を妨げる規約改正も行われました。

無関心層が多いので5分の1を集めるのは容易ではありません。
出来るだけ感情を殺して記述したつもりですがご助言をお願いします。
正確を期層としたため長文になってしまいました。


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 難しいかもしれません
回答者: tubamechan ( 280 ) - 2010/12/13 19:19

masaru101 さん
マンションの標準管理規約35条2項に、
「2.理事及び監事は、○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」というものがあります。
残念ですが居住していない区分所有者は理事、監事には選出されることは難しいでしょう。
読ませていただき、当然おっしゃる通り、入札条件を維持するのは組合の利益であり役員の義務であることは私も同感です。
今まで理事を勤めて来て、masaru101 さんと同じ意見を持った方がいるようですので、理事長の独裁は言いすぎかもしれませんが、
より良い生活と将来へ向けどなたかに託すしかないのかも知れません。かげながら応援させていただきます。


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masaru101 > 有難うございます。記述済ですが私どもの規約には”現に居住”の制限はありません。国交省にきいたら規約にない条件で立候補者を排除する事はできないでしょうといわれました。本件で訴訟を起こそうと思います。 - 2010/12/16 16:22

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 その理由は
回答者: docomono ( 7370 ) - 2010/12/18 22:23

タワーでありそう、内部の人が見たら、というところが気になりますが質問に回答します。

実情として、理事会役員は、所有者であり居住者であることが望ましいです。
標準規約で謳われている文言があったとしても、当該マンション規約に特記されていれば、基本的に特記が優先されます。(その特記内容が異常なほどで無い限りは覆りません)

質問文の内容に疑問点があります。
ヾ浜規約に元はあった、「現に居住」の文字が勝手に書き換えられることはあり得ないのですが、管理規約書換えの決議が行われたのでしょうか?
管理費15%upの決議も、必要な有効票を集めて多数が賛同されているのであれば、どんな内容や結果になろうとも、それは仕方のないことだと思います。
今の理事長と、今の管理会社の関係は、何かあるのでしょうか? 今の管理会社は、どういういきさつで決まったのでしょうか?(管理会社変更するときに、数社で競わせなかったのでしょうか)

駐車場費用を除いても、毎年軽く1億円を超える管理費修繕費が集まることを知ると、旨い汁を吸おうとする人たちが出てくるのだと思います。 しかも、マン管士もいるのに?


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sayoken > いつもたいへん勉強になります。 - 2011/01/25 10:22

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 雨降って地固まるを待つも一策かと
回答者: yohsshi ( 700 ) - 2010/12/21 20:28

細かい部分は判りませんが、簡単に私見を

>慣例としてきた当日の立候補を封じました
訴訟時には恐らくこの点が争点となるでしょう。
(想像ですが、事前の議案提示義務の項目があるのでは?)
当日出席せず委任となる方が多いならば、事前議案化の正当性を裏付けるのではないでしょうか。
また、理事会を3期勤められたこともあるそうで、色々な方が理事会をやる方が良いとの抗弁もありそうです。
従って、訴訟という手段はお勧めしません。

理事長が個人的に私腹を肥やしている等があり、かつそれが証明できれば別ですが、正攻法では簡単には覆りそうにもないように思います。

マンション管理が無茶苦茶になって皆がこれでは困ると思った段階から、本当のマンション管理が始まると思います。その際、現理事会や管理会社に対して話すことよりも住民と幅広く対話することが必要だと思います。少し頭をお冷やしになって地道な活動をなされることをお勧め致します。


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 役員立候補について
回答者: sayoken ( 1070 ) - 2011/01/25 10:39

はじめまして。

読ませていただいた限りでは、なんか、影の部分があるように感じて仕方ありません。。。

しかしどうでしょう。

訴訟を起こした当事者同士が住まうマンションで、その後住民たちは平穏な心持でいられるでしょうか。

そのマンションに居住して、常に住民と接していく立場でも考えてみてください。

一つ思ったことを率直に書かせていただきます。

要は人間性やコミュニケーションの問題も大きいかと思われます。

何か離したい時に近くにいないとか、電話しても仕事中とか、それらを良く思わない
方々もいらっしゃるかも知れません。
人として必要とか、必要までいかなくても力になると思われる場合は、そんなに厳しい
仕打ちはないと思います。

で思ったのですが、『現状の不満者』と『役員等』の集まりでの対話などはされましたか?

個人的な感情や思考が高まりすぎていると、元々賛同体勢であった人も、
後々のことや、周囲の目などを考えてついてこなくなる可能性もあります。

訴訟に勝ったとしても、マンションの運営は1人ではないですよね。
敗者がテクニシャンで、プレゼンなどの際、他住民も巻き込み反対多数に回ったら何も意味がありません。

yohsshiさんも書かれていますが、誠意、本当の気持ちを持って、目的を見失わずに、
多くの方と多くの話し合いをもつことが大切だと思います。

。。。やっぱりそうなると、一般的に現在居住していない方の場合は、難しくありませんか?
よく、夜や夜中にも、ピンポーンと理事同士のやり取りはあるものです。


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docomono > 2011版では - 2011/01/30 01:56

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 現に住居
回答者: docomono ( 7370 ) - 2011/01/30 02:06

質問文の後半、役員の条件について返信します。

どうやら間もなく、マンション管理標準規約が改正されるそうです。(2011年版)
確か前回の改正は平成17年だったでしょうか。ここ数年の変化の目まぐるしさを感じます。

今度の標準規約では、現に居住していなくても理事会の役員になれるような記述が盛り込まれるようです。
その理由として、多くのマンションでは役員のなり手が無いので、居住していなくても所有者であれば役員になってもらうようにするようです。
ただし標準管理規約はあくまでも目安とか指針なので、マンションごとに定めることは可能でしょう。

質問文の最後の部分、勝手に規約を書き換えることは、やっぱり出来ないと思います。


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