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 普通借地権のマンションの市場性
ジャンル:  住まい選び
質問者: cacao170304ho - 2017/10/28 16:11

検討しているマンションの一つに、敷地の一部が普通借地権のものがあります。
マンションの営業からは、「借地料は月1000〜2000円で、20年毎の更新料は10万円程度。一方で固定資産税が安く、実質的に所有権と変わりません。」と説明を受けました。
経済的負担は同じでも、リセール時に不利になる等のデメリットがあるのではないかと心配しています。
敷地の一部が普通借地権の物件を完全所有権の物件と同等に評価して良いのか、割り引いて考えるとしたらどの程度なのか等、お分かりになる方ご教示ください。尾根がします。


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 Re: 普通借地権のマンションの市場性
回答者: rugby170206ph ( 10 ) - 2017/11/06 17:53

私も投資用で何度か普通借地権付マンションの購入を考えたことがあります。価格交渉がまとまらず購入は流れましたが、いろいろ調べた結果、普通借地権付マンションの特性にデメリットはなく、逆に利回りが多くとれ、固定資産税、減価償却の面でも投資用としてメリットの多いと感じました。投資用や自己居住の場合でも、将来的な出口を考えた場合、若干不安があったのも事実です。リセール時に不利になる等のデメリットがあるとすれば下の2点だと思いました。

々愼を検討していた物件に関しては、立地が非常に良く価格がマーケット水準であるにもかかわらず、物件への問い合わせ自体が少ない様に感じました。普通借地権と定期借地権を混同している購入層、もしくは純粋に普通借地権を躊躇し、馴染めない購入層が存在したのかもしれません。

普通借地権と定期借地権を混同していない、もしくはクリアになっていても、買い手の銀行の融資の問題が出てくるかもしれません。売買価格に土地価格が含まれないため、割安で購入できるのがメリットですが、銀行融資を利用する際、積算価格に土地が含まれず、担保評価が低くなり、頭金を多めに要求されるなど、銀行融資の際に不利に働くこともあるかもしれません。ただ、今回ご検討の物件の場合、「一部」が普通借地権となるようですので、その割合によっては、銀行融資に影響がないかもしれません。

割り引いて考えるとしたら、マンションの価格が高騰していて、積算価格が実勢に合わないケースがほとんどですが、考え方として、恐らく、積算価格(建物の再調達価格 x 平米数 + 基準地価等から求めた借地を含めたマンション全体の敷地の価値 x 持ち分)を出し、基準地価等から求めたマンション敷地借地部分の価値 x 持ち分を引いてあげれば、感覚的に借地部分の経済的インパクトがわかると思います。

普通借地権付マンションは所有権と変わらないと感じましたが、契約書が存在しますので、念のため更新、更新料、再建築等に関わる箇所、将来的にデメリットなる個所が見当たらないかご確認ください。


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