「沖式儲かる確率」と「配当利回り」について

不動産の「経験と勘」の源泉となる物件を網羅した上で、
住まいサーフィンは、「資産性」を「確率論」に変換しました

目次

  1. 資産性が一目で分かる「沖式儲かる確率」
  2. マンション選びの7つの法則
    1. 【①買い時指数】新築・中古価格指数の比較(四半期単位)
    2. 【①買い時指数】分譲年別中古騰落率
    3. 【①買い時指数】分譲年別物件利回り
    4. 【②エリア(単価)】m2単価別物件利回り
    5. 【②市町村】市町村別儲かる確率ランキング
    6. 【③駅徒歩】駅からの所要時間別物件利回り
    7. 【④総戸数】総戸数別物件利回り
    8. 【⑤階数】階数別物件利回り
    9. 【⑥面積】面積帯別物件利回り
    10. 【⑦時価との比較】沖式新築時価との比較
  3. マンション購入後は、「含み益」を年1回確認しよう

資産性が一目で分かる「沖式儲かる確率」

■ 沖式儲かる確率とは

沖式儲かる確率は、何%の確率で配当がプラスになるかを示す住まいサーフィン独自の指標です。
住まいサーフィンでは、1993年以降分譲されたほぼ全てのマンション(約1.8万棟)を調査し、自宅購入で含み益を出すための法則を発見しました。沖式儲かる確率は、この法則を構成する2大要素の一つです。
新規で分譲されるマンションのエリア属性や駅からの距離・総戸数などの各要素が、そのマンションが分譲される行政区域の中で資産性が高いとされたマンションの各要素に、どの程度近いかを確率(0%~100%)で表しています。

■ 配当利回りとは

配当とは、年間の「含み益」のことで、購入して、そこに住んで、売却した後に、手元に残る金額(頭金を含む)を指します。単純にローン金利より配当利回りが高いと、含み益が出やすいと判断できます。
たとえば、住宅ローンの金利が2%で配当利回りが3%の場合、配当利回り(3%)- 住宅ローン金利(2%)=1%が配当されると考えます。5,000万円の物件なら、毎年1%相当の50万円が増え、10年で500万円が頭金にプラスされる計算になります。金利を差し引いた配当が0を上回る、つまり儲かるかどうかは総じて4~5割の確率となります。

この情報は、過去からの市場情報から算出した統計情報であり、将来の収益を保証するものではありません。

自宅購入で含み益を出すための、マンション選びの7つの法則

住まいサーフィンでは、1993年以降分譲されたほぼ全てのマンション(約1.8万棟)を調査し、自宅購入で含み益を出すための「7つの法則」を発見しました。「7つの法則」は、中古マンション価格が新築価格よりも値上がりする基本パターンとして作用しており、下記のように分類することができます。

自宅購入で含み益を出すためには、「いつ」(法則1)、「どこに」(法則2、3)、「どんな物件を」(法則4、5、6)、「いくらで」(法則7)購入するかということが、ポイントとなります。

このうち、法則2・3・4・5・6をまとめたものが「儲かる確率」であり、マンションの資産性を示しています。「沖式新築時価」は、法則7の適正価格を示しており、新築時の販売価格と比較することで、割安度を判断することができます。

いつ

【法則1】買ってはいけない時期がある

どこで

【法則2】単価の高いエリアは底堅い

【法則3】駅アクセスはいいに限る

どんな物件を

【法則4】大規模マンションは得をする

【法則5】タワーはランドマーク性に
価値がある

【法則6】面積は小さいほど損をする

いくらで

【法則7】適正価格以下で購入する

沖式新築時価:1993年以降に分譲され、中古流通している不動産データを解析し統計処理を加えたデータを比準し、中古流通している物件を独自のロジックを用いて疑似新築価格に補正算出したもの

【①買い時指数】新築・中古価格指数の比較(四半期単位)

【①買い時指数】新築・中古価格指数の比較(四半期単位)

新築価格が中古価格よりもかなり高くなったら、新築は買ってはいけません。何故なら、中古になった時に大幅に値下がりするからです。買い時は、新築と中古の価格差を見 て判断しましょう!

【①買い時指数】分譲年別中古騰落率

【①買い時指数】分譲年別中古騰落率
※中古騰落率とは新築時からの値下がり率

【①買い時指数】分譲年別物件利回り

【①買い時指数】分譲年別物件利回り
いつ購入するかで、儲かる確率は大きく変わる
※2%[金利]以上が儲かったことを表す

【②エリア(単価)】m2単価別物件利回り

【②エリア(単価)】m2単価別物件利回り

【②市町村】市町村別儲かる確率ランキング

【②市町村】市町村別儲かる確率ランキング
価格帯・面積単価が高い方が物件利回りは高くなるので、都心寄りの立地のいいマンションを選びましょう。逆に、郊外に行けば行くほど損をする可能性が高くなります。

【③駅徒歩】駅からの所要時間別物件利回り

【③駅徒歩】駅からの所要時間別物件利回り
マンションは一戸建てと比べて利便性が重視されるので、駅から離れるほど中古価格は下がります。

【④総戸数】総戸数別物件利回り

【④総戸数】総戸数別物件利回り
新築は総戸数が多いほど安く価格設定されます。戸数が多くなると広域で集客しなければいけないので、販売の難易度が上がってしまうからです。結論として、小規模マンションはあまりオススメできません!

【⑤階数】階数別物件利回り

【⑤階数】階数別物件利回り
建物の階数が高くなるほど物件利回りが高くなります。タワーマンションの良さは、眺望と間口の広さにあるので、そのエリアの中でずば抜けて高いマンションを選びましょう!

【⑥面積】面積帯別物件利回り

【⑥面積】面積帯別物件利回り
価格が高い場合、面積を妥協してしまう気持ちは分かりますが、それでは売る際に損をしてしまいます。なので、価格が高くても面積で渋ってはいけません!

【⑦時価との比較】沖式新築時価との比較

【⑦時価との比較】沖式新築時価との比較

マンション購入後は、「含み益」を年1回確認しよう

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