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その02

資産性に注目する

価格が落ちにくい、資産性の高い物件を選ぶことの大切さ

「自宅投資」で重要なのは、「購入後に物件価格が落ちにくいマンション」を選ぶことだ。 そのためには相場の把握が欠かせない。「住まいサーフィン」使って、駅相場、物件相場、住戸単位の適正価格を確認する方法をSTEP1〜STEP3の順に説明しよう。

STEP1 気になるエリアの駅別相場を確認する

駅相場は、その駅の周辺にあるマンション物件の価格すべてを平均したようなもの。誤解してはいけないのが、物件固有の条件は反映されていない。そのため、駅別の相場価格はあくまでも目安。駅同士を比較する時に使うものだ。

***区内でマンションを探したい!と思ったら、その行政区内の駅相場を比較し、自分が買えると思われる駅をピックアップする。

例えばこちらの図は住まいサーフィンの駅別相場。月島駅は辰巳や豊洲に比べると立地的に高く、江戸川橋などと同じくらいの相場感だということが判明する。

#ちなみに「-」になっているのは相場算出元になるデータがないエリア。

STEP2 気になる駅の物件ごとの相場価格を確認しよう

駅からの徒歩分や共用施設、建物の豪華さ、立地の地ぐらいによって物件のグレードが決まる。駅相場と物件ごとの相場価格はまったく別である。例えて言うなら駅別相場は「日本の業種別平均年収」。物件別相場は同じ業種の「企業別の平均年収」だったり「職位別年収」という感じ。

物件ごとの相場は「中古マンション」で見ていく。購入検討しているのが新築でも中古でも「近隣の中古マンションの相場」を見ることは、そのエリアのマンション価格を知る上では外せない。

なぜか?

それは、どんなに素晴らしい新築マンションでも、1年経過すれば「中古」になるからだ。中古マンションがどのくらいの価格で取引されているかを知ることが 「自分が買おうとしているマンション」が中古になった時に「どのくらいの価格で取引されるか」の目安になるのだ。「出口を見て」マンションを購入するとは、こういうことなのだ。

事例の見方としては、

  • (1) 駅別物件一覧画面で 中古m2時価があるものを見る
  • (2) 駅徒歩分が近いものをザーッとみて 比較する。
  • (3) だいたい「駅からこの距離 築○年だと このくらい」 という相場観をつかむ

この3つを繰り返す。

どのように見ていくか、実際にやってみよう。「プレミスト佃二丁目」と同じく佃2丁目にあるパークリュクス月島ステーションプレミアは平米単価88万円。パークリュクスを同じ時期に分譲されたブリリアウェリス月島は92万と、2011年分譲の駅徒歩5分圏内の物件は平米90万前後であることがわかる。

さらにさかのぼって見てみると、分譲年が11年前の物件でも、駅徒歩1分のライオンズタワー月島は平米91万円。駅徒歩3分のアーバンビュー月島が71万、駅徒歩4分のスタジオDEN月島が60万で、このあたりが10年経過時の下限かなぁと考えられる。

部屋の階数や向きによって 値段に差が出るため、住戸単位の査定価格知りたい場合は、中古m2価格が表示されている物件の自宅査定機能を使うといい。

STEP3 自宅査定で詳細価格を確認する

マンション名と号室さえわかえれば、3分程度で住戸ごとの中古マンション価格が判明するのが「自宅査定」。

使い方はとても簡単。

  • (1) 徒歩分やお目当ての物件との類似物件の詳細画面を開く
  • (2) 自宅査定ボタンでをクリックして 査定画面をひらく
  • (3) 部屋番号に比較したい階高等を入力する
    #部屋番号は10Fなら 10**とすると部屋の広さから選ぶことができる
  • (4) 査定ボタンを押す

最後に出てくる査定結果画面で、住戸ごとの価格を確認できる。

このように過去に出回っている物件であれば 築年数や 面積、売主や物件グレードを頭の中で 補正し、価格観をつかめるようになるはず。首都圏と近畿圏の195万戸の適正価格がわかる。

相場観をつかむための方法は以上の通り。ここまで来たら あと一歩!住まいサーフィンに会員登録して、情報にたくさんふれるべし!

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