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その01

賃貸費用と比較する

購入して10年後に売却する費用 VS 10年間の家賃

一般的に分譲マンションを購入し、10年なりの一定期間居住して売却した場合と、同じ期間同程度の物件に賃貸で住まう場合、どちら が得なのか、以下で簡単に説明する。

何かのキッカケで気に入った物件(マンション)が見つかり5000万円で購入したとしよう。 入居後10年が経ち、子供が生まれて家族も増えたので引っ越しを決意。住んでいるマンションを売却することにした。 そこで自宅の売却価格を調査すると、なんと購入時の価格と同じ5000万円で売却できることが分かったという。こうした例が少なくない。否、数多くあ るというのだ。
つまり、10年間「快適なマンションに“無料(タダ)”で住めたということになるわけだ。
もう少し詳しく解説する。先の10年住んだマンションのローン返済額は、17万円/月(金利分平均5.6万円、元本11.4万円)で、購入価格と同額の 5000万円で売却できたとする。 その場合、負債が減り、元本の11.4万円を毎月貯めていたことと同じになる。 つまり、売却時に“1365万円の現金が戻ってくる”のだ。

一方で、賃貸住まいを続けると“家賃を払い続けるだけ”で、なにも利益を生まない。 当然“売却できる物件も残っていない”。
同じ金額を毎月支払うのなら、上記のケースでは賃貸マンション住まいを続けるより、分譲マンションを“購入した方が得”だということ。 さらに、住宅購入者には「住宅ローン減税」という優遇措置があり、最大40万円/年、10年間で最大400万円の税金が還付される。

冒頭で述べた、「持ち家か賃貸か」という命題は、永遠のテーマのように語られる場合が多い。“最適解はない”という意見も多い。
が、しかし、現在、日本の個人住宅に対するローン金利は圧倒的に低く、一般的な不動産投資に対するローン金利よりも相当に有利だ。 マイホームに関する優遇税制も先の住宅ローン控除のほかに、贈与の特例、譲渡所得控除、固定資産税等の減免等で持ち家が賃貸に勝る。 超低金利と持ち家優遇税制が変わらない限り、この結論は不変といえるのだ。

「自宅投資」のススメ

こうした資産形成手法を「自宅投資」と呼んでいる。 「自宅投資」とは、誰もが必要とする自分の住居を、単に住むためだけの住居としてではなく、資産形成装置としてフルに利用しようという考え方だ。 そのため、投資効果のない賃貸住宅ではなく、税制の支援も厚い持ち家を「投資対象」にするというわけだ。

投資効果を高くするために、物件選びでは”資産性”が重要となる。次のセクションで価格の落ちづらい物件選びを指南する

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