2018年公表版 行政区別学区中古騰落率ランキング

2018年1月18日 スタイルアクト株式会社 - プレスリリース公表資料 -

中学受験の合否だけではない!
住む学区が資産づくりにも影響
人気学区のマンション資産価値 
10年で大学授業料分300万円の差に首都圏 年収の高い学区と他エリアの価格変動を調査

マンション情報サイト「住まいサーフィン」(https://www.sumai-surfin.com/ 運営:スタイルアクト株式会社、本社:東京都中央区、代表取締役:沖有人)は、首都圏の年収が高い学区域で分譲されたマンションの資産価値を調査しました。 調査の結果では、年収が高い学区域のマンションは同じ行政区の他のマンションと比較して資産価値に約300万円の差があり、資産価値のあるマンションを選ぶ上で大きな判断要素となることが分かりました。

人気学区に住み、学ぶ環境と資産を手に入れる

現在、都市圏では中学受験が当たり前と言われており、中学受験率の高い公立小学校の学区内に引っ越す「公立小移民」も多く見受けられます。学ぶ環境に最適な小学校を選ぶ判断材料の1つに親の年収があり、学区内平均年収と進学塾の小学校別成績ランクは相関するため、平均年収が高い学区が人気学区となる場合が多いと言われます。今回の調査は新築マンションが中古になって、どの程度価格が変動したかの率である「中古騰落率」をもとに人気学区の資産価値を算出しました。その結果、人気学区にあるマンションは資産性が高く保たれていると分かりました。

大学の授業料分の差が出る人気学区のマンション資産価値

当調査は、首都圏をエリア分けし、行政区で年収が高い学区域のマンションと他のマンションの中古騰落率の平均差分割合を2016年平均新築価格に掛けて資産価値の差を算出しました。小学校の人気学区がマンションの資産価値に影響するケースは都心だけなく首都圏全体に同じ現象があります。

中古騰落率の差は東京23区が5.1%、その他の首都圏エリアはいずれもそれより高く、一番差がある埼玉県では7.4%という結果になりました。

首都圏全域の平均では6.1%の差があり、今回の調査データの平均築年数は10年であったため、10年で約6%の騰落率の差が出るということになります。また、資産価値を金額換算した結果では、どのエリアも大学の授業料総額とほぼ同額の300万円前後になり、人気の公立小学校に入れるために学区内マンションに住むと大学の授業料が補填できるだけの資産価値の差が生まれると考えられます。今回の調査結果からも、子どもにとって良い環境となる自宅の選択が生活の余裕にもつながることがわかりました。

■エリア別学区年収の高い物件の中古騰落率の差分とその資産価値(単位:万円)
エリア平均差分2016年
平均新築価格
学区資産価値
埼玉県7.4%4,255万円317万円
神奈川県6.0%5,039万円304万円
千葉県6.5%4,085万円265万円
東京23区5.1%6,629万円339万円
東京市部6.0%4,985万円301万円
首都圏全域6.1%305万円

※ 学区資産価値は、差分割合×2016年の平均新築価格で計算
※ 調査棟数は埼玉県886棟、神奈川県1,826棟、千葉県717棟、東京23区4,262棟、東京市部760棟
※ この調査は不動産ビッグデータを使って2001年以降分譲された全てのマンションを対象に調査した。
※ 不動産ビッグデータとは、各不動産仲介会社を通じて行われた区分所有マンションの販売情報を、住まいサーフィンが独自に収集・調査・加工・算出を行ったデータ群を指す。

東京23区 1位

港区
南山小学校

都区部は高学区年収がトップ3で均されることもあり、差分が比較的少なく、行政区間の格差も少なく安定している。鉄道網がきめ細かいエリアほど差分が小さく、山手線から離れるにしたがって大きくなる傾向にある。・・・

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東京市部 1位

武蔵野市
第三小学校

都下では文教地区に指定されるような教育環境の良いエリアで、総じて中古騰落率が高くなっている。武蔵野市・三鷹市・国立市がその代表例になる。特に国立市では文教地区が人気エリアであり、居住環境と教育環境の整・・・

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神奈川県 1位

横浜市神奈川区
幸ケ谷小学校

神奈川県では、資産性が維持されやすい行政区ほど差分が大きい。横浜市中区は海沿いのエリアから丘の上まで標高差が大きく、資産価値も駅による差が大きい。同様のことが川崎市高津区についても言える。・・・

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埼玉県 1位

さいたま市浦和区
高砂小学校

さいたま市浦和区は中古騰落率は高い方が資産性の高いエリア。さいたま市の中央区・浦和区・大宮区と川越市は総じて高く、こうした行政区ではマンションの資産性としての立地の良さに加え、学区間の差に敏感になった・・・

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千葉県 1位

市川市
八幡小学校

千葉県では千葉市美浜区・船橋市・松戸市で差分が大きくなっている。美浜区は海浜幕張駅があり、都市計画された街として大量のマンション供給がされている。新規流入の住民層が大半を占める学区は、世帯年収・親の学・・・

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※注釈

新築時から中古売出時の価格変動を「中古騰落率」と呼んでいる。 この調査は不動産ビッグデータを使って2001年以降分譲された全てのマンションを対象に調査したものである。
分譲された年によって騰落率がかなり違うので、これをエリア毎に時点補正し、学区域毎の単純比較ができるようにしている。
このため、エリア(都区部・都下・神奈川県・埼玉県・千葉県)内での単純な相対比較はできるが、エリア間での比較はできず、中古騰落率の絶対値にも意味はない。(例えば、+5%とあっても値上がりしたことを意味する訳ではない)

【各データ算出における特記事項】

  • ※学区域は国土交通省国土政策局「国土数値情報(小学校区データ)」平成22年時点のものをもとに住まいサーフィンが独自に調査、加工した。
  • ※推計世帯年収・四大卒率割合の算出は、総務省統計局「平成22年国勢調査」「平成25年住宅土地統計調査」を元に住まいサーフィンが独自に調査、算出、推計を行った。
  • ※この調査における「推計世帯年収」は、全世帯から単身者や夫婦のみと推定される世帯を除外して算出した。
  • ※この調査は不動産ビッグデータを使って2001年以降分譲された全てのマンションを対象に調査した。
  • ※不動産ビッグデータとは、各不動産仲介会社を通じて行われた区分所有マンションの販売情報を、住まいサーフィンが独自に収集・調査・加工・算出を行ったデータ群を指す。
  • ※事例数の合計が20棟未満の行政区はランキングから除外した。
  • ※騰落率ランキング上位3位までは、学区内の事例2棟以下をランキングから除外した。
  • ※高年収学区とは、住まいサーフィンの運営会社代表、沖有人著「学区は年収で選びなさい」に記載の学区年収の上位学区のうち、本調査に含まれる学区を指す。

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