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マンションの「資産価値」が
一目でわかる

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独自の指標で「損をしたくない」あなたのマンション選びを応援します

独自の指標で
「損をしたくない」あなたの
マンション選びを応援します

マンションを買うなら
『売るとき 』のことも、視野に

人生を左右するマンション選びに
『資産価値 』は、欠かせない

家を買うというのは、多くの人にとって、生涯でもっとも高い買い物であり、もっとも高額な資産形成ではないでしょうか。数千万円単位の契約書に判を押すには、大きな決断を伴うため「この家に住み続ける」と当然のように考えてしまいがちですが、ライフステージは刻々と変化するもの。転勤、結婚や離婚、子供ができた、大きくなった、巣立っていった。両親との同居や相続など、その時々の状況に適した住まいの形は様々です。

そんな時に、家のことで躊躇せず住み替えできる『資産価値の高いマンション』を選ぶことが、『損をしない住宅購入』ではないでしょうか。下図は、同じ境遇の2人が条件の違うマンションを購入した場合の比較例です。10年後には、1,860万円の差となりました。

Case1
Aさんの場合

結婚を機に、5,000万円のマンション(都心部)を購入したAさん。

1,000万円を頭金にして、残り4,000万円は25年の住宅ローン(金利2%)を組みました。

入居から10年、子供の小学校入学前に引越しを検討したところ、資産状況は次のようになりました。

  • マンション売却査定では5,000万円(購入価格と同額)
  • 住宅ローン残元本は2,635万円
  • 売却後、手元に残る金額は
    2,365万円
  • 収支 = 損益 - 頭金 = 1,365万円

Case2
Bさんの場合

Aさんと同じ時期に、3,500万円のマンション(千葉県郊外)を購入したBさん。

350万円を頭金にし、残り3,150万円は25年の住宅ローン(金利2%)を組みました。

10年後、子供の教育環境を変えるため引越しを検討したところ、資産状況は次のようになりました。

  • マンション売却査定では1,930万円(購入価格より低い)
  • 住宅ローン残元本は2,075万円
  • 売却後、手元に残る金額は
    なし、マイナス145万円
  • 収支 = 損益 - 頭金 = ▲495万円

こうして見ると、AさんとBさんでは、入居後10年の間に1,860万円の収支差が開いたことになり、Bさんは損をしていることがよくわかります。

後日談として、Aさんは売却後の手元資金を頭金にして新たなマンションを購入。無事引越しすることができました。
一方、Bさんは145万円をどこかで捻出しなければマンションが売れないため、引越しを断念せざるを得なかったのです。

このように、AさんBさん二人の命運を分けたのは、購入したマンションの資産価値。上記はあくまで一例ではありますが、これによりライフスタイルの自由度に大きな違いが現れるのは明白です。住まいサーフィンでは、この資産価値を分かりやすくするため、「沖式儲かる確率」「沖式新築時価」という独自の指標で数値化しています。

実際に住まいサーフィンに掲載している、マンション購入の失敗体験談で「部屋の選択で失敗」は第3位。住宅を購入するなら、住み替えも視野にいれ、その資産価値をしっかりと意識しておきましょう。

単なる不動産投資では、
儲からない確率のほうが高い

不動産投資をしたいなら、
「まずは自宅から」

いまや、マンション購入検討理由の1位に挙げられる「自宅での資産形成」。( ※MAJOR7 調べ )

単なる不動産投資では、儲からない確率のほうが高いため、不動産投資で成功したいなら、「まずは自宅から」が鉄則ということを覚えておきましょう。その理由は、不動産投資の新方程式(下図)のとおり、自宅投資の場合は、金利も安く、税制も優遇されており、ここで資産形成できないならば、不動産投資で儲かるチャンスはないと思ったほうが良いでしょう。

自宅投資の新方程式

 利回りは、自宅の場合、自分が住んでいるので100%稼動で、家賃分が必ず浮くことになります。これが物件価格の約4%に相当します。住宅ローン金利は0.6%程と低く(2018年3月時点)、ローン控除で1%還付され(※50m2以上)、価格は年平均2%程度しか下がらないので、プラス(2.4%)が出ることになります。

 一方、投資の場合(※ワンルーム)は同じ4%の利回りでも10%程度の空室を想定して3.6%、金利は3.5%と高く、賃料収入の30%程度の物件価格の1%は税金で取られ、値下がり率も年3%程度。このため、少なくとも金利を1%以下にして、キャピタルロスがほぼ無い状態にしない限りプラスに転じることが難しいことが分かります。

 これらを総合すると、自宅マンション購入の損益は50:50の確率になるのに対して新築ワンルーム投資は90%以上の確率で利益が出ないことになります。どちらも不動産事業収支のソフトに数字をいれてシミュレーションをすれば、答えを得ることが可能ですが、多くの不動産投資家は事業収支すら計算していないのが現状です。

 不動産投資で成功したいなら、いかに譲渡損益の良い(つまり、資産価値が下がりにくく、値上りすら狙える)資産性の高いマンションを選ぶかが、その成功率を上げる秘訣となります。

 住まいサーフィンの「沖式儲かる確率」と「沖式新築時価」を参考に、儲かる確率の高いマンション選びを始めてください。

資産性の高いマンションには、
共通パターンがあった

自宅購入で含み益を出すための
マンション選び「7つの法則」

住まいサーフィンでは、1993年以降分譲されたほぼ全てのマンション(約1.8万棟)を調査し、自宅購入で含み益を出すための「7つの法則」を発見しました。「7つの法則」は、中古マンション価格が新築価格よりも値上がりする基本パターンとして作用しており、下記のように分類することができます。

マンション選び「7つの法則」マンション選び「7つの法則」

自宅購入で含み益を出すためには、「いつ」(法則1)、「どこに」(法則2、3)、「どんな物件を」(法則4、5、6)、「いくらで」(法則7)購入するかということが、ポイントとなります。

このうち、法則2・3・4・5・6をまとめたものが「儲かる確率」であり、マンションの資産性を示しています。「沖式新築時価」は、法則7の適正価格を示しており、新築時の販売価格と比較することで、割安度を判断することができます。

「沖式儲かる確率」や「沖式新築時価」が
みれるのは、住まいサーフィン会員だけ

資産価値が数値化されているから、わかりやすい!

資産価値が数値化 資産価値が数値化

沖式新築時価について

立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に、住まいサーフィンが独自に算出している新築マンション価格の推定値です。

そのマンションの全住戸を平均した適正価格を推定しています。m2単価なので 欲しい住戸の面積を掛けることで、目安の価格が分かります。

儲かる確率について

「7つの法則」うち、「どこで」(法則2、3)、「どんな物件を」(法則4、5、6)、を数値化したもの。

新規で分譲されるマンションの各要素が、そのマンションが分譲される行政区域の中で資産性が高いとされたマンションの各要素に、どの程度近いかを確率(0%〜100%)で表しています。

予想配当利回りについて

年間の配当利回り(含み益)の目安。購入して、そこに住んで、売却した後に、手元に残る金額(頭金を含む)を指します。

単純にローン金利より 高いと含み益が出やすいと判断できます。

住まいサーフィン独自の指標は妥当なのか?
沖式儲かる確率、沖式新築時価を
検証してみよう

※出典:住まいサーフィン掲載「儲かる確率」「沖式新築時価」を元にスタイルアクトが作成
※儲かる確率:新築分譲されている物件と、その周辺地域で1993年以降に分譲され、中古流通している不動産データを解析し統計処理を加えたデータを比準し、抽出した資産価値の高い事例との類似度合いを算出
※沖式新築時価:1993年以降に分譲され、中古流通している不動産データを解析し統計処理を加えたデータを比準し、中古流通している物件を独自のロジックを用いて疑似新築価格に補正算出したもの

住まいサーフィンの独自の指標の有効性を確認するため、沖式儲かる確率:横軸と中古騰落率(※):縦軸の関係(左図)、沖式新築時価に対する割安度:横軸と中古騰落率:縦軸の関係(右図)を分析しました。

まず、左図をみると「儲かる確率が高い程、中古になって値上がりする(値下がりしにくい)」という相関関係がみてとれます。

全件のうち67%が含み益を出しているので、儲かる確率で40%以上のところで中古騰落率の平均値がプラスになっています。もし相場が上昇していないならば、50%以上のあたりが中古騰落率0%になっていたことが想定されるため、この相関関係は明確です。

次に、沖式新築時価(右図)を見てみましょう。価格表の割安度を軸に取ると、中古騰落率は右図のようになりました。傾向として割安な物件ほど値上がりし、割高な物件ほど値下がりしていることが分かります。

この2つの軸を纏めたマトリックスで確認すると、もっとも値上り幅が大きいのは、儲かる確率80%・20%以上割安で、27%値上りしているのに対し、最も値下がり幅が大きいのは、「儲かる確率20%未満・20%以上割高」で、8%値下がりしたことが分かります。

割安度(横軸)×儲かる確率(縦軸)で比較した平均中古騰落率 沖式儲かる確率と沖式新築時価に対する割安度の関係 ※出典:住まいサーフィン掲載「儲かる確率」「沖式新築時価」を元にスタイルアクトが作成
※儲かる確率:新築分譲されている物件と、その周辺地域で1993年以降に分譲され、中古流通している不動産データを解析し統計処理を加えたデータを比準し、抽出した資産価値の高い事例との類似度合いを算出
※沖式新築時価:1993年以降に分譲され、中古流通している不動産データを解析し統計処理を加えたデータを比準し、中古流通している物件を独自のロジックを用いて疑似新築価格に補正算出したもの

このように沖式儲かる確率と沖式新築時価を組み合わせて、含み益を出す確率を上げることができます。法則性から算出される数字によって、リスクを軽減し、リターンを狙いに行くことは、実現可能だということです。

住まいサーフィンをうまく活用していただき、自宅での資産形成が成功することを祈念しています。

  • 騰落率とは、新築価格と中古販売価格を比較し、年平均どのくらい値上り値下がりしたかを示す、住まいサーフィン独自の指標。
  • 過去から現在までの市場情報により算出した統計情報を元に独自ロジックで算出。将来の収益を保証するものではございません
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「83%の会員は新築時と同額以上」の資産価値を保つマンションを購入
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満足度

住まいサーフィンは人生最大の買い物である住宅購入で「損をしない方法」を約18年間、22万人の会員とともに調査を行ってきた国内最大級のマンションのセカンドオピニオンサイトです。

レストランを選ぶ際に比較サイト見るように、国内最大規模を誇る会員数、歴史、そして年間1億件以上収集している不動産ビッグデータと実際に宅建免許を持つ本当の不動産テックの会社だからこそ出来る「信頼ある情報」を提供しています。

その結果、住まいサーフィンの会員アンケートでは「83%の会員は新築時と同額以上」の資産価値を保つマンションを購入することができ、「97%の会員が住まいサーフィンは役に立つ」と回答を頂いております。

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住まいサーフィンの思い

住まいサーフィンは、不動産取引のプロに提供している査定ロジックの一部を
一般消費者の方にも手軽に使ってもらえるように、
分かりやすく数値化し、無料で公開したものです。

「一生に一度の高い買い物」と言われ、多くの人が慣れていないだけでなく、
取り返しがつきがたい不動産売買。

そんな特徴を持ったマーケットにおいては、
売主側のほうが買主側より情報を格段に持っており、
有利な立場にあります。

このような売買における情報格差に対して、購入者が不利にならないよう、
消費者保護法やPL法や住宅性能評価制度など、様々な社会整備がなされつつある中でも、
依然として不動産業界の評判は芳しいものではないのが現状です。

こうした状況を打破するための解決策として、 消費者たちがそこに集い、
情報を共有することで、不安を解消し、
損することがないようにすることが、このサイトの存在意義であると考えます。

不動産売買のようにリピーターの少ない市場であっても、
購入者の経験が引き継がれていくことや購入予定者が情報交換することで、
市場を監視することができます。

監視されている市場では、顧客を軽視した行為は糾弾されますし、
顧客を大切にする企業は賞賛されるでしょう。

顧客側から見られて、評価されるという透明度の高い市場では、公正な競争が促されるはずです。

そして、その恩恵は顧客側にもたらされ、これまでとは異なる
顧客満足度の高い市場が創られることをサイト主催者は願い、
支援していきたいと考えています。

不動産はそこに住む方のためにあるのだから

スタイルアクト株式会社 
代表取締役 沖 有人 

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