新築価格の推移 〜2極化傾向が出てきたので、要注意!〜

新築単価は2000年まで首都圏一様に下落していたが、2001年以降は都区部とそれ以外で「二極化」が進んでおり、一部のエリア(港区・渋谷区近辺)では価格は反転上昇している、というのが現状である。

2001年夏の時点で「日経ビジネス」にて、利回りの高いところの資産価値が上がり、低いところは下がり続けることを予測したが、その傾向は現在明らかである。

このようになる理由は「利回り」の影響が最も大きいと考えられる。
ここ数年、賃料水準は首都圏全域で横這い傾向が続いている。
不動産の価値が収益性という認識が浸透したこともあり、利回り(=年間賃料収入/分譲価格)の分子が一定な場合、4%の利回りのところよりも6%の方が需給が逼迫する。
実需面でも利回りが高いところの方が周辺賃貸層にとって分譲価格が割安な面があり、結果的に利回りへの選好度を強くしている。
つまり、収益性に基づいて現在の資産価値は変化し続けていると考えた方がいい。

「利回りが高い方が資産価値が下落しにくい」ということである。

エリア 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002(年)
都区部 100 98 95 91 85 85 87
都区部以外 100 99 95 89 84 81 80
  ※エリア別のマンション新築単価を1996年=100とした指数の推移を表したものである

エリア 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002(年)
都区部 100 98 95 91 85 85 87
都下 100 98 98 92 87 80 82
神奈川県 100 98 95 89 83 80 79
埼玉県 100 101 94 88 85 82 83
千葉県 100 101 96 90 87 81 79
首都圏 100 98 95 90 85 83 84