2018年冬から春 櫻井幸雄が探した狙い目マンション 2018年春から夏 櫻井幸雄が探した狙い目マンション

2018年の春から夏にかけて購入可能なマンションのなかから、狙い目と評価される物件を私の視点からピックアップした。

シティテラス東陽町

住友不動産

 都心から始まった地価とマンション価格の上昇は、JR山手線外側エリアに波及。山手線外側の23区内でも「新築マンション価格が高くなったなあ」という声を聞くことが多くなった。

 そのなか、以前から販売しているマンションに割安感が出て、人気が再燃するケースが出ている。シティテラス東陽町も、そんな「価格で再評価」というマンションのひとつだ。

 シティテラス東陽町の建設地は東京メトロ東西線で大手町駅から5駅9分の東陽町駅が最寄り駅となり、同駅から徒歩5分の地。駅からの道はほぼ平坦で街路樹付きの歩道を歩くので、安全だし、快適だ。

 東陽町駅は東京駅から5km圏となり、意外なことに、東京駅からの距離で言えば、品川駅、渋谷駅、新宿駅よりも近い。

 この「都心近接で駅に近いのに、住環境がよい」という点が、シティテラス東陽町の立地特性。それに加えて、約57m2〜82m2の2LD・K〜4LD・Kが5490万円から7798万円という広さ・価格の妥当性が、再評価の理由だろう。

 住戸は70m2超の3LDKが中心。このところ、23区内では専有面積が70m2を切る3LDKが目立つようになった。全般的にマンション価格が上昇するなか、少しでも安い値段付けをするため、面積を圧縮しているわけだ。

 その60m2台3LDKでは室内の収納スペースが少なく、生活しにくいというケースが出てくる。その点、70m2以上の3LDKであれば、収納スペースが十分確保される。シティテラス東陽町の場合、ウォークインクローゼットが2つ、もしくは3つ設置される間取りが多くなる。ちょっと驚いてしまう収納量だ。

 奥行が2mもあるバルコニーにはミニシンク(外部水栓)も付く。キッチンにはディスポーザー(生ゴミ粉砕処理機)と食器洗い乾燥機が標準設置となり、浴室のミストサウナも標準設置だ。

 このように、設備充実なマンションも価格上昇期には探しにくい。少しでも価格を抑えようと、設備機器を省く傾向も出るからだ。

 そのため、私は「3LDK70m2超」と「ディスポーザー」「バルコニーの水栓」にひときわ注目している。 “3種の神器”とも呼べる3要素を備えていれば、面積を圧縮せず、設備も省いていない物件の証拠であるからだ。シティテラス東陽町は、まさに3要素を備え、しかも約57m2〜82m2の2LD・K〜4LD・Kが5490万円から7798万円という価格設定を実現している。

 価格が上昇する前の“旧価格マンション”と呼ぶことができ、人気が再燃しているのも当然と思われた。

 シティテラス東陽町は、すでに建物が完成しており、実際の建物や住戸内を見て購入を検討できる。この確実さと、入居までの時間が短いことも長所となる。

 建物が完成しているマンションを購入するメリットは、一般に想像される以上に大きい。日当たりや音、匂いの有無も実地に確認できるからだ。

 シティテラス東陽町の場合、建物の周辺は新しい街区が形成され、区画割りが大きく、緑が豊富。騒音の懸念もない。それら住環境のよさ、現地周辺と建物内で実地に確認することができる。

 シティテラス東陽町は、全522戸の大規模で、敷地面積は1万2700m2に及ぶ。そして、住友不動産のフラッグシップとなるプロジェクトとして計画されており、建物のデザインや専有部のつくりにも力を入れられている。

 たとえば、外壁には横浜の赤レンガ倉庫をイメージしたタイルを特注。エントランスホールは幅が5mで天井高が最大約4mもあるガラス張りの回廊のようなデザインだ。

 それら、凝ったつくりを模型や完成予想図ではなく、実物で確認できるのも、建物が完成しているマンションのよさだろう。

 ちなみに、建物にお金をかける一方で、維持・運営にお金のかかる共用施設をなくし、管理費等が高くならないようにしているのも同マンションの特徴。近接地にホテルがあるため、ゲストルームを設置しないですむ。ゴールドジム東陽町スーパーセンターが隣接しているため、マンション内にプールやフィットネススタジオをつくる必要もない。区立図書館も近接するので、マンション内のライブラリーも不要……恵まれた立地特性を活かし、無理なくランニングコストを抑えるわけだ。

 実際、約70m2の3LDKで、毎月の管理費・修繕積立金が1万8000円を切る住戸もある。私の印象では、都心近接エリアのマンションとして、月々1万円近く安いのではないかと思える。月に1万円の節約ならば、1年で12万円、35年で420万円も安くなる。無視できない差である。

 一方で、セキュリティやサービスを充実させ、24時間有人管理やフロントサービスも実現。住み始めてからの満足度が高いのに、ランニングコストが抑えられたマンションになっているのも大きな注目点である。

住まいサーフィンレポートとは?

実際に販売センターを見て回り、マンションの「今」情報を提供
年間200件以上のマンション、建売住宅を見て回る住宅ジャーナリスト櫻井幸雄。実際に歩き、目で見て、耳で聞き集めた情報には、数字の解析だけでは分からない「生々しさ」があふれている。
この新鮮情報を「住まいサーフィン・レポート」としてまとめて主要マスコミに配布。あわせて、住まいサーフィン上でも公開する。住まいサーフィン上ではレポートとともに、旬の狙い目物件も紹介。マンション購入のアドバイスとする。

櫻井幸雄

住宅ジャーナリスト櫻井幸雄の経歴

1954年生まれ。1984年から週刊住宅情報の記者となり、99年に「誠実な家を買え」を大村書店から出版。
以後、「マンション管理基本の基本」(宝島社新書)、「妻と夫のマンション学」(週刊住宅新聞社)、「儲かるリフォーム」(小学館)などを出版。
最新刊は「知らなきゃ損する!21世紀マンションの新常識」(講談社刊)。
テレビ朝日「スーパーモーニング」の人気コーナー「不公平公務員宿舎シリーズ」で住宅鑑定人としてレギュラー出演するほか、「毎日新聞」で、住宅コラムを連載中。「週刊ダイヤモンド」「週刊文春」でも定期的に住宅記事を執筆している。
◇オフィシャルサイト:http://www.sakurai-yukio.com

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