数が少なくなった新築マンション。価格下落はあり得るのだろうか

2020年東京五輪後、マンション価格は暴落するといわれるが……

　都心部を中心に値上がりが続く首都圏のマンション市況。高くなりすぎ、との声もあるが、世界の主要都市と比較すると、都心一等地のマンション価格は世界水準に追いついたところ。23区内では、まだ抑えた価格の新築マンションがあるし、郊外では、まだ底値の水準に止まっているところが多い。

　「買い時を逃した」と残念がる必要はなく、多くの場所はまだ、買い時といえる。

　一方で、2020年東京五輪の後、首都圏のマンション価格は大きく下がるんでしょ、という声は多い。しかし、これまでオリンピックを開いた都市で五輪直後に不動産価格が急落した例はごく一部。国の経済状態がわるいときに五輪を開催し、その財政負担が重荷になって経済がさらに悪化したギリシャとブラジルくらいだ。

　北京五輪を開いた中国も、ソウル五輪を開いた韓国も、そして前回1964年の東京五輪のときも、五輪後も経済と不動産価格は高い水準を保ち続けた。さらに言えば、2012年に五輪を開催したイギリスのロンドンは、五輪から6年が経過した現在も不動産価格が上昇し続けている。

　五輪開催後、マンション価格が下落した国は珍しく、高止まりやさらなる上昇を続けるケースのほうが圧倒的に多いのである。理由は五輪開催に備えてインフラ整備が行われ、それが、五輪後も経済活動を後押しするからだ。

　2020年東京五輪の場合、大きなインフラ整備が五輪後も続く。まずリニア中央新幹線、第二東名高速道路、新都心構想、首都高都心環状線の造りかえ……そのことを考えれば、五輪後に急落という事態は想像しにくい。

　加えて、マンション価格の急落が起きないと考えられる理由が、もうひとつある。それは、需要と供給のバランスだ。

郊外エリアを中心に、まだ買い頃といえる物件が目白押し

　都心部では今後、新築マンションが減る方向に進んでいる。首都圏全体の新築マンション供給戸数は、1999年から2005年まで年間8万戸以上だった。それ以前には年間10万戸供給された時期もあったが、さすがにそれは多すぎと言われた。年間で6万戸から8万戸台が、適正供給数だとされてきた。1999年から2005年は適正のなかでも多いほうで、｢都心マンションブーム｣という言葉も生まれていた。

　それに対して、現在の新築マンション供給数は半減している。2016年で3万9000戸。2017年は4万戸を少し超えたくらいとされている（まだ、正確な数字はでていない）。「適正」の下限6万戸の水準を大きく下回っている。

　供給数が減った理由は、マンション用地の不足が原因だ。土地の売り物が出にくくなり、希に出る土地はホテルや賃貸オフィスビルの用地として高値で落札されてしまう。「高すぎる」と思っても、商品＝マンションをつくらなければならないので、不動産会社は高値でもなんとか土地を仕入れているのが実情だ。

　その結果、新築マンションは分譲価格が上がる。値上がりした分、売れ行きが落ちても、次に売る商品がないので、値下げは行わない。それで、「暴落どころか、値上がりしている」という状況が生まれているわけだ。

　用地不足から、都心でも郊外でもマンション分譲価格はまだ上がるだろう。加えて、2019年10月には消費税アップの予定があり、2018年夏以降にはマンションの駆け込み需要が始まる可能性もある。

　特に、郊外で「3LDKが3000万円台、4000万円台」というマンションは、駆け込み需要の対象になりやすい。少しでも安くマイホームを買いたいと願う層にとって、頃合いの価格設定であるからだ。

　以上の予測から、今は「買い時を逃した」時期ではなく、まだマイホーム購入の好機ということができる。今はまだマンションの買い時だ。