パークハウス諏訪山プレゼンスのマンション評価

オススメの対象属性

熟年夫婦

このマンションの最も良い点

なんと言ってもこの稀少な立地とエアロテック。物件の外観が立派で豪勢ながら嫌味がなく上質。立派なエントランスロビーと内廊下設計でELV4台設置。ポーチにガラス扉がついてプライバシー確保がワンランクアップ。

このマンションの最も悪い点

間取りが平凡で間口が狭い。最深部以外の天井高が2200mmと低いこと。120㎡以上の住戸は駐車場確保済だが90㎡未満の住戸には駐車場が確保できない可能性が高いこと。もはや言っても仕方ないがお高い価格設定。

評価詳細

住戸設計 3	開口部が7ｍ前後と狭く、玄関からズドンと真ん中に廊下がある「田の字プラン」中心の平凡な間取り。敷地形状が南北に細長く南東向きと北西向きになってしまうので設計上は仕方ないか。リビング天井高の最深部は2500mmを確保しているものの折上以外の部分が2200mmと低いデメリットが本物件最大のネック。
住戸環境 4	採光向きは限りなく東に近い南（エントランス側）と限りなく西に近い北の二方向であり開口部が狭いので日当り良好とは言い難い。最上階の眺望は特筆に値するが、それ以外は何が見えるわけではなく隣地建物が眺望に必ず被ってくる。しかしながら本当の諏訪山立地である価値を考えれば許容範囲か。プライバシー確保に関しては万全。
使い勝手 5	エアロテック（空気清浄機能付の戸別空調システム）とLow-e複層ガラスの採用はPH深沢CRに続いて導入されるのが嬉しい。バスは床と壁にタイルと天然石を敷き詰め、人造大理石浴槽で高級感を演出。化粧室は広く洗練されたデザイン、全体的に収納も多めに取られている。
共用部分 5	さすがに気合の入ったファサードであり、かなり立派に見える外観はオーナーを誇らしい気持ちにさせるはず。内廊下設計でELVは4台設置されハイレベルにプライバシー確保。乳白色ガラスで仕切られる玄関ポーチは未だかつてない新しい試み。AlfrexによるInteriorデザインはさすがに素晴らしい。駐車場は屋内で雨に濡れない設計だが49戸に対して22台と明らかに少ないのがネックか。
周辺環境 5	都心でも有数の一種低層住専高級住宅街の環境は、まさに超一流である。街並みが良く閑静で周囲に嫌悪施設めいたものが一切ない。中目黒駅徒歩7分につき、公共施設もスーパーも銀行も全て充実しており生活至便この上ない。高台（というか山）なので坂はやや急だが苦痛に感じるほどではない。
総合評価 5	テイストは白金台と花房山に似通っていますがこちらの方がよりベターな印象。水廻りデザインやインテリアデザインも文句のつけようがない。華美な高級感には乏しいもののシンプルで上質な高級マンションです。天井高と駐車場付保率だけがネックですが、外観、エントランス、内廊下、ポーチ、住宅設備、建材、建具、グレード感など満点に近いので最高点評価としました。
コスト パフォーマンス 3	平均坪単価は＠470～480万円前後の予定。最上階で＠600万、4階は＠550、3階＠480、2階＠400といった価格設定イメージ。この半年で劇的な高騰を示している分譲マーケットの中で、最上級グレードで本物の諏訪山立地である稀少性を考えると不当に高いとは思えず、まぁ妥当と認めざるを得ない。1年後「この物件は安かった」と誰もが言うと思います。