ライオンズ中野ミッドサイトのマンション評価

オススメの対象属性

熟年夫婦

このマンションの最も良い点

立地。高台で決して高級住宅街ではないが閑静、利便性も高い。正直、ちょっと心惹かれる部分もあって昨日まで結構悩んでいたのだが、やはりこの価格は尋常ではないと思い直して登録には至らず。アドレスどうこうではなく、実際もっとリーズナブルで雰囲気も良い物件もある中、(少なくとも自分には)選び辛い物件。

このマンションの最も悪い点

価格。もともと8F建の計画だったが、反対運動で5F建となり、デベの目論見は大きく狂った訳だが、それは買い手にとって知ったことではなく、全部価格に転嫁されては堪らない。また、4F床まで建てたところで長期間工事を中断していたのは地元では有名だが、躯体に影響は無い模様。8F建を想定した基礎工事で、却って安心とデベは言う。

評価詳細

住戸設計 3	田の字ベースの普通の間取りが多いが、極力部屋の形を整形にしようという努力は窺える。逆梁でサッシが2.3mと高いのは良いのだが、下り天井が2m前後しかなく、中にはそれが部屋の真ん中に通っている間取りまである。もともと天井2.43-2.45m、廊下2.1mとあまり高くない。スラブ厚は200-250mm、戸境壁180mm。尚、雨ざらしで工事を中断していた関係で4Fだけ天井高が低いとの説明があった。
住戸環境 4	南側には高級マンションと見紛う某銀行社宅があり、外からだとかなり接近して見えるが、実際は15-21mの距離あり。また、南が下がっているので日照はまずまず。冬至は地下住戸以外はほぼOKで、特に3F以上は良好。春秋分なら地下も問題なし。東の戸建とは5-7mで、低層階は気になる。
使い勝手 3	設備という点では、ペアガラス以外特筆すべきものは無く、トイレの水栓が独立するのも一部住戸のみ。最近当り前になりつつあるディズポーザーも無しと、価格を考えると不満が残る。キッチンと洗面所は頑張っており、御影石をやたらと使い(キッチン側面まで御影石)、食洗器や最上級に近いピピッとコンロが標準。しかし、それくらいのことでこの価格にはならないことはみんな知っている。
共用部分 3	月～土の通勤管理で、管理費は190円前後/㎡と、随分安い。ゴミ出しは24h可能。駐車場37%、EV1基と寂しいが、もともと地上8F建だったものを3フロア削った訳で、これでも少しはましになっている。これだけ高額の物件なのだから駐車場にリングシャッターくらい欲しいところだが、裏の桃園通りは一通かと思うほど狭く、無くて正解なのかもしれない。地下住戸有りのプランニングは、やはり勘弁して欲しい。
周辺環境 4	中野まではほぼフラットで6分で到着可能だが、東高円寺9分はまず無理。現地にいくと分かるが、海抜約40mの野方台地の上ということで大変な高台にあるが、同じく海抜40m程の東高円寺駅からニコニコロードを下り切り、元の高さまで上らなければならない。又、小さな戸建や商店が密集しており、周辺の道も非常に狭く、火災が少し心配。元々は財務省の官舎。
総合評価 3	デベはこのエリアで極めて希少な物件ということを強調するが、どうしても中野駅周辺に住みたいのでなければ意味の無い利点。MRには若いご夫婦が多かったが、やはり中野ということでリーズナブルな価格を期待して来た向きが多いような雰囲気を感じた。果たして何割が登録に至ったのだろう。
コスト パフォーマンス 2	最近価格表を見てもあまり驚かなくなってきているが、さすがに今回は腰を抜かした。平均坪単価が南向384万。全体でも381万と向きに関係なく高い。地下でも坪323万からで、地下の無い東・西は坪350万から。上層階には当然のように坪4百万円台が並ぶ。中野で希少な立地なのは分かったが、隣接する杉並にはもっと良い立地はいくらでもある。代官山の土地価格と比較するプレゼンにもかなり無理があった。