マンションの資産性とは

生涯でもっとも高い買い物であり、もっとも高額な資産形成といえるマンション購入。
大きな決断をし、数千万円単位の契約書に判を押す際には「この家に一生住み続ける」と 当然のように考えてしまいがちですが、ライフステージは刻々と変化するものです。
状況が変わった時、いつでも売却できる「資産価値の高い」マンションを選ぶことが重要です。

資産性について詳しく学ぶ

購入事例から学ぶ

同時期に購入したマンションでも
「資産性」の違いでここまで差が出る!

同じ時期に新築分譲マンションを購入した3人の事例を比較してみました。

共通条件
頭金 マンション価格の10%
住宅ローン金利 0.624%(変動なし)
借入年数 35年
売却査定 購入から10年後

※図内の数値は概数です。
※図内の数値は、シミュレーションの結果であり、実際の数値とは異なる場合があります。
※図内の金利は、2021年1月時点での住まいサーフィンによる大手メガバンク住宅ローン金利調査結果です。

Aさん
Bさん
Cさん

このように、購入から10年後の収支の差は、

AさんとBさんでは、1,155万円
BさんとCさんでは、1,626万円
AさんとCさんでは、2,781万円

と、かなりの開きが出ました。

このタイミングで、AさんとCさんは引越しを希望していました。
Aさんは売却後の資金を頭金にして新たなマンションを購入し、無事に引越すことができました。
一方、Cさんは89万円を捻出しなければマンションが売れず、引越しを断念しました。

これはあくまでも一例ですが、“購入する物件に資産性があるか”これを見極めることは、その後のライフスタイルを大きく左右するほど重要なことと言えるでしょう。

自宅投資から学ぶ

不動産投資をしたいなら
「まずは自宅から」

近年、マンション購入検討理由の第1位は「資産を持ちたい・資産として有利だと思った」という結果が出ています。(※MAJOR7調べ)

単なる不動産投資では、儲からない確率のほうが高いため、不動産投資で成功したいなら、「まずは自宅から」が鉄則ということを覚えておきましょう。
その理由は、自宅投資は、“金利が安く、税制も優遇されている”からです。

住まいサーフィンの創始者、沖有人が提唱する【不動産投資の新方程式】(下図)のとおり、不動産投資においては「利回り」以外に、「金利」「税金」「譲渡損益」が重要になってきます。

不動産投資の新方程式

不動産投資の新方程式

この方程式に、自宅投資と一般的な不動産投資(新築ワンルーム投資)を当てはめてみました。

自宅投資の場合

自宅投資の場合

自宅投資の場合、利回りは、自分が住んでいるので100%稼動で、家賃分が必ず浮くことになります。

これが物件価格の約4%に相当します。
住宅ローン金利は0.6%程(2021年1月時点)
と低く、
住宅ローン控除で1%還付され
(※50m2以上の場合)、
価格は年平均2%程度しか下がらないので、
2.4%プラスが出ることになります。

一般的な不動産投資の場合
※新築ワンルーム投資

自宅投資の場合

同じ4%の利回りでも
10%程度の空室を想定して3.6%
金利は3.5%と高く、
賃料収入の約30%、物件価格で算出すると、
1%は税金で取られ、
値下がり率は年平均3%程度。

このため、少なくとも金利を1%以下にして、キャピタルロスがほぼ無い状態にしない限り、プラスに転じることは難しいでしょう。
このように、不動産投資で成功したいなら、いかに譲渡損益の良い、つまり“資産価値が下がりにくく、値上がりの可能性もある”資産性の高いマンションを選ぶかが、その成功率を上げる秘訣となります。

7つの法則から学ぶ

これを踏まえれば、
資産性の高いマンションを
手に入れる確率がUP!

住まいサーフィンでは、1993年以降分譲されたほぼ全てのマンション(約1.8万棟)を調査し、自宅購入で含み益を出すための「7つの法則」を発見しました。この法則は、マンション価格が新築購入時の価格よりも値上がりする基本パターンとして作用しており、下記のように分類することができます。

マンション選び 7つの法則

いつ
法則
1
買ってはいけない時期がある
2013年以降、値上がり基調なので、現在よりも分譲年が古い物件の方が値上がりしている
どこに
法則
2
単価の高いエリアが底堅い
法則
3
駅からのアクセスは いいに限る
都心で駅近の物件の方が値上がりしやすい
どんな物件を
法則
4
大規模マンションは得をする
法則
5
タワーはランドマーク性に 価値がある
法則
6
面積は小さいほど損をする
階数が高く、総戸数が多く、面積が広いファミリータイプの方が値上がりしやすい
いくらで
法則
7
適正価格以下で購入する
沖式新築時価と販売価格を比較して、販売価格を上回る場合、値上がりしやすい(つまり割安)

以上の7つの法則に沿っている物件ほど、値上がりする可能性の高い、すなわち「資産性の高い」マンションということになります。 これらの法則2・3・4・5・6を数値化したものが「儲かる確率」。 法則7の適正価格判断を見える化したものが「沖式新築時価」。 住まいサーフィンでは、各物件詳細ページに掲載の数値を見るだけで直観的に判断出来るようになっています。

独自指標から学ぶ

検証してみました!
「儲かる確率」「沖式新築時価」
の有効性

住まいサーフィンでは、不動産ビッグデータの分析や、長年の不動産コンサル実績から導き出したロジックにより、不動産ポータルサイトや情報サイトにはない、独自の指標で物件の資産価値を判断することができます。

資産価値が数値化されているから
わかりやすい!

この「儲かる確率」と「沖式新築時価」の有効性を確認するため、それぞれを横軸に、「中古値上がり率」を縦軸にして分析してみました。

儲かる確率と中古値上がり率

儲かる確率と中古値上がり率

このグラフからは「儲かる確率が高いほど、後に値上がりする(値下がりしにくい)」という相関関係がみてとれます。

全件のうち67%が含み益を出しているので、儲かる確率で40%以上のところで中古値上がり率の平均値がプラスになっています。もし相場が上昇していないならば、50%以上のあたりが中古値上がり率0%になっていたことが想定されるため、この相関関係は明確です。

次に、沖式新築時価の割安度を軸に取ると、中古値上がり率は以下のようになりました。

沖式新築時価の割安度と
中古値上がり率

沖式新築時価の割安度と中古値上がり率

このグラフからは「沖式新築時価が割安な物件ほど、後に値上がりし、割高な物件ほど値下がり」していることが分かります。

上記2つのグラフを表にまとめてみます。

儲かる確率と沖式新築時価からみる
中古値上がり率

儲かる確率と沖式新築時価からみる中古値上がり率

最も値上がり率が高いのは「儲かる確率80%以上・割安度20%以上」のマンションで、中古価格が27%値上がりしています。
最も値下がり率が高いのは「儲かる確率20%未満・割安度-20%以上(つまり20%以上割高)」のマンションで、中古価格が8%値下がりしています。

つまり「儲かる確率が高く、沖式新築時価が割安な物件ほど、後に値上がりする確率が高い」と言えます。

このように、住まいサーフィン独自の指標「儲かる確率」と「沖式新築時価」を組み合わせて、含み益を出す確率を推定することができます。
住まいサーフィンを上手に活用し、マンション購入による資産形成にお役立てください。

ご自身だけで判断するのが不安、プロのアドバイスが欲しい、という方には、不動産コンサルタント沖有人に直接相談も可能な「パーソナルコンサルティングサービス」もご提供しています。

沖有人によるパーソナルコンサルティングサービス

注:住まいサーフィンの独自指標は、過去から現在までの市場情報により算出した統計情報を元に独自ロジックで算出したものです。将来の収益を保証するものではございません。

  • 沖式01

    新築適正価格

    住まいサーフィンが独自集計した
    マンション適正換算価格

    > 詳しくはこちら

  • 沖式02

    沖式儲かる確率

    物件を売却した際の売却利益を
    算出した確率

    > 詳しくはこちら

住まいサーフィン基礎知識ミニ講座 

「資産価値」ってどういうこと?

「資産価値」があるとは…

物件購入から数年後、その物件を売却しようとした時に、手元にキャッシュが残る、ということです。
つまり、ローン残高を上回る額で売却できることを指します。

購入価格5000万円の場合、売却価格4100万円-ローン残高4000万円=売却益100万円

「資産価値」が高いとは…

同じく売却しようとした時に、購入価格と同額以上で売れることを指します。

購入価格5000万円の場合、売却価格5500万円-ローン残高4000万円=売却益1500万円
新築マンション儲かる確率がわかる!

ログイン後、マンション詳細ページにてご確認いただけます。

沖式儲かる確率
儲かる確率 = 将来の資産性(下落率)

儲かる確率を見る事で、将来の資産性を予測する事ができる

  • 住宅ローン
    元本返済
  • マンション
    資産性
  • =
  • 売却益
  • ×
  • 住宅ローン
    元本返済
  • マンション
    資産性
  • =
  • 売却
    不可能

年間の損益イメージ

例:5,000万円の新築マンション

住宅ローン元本返済 = 2.6(130万)
※借入金利により異なります

基準となる儲かる確率と下落率

儲かる確率 86%
値下げ無し(0万/130万貯金と同等)
儲かる確率 71%
▲ 1(50万/80万貯金と同等
儲かる確率 53%
▲ 2(100万/30万貯金と同等)
儲かる確率 30%
▲ 3(150万/▲20万借金と同等)
注意事項
  • ※同一儲かる確率の平均値が上記下落率
  • ※物件により、下落率が平均値より前後します
  • ※儲かる確率及び上記例は、過去の下落率より算出しておりますが今後も同様になる事及び不利益を被った場合に於いても保証致しかねます。
  • ※ご利用にはお客様ご自身の責任に於いてご活用下さい。
沖式新築時価

ログイン後、マンション詳細ページにてご確認いただけます。

沖式新築時価

立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に、住まいサーフィンが独自に算出している新築マンション価格の推定値です。
そのマンションの全住戸を平均した適正価格を推定しています。m2単価なので欲しい住戸の面積を掛けることで、目安の価格が分かります。
実際の価格表と比較することで、その物件が割安なのか割高なのかも分かります。

注意事項
  • ※過去の事例やデータ分析による住まいサーフィン独自の指標です。これらの数値を参照し不利益を被った場合に於いても保証は致しかねます。お客様ご自身の責任においてご活用ください。