シティハウス浜田山ガーデンのマンション評価

オススメの対象属性

ファミリー

このマンションの最も良い点

広い敷地を贅沢に使い、かつ犠牲になる住戸が少ないこと。北に歩けば、毎日でも散歩したい善福寺川/和田堀公園/自転車練習に最適な交通公園などがある。何れも車では行きにくく、徒歩圏なのは有難い。学区の浜田山小は、区内では大人気。地下住戸も実際見てみると囲まれ感はあるが広いテラスへの日当りは良く、プライバシーを買う方も5人位ならいるのかも。浸水の危険も無さそうということで地下有ながら敷地プラン5点とした。

このマンションの最も悪い点

目の前の郵便局と、斜め前の救急病院(お世話になるかもしれないけど)が、少し浜田山らしさをそいでいることくらいか。周辺道路は狭くはないが、駐車場前と北側だけ狭いので、すれ違いは少し緊張。エントランス扉が手動でしかも取手が触れないほど熱かったり、入ったらいきなりエアコンの水が垂れたりしたが、経験上、こういう設計/施工ぶりだと他にもポカがありそうなので、内覧会などで十分注意したい。

評価詳細

住戸設計 4	構造、コンクリートなどごく普通であるが、地盤は良好な模様。逆梁で2.35mのハイサッシュとなったのは確かに気持ち良いが、アウトフレームできているのはバルコニー側だけで、柱の張り出しは多い。一種低層に地上4階であるから天井2.45m、スラブ厚は200mmが基本と、許容範囲ギリギリである。風呂の天井は高い。内廊下ながら中住戸でも2面採光かかなりのワイドスパンとしており、各住戸に魅力あり。
住戸環境 5	南は郵便局だが、駐車場のおかげで27mも離れている。建替えた場合も4-5F建までとのことで、問題は少なそう。東/西/北もゆとりあり。南の日照は、郵便局向が冬至の朝夕に一部影になるだけ。中庭向が冬至の9時までと14時から2Fの一部が影に、春秋分は14時から西の方に自己日影あり。眺望は西と東が比較的抜けるが、特に中庭向の東は優れており、六本木や新宿まで見えた。棟間は21mとゆったり。
使い勝手 5	この戸数でディスポーザーを装備、ペアガラスや天然石のトイレカウンター、そして50㎡台も含めてLD/主寝室の天井埋込エアコンを備えるなど充実。もちろん、床/建具/玄関タイルの材質などシティハウスを感じさせる部分もあるが(但し100㎡以上は別物)、外観や内廊下の仕上げは高級感があり、所有する喜びを感じさせてくれる。風呂蓋がシャッター式だったのは少し驚いたが。70㎡以上は先着で有料トランクルームあり。
共用部分 5	週6日通勤管理で平日休みを予定。管理費は280円/㎡前後と、まあ妥当か。2F以外1-3戸1EVで、EVは4基あり、しかも全て13人乗りと贅沢。メインゲートにまでオートロック、更にエントランス/EV/住戸前カメラでチェック、全開口部にマグネットセンサという徹底セキュリティ。EVは住人すら他ブロックに行けない仕組。駐車場は屋外なのが惜しいが、設置率86%で70㎡以上は無抽選。大型車用もある。
周辺環境 4	駅はいずれも井の頭通りを渡るので、表示通りの到着は困難だが、西永福は北口の新設でかなり便利になる。商店街は両駅とも非常に充実しており、夜中までやっているサミットもあるので買い物には困らない。郵便局は平日見ていたら時間帯により結構車/バイクの出入りがあったが運送会社ほどではない。井の頭通りの騒音は、やはり中庭向が少し静かだった。西向は遮るものが無く結構聞こえた。元は新日鐵の社宅、反対運動は無さそう。
総合評価 5	共用部分や内装まで完全に出来上がっており、いろいろな部屋を見学できたので、非常に安心して検討/購入できそう。杉並の誇る自然を満喫できる立地なので、3LDKで8,200万円からという価格帯に予算が合えばファミリーに勧めたいし、勿論ご年配の方にも。今後の不動産価格が不透明な時期ではあるが、ずっと住むなら後悔はしないだろう。MRの年齢層は様々であった。
コスト パフォーマンス 4	坪単価は今のところ南向が357-449万で平均394万、西向が363-414万で平均390万。角や最上階でなければ全て300万円台。地価反転の兆しも見え隠れする中どういう価格を出して来るかと思ったが、実に絶妙であった。これだけゆったり敷地を使ってこの内容・この価格なら、今買ってもいいかという気にはなる。住不得意の最上階以外同一価格だが、地下まで同じとは。当然、上の方の競争率が高くなろう。