パークコート荻窪のマンション評価

オススメの対象属性

ファミリー

このマンションの最も良い点

格調高い邸宅街の中の環境と荻窪の利便性の両立。特に物件周辺は地区計画で住宅の敷地下限が150㎡となっているが、歩いてみると大抵のお宅は150㎡どころではないことはすぐ分かる。本来なら戸建で住みたい場所ではある。無理に立地の良さを主張したり遠くの街並をパンフに載せる物件が多いが、本物件にそういう小細工は不要。気になるとすれば北側の銀行社宅の今後で、こちらも魅力的な立地だが、まあ今考えても仕方ないか。

このマンションの最も悪い点

戸数を増やして少しでもリーズナブルに提供しようと地下住戸を設ける。地下を承知で買う方も増えており、文句を言う筋合いでもないかもしれないが、2Fの下半分位まで地下に潜ってしまっている本物件のプランはあんまりではないか。おかげで1Fは南向でも夏しか日が当たらず、殆ど一種低層の意味が無い。最近地下と地上の価格差が縮小傾向にあるが、歯止めを掛けるには買い手がNoと言い続けるしかないだろう。

評価詳細

住戸設計 5	内廊下だが角住戸率が高く、中住戸も1タイプを除き吹抜を設けるなど通風は良好。良好な地盤に直接基礎・壁式構造で耐震性については安心感高い。天井は居室が2580mm、水廻りや廊下が2350mmと高く、壁式ならではの梁のない気持ち良い空間。玄関扉も広く高い。サッシは壁式だけに幅は広くないが、高さはある。スラブ厚270mm、戸境壁220mm、外壁280mmとこれまた壁式なので厚め。
住戸環境 4	一種低層のど真ん中。周りの建物との距離は南24m、東17m、西12m、北12mほど。日照は地下住戸はかなり厳しく、南/東とも春秋分でも殆ど望めない。冬至は南/東とも2Fの下半分はほぼ影になる。又、南には日影図に考慮されない5F相当はあろうかという大樹が並ぶので要注意。樹を眺めて四季を感じながらの暮らしも悪くはないけれど。2/3Fの価格差は少なく、選ぶなら3Fにしたい。
使い勝手 5	さすがはパークコート、ペアガラスやLDの天井エアコン(100㎡以上は主寝室も)は当然のように備え、この戸数でディスポーザーもある。突板の床・建具、天然石のキッチンカウンター、小さな蝶番など標準住戸も抜かりない印象。一部無償のフェイクレザーの建具も面白い質感。ただ、トイレカウンターは一部住戸は独立せず。全戸有料トランクルーム付き。収納は少なくはないが広い住戸以外は居室に喰い込むのが残念。
共用部分 3	週5-6日通勤管理(8:30-17:00)で管理費は436円/㎡とさすがに高い。修繕積立も合わせると556円/㎡にもなるが、小規模高級物件に住むというのはそういうことだろう。駐車場66%は物件価格を考えるとギリギリ、そして80㎡以上優先。料金は23千円～とリーズナブルだがこの物件で幅1850mm迄とは。ダブルオートロックに住戸前カメラ、全開口部センサ付。当然の様に地下住戸があるが本物件は少々酷い。
周辺環境 4	駅まではほぼフラットで実測7分。建設地への案内図は、パチンコ屋/パブを避け、更に豪邸の前を通らせるためか賃貸物件を避けさせるためか2ヵ所ほど遠回りさせているのはご愛嬌。実際はもっと近い。丸ノ内線&JRの利便性、区内随一とも言える商業集積性と物件周辺の邸宅街のギャップが良い。ただ、周辺が一通だらけなせいか西側道路はそこそこ交通量があり、西寄り住戸は必ずしも静謐でないので要注意。
総合評価 4	大田黒公園周辺で久し振りの物件。この辺りは中古も殆ど出ず、希少性は高い。特に東寄りの住戸は、素晴しい住環境。善福寺川は近いが高台の頂点に近い本物件なら浸水の心配も無さそう(MR辺りまでは浸水歴あり)。近くを歩くと都庁まで見えるのは驚く。予算1億以上でとにかく理想の物件を探したい方には候補になるだろう。MRはご年配の方が多かったが、予算さえ合えばファミリーにも魅力的。
コスト パフォーマンス 3	予定では平均坪単価423万、階数別では1F(地下)379万/2F414万/3F432万/4F468万となる。東向地下という1年中暗い2戸のみ坪330/340万台で、他は376万からのスタート。勿論安くはないが、立地/構造/内容/現在の相場を考えると、決して割高ではないのだろう。最上階角でも坪5百万未満に抑えた設定は、高級物件の中では競争力があるのかも。ただ、僅か24戸にあの立派なMRは負担が重い。