パークハウス用賀三条通りのマンション評価

オススメの対象属性

熟年夫婦

このマンションの最も良い点

街並みと住環境は最高でありながら生活至便の好立地。明るく開放的な間取りプラン。二層吹き抜けのエントランスは豪勢でありながら質素で上品な雰囲気が良い。

このマンションの最も悪い点

一般的ファミリークラス仕様でこの価格設定は明らかに説得力不足。ここまで高い価格設定を目論むのであれば管理体制を8：00-20：00＋夜間警備員にして、駐車場を平置自走式にし、トランクルームを広く取り、ロビーを広く取って販売面積を減らして庭園を充実させるなど更に価格設定を高くした方がまだよかったと思う。物件そのものは悪くないが企画に無理がある。

評価詳細

住戸設計 5	23戸中15戸が角住戸となり全般的に開口部が広く風通しが良く開放的で明るいプランが多い。廊下幅や水廻りの広さなど不充分な点も見られるがそれぞれよく煮詰められた優秀なプランと言えるだろう。天井高は二重床二重天井でありながら2500mmを確保している。流行の地階住戸もテラスが広く開放的。
住戸環境 4	角住戸でないプランでも間口が9ｍ、14ｍと大きく取られており採光は抜群である。北エントランス側は雰囲気の良い三条通り、それ以外の方位は一低住専につき圧迫感がないため何が見えるわけではないものの緑多き住宅街の雰囲気は悪くない。ただし民家であり本敷地の前所有者でもある西側隣地が売却されると規模が大きいため充分にマンション用地となるため動向は気になる。敷地南側アパートの外観が厳しい。
使い勝手 3	ディスポーザー、床暖房、WIC、エアコン（居室は壁掛タイプ標準装備）など設備に不足はないが、食器棚や食洗器などは付帯しない。建具や床材やクロスなどそれほどグレード感は高くない。今までの近隣相場より25％ほど高い価格設定を勘案すると渋い仕様と言わざるを得ない。
共用部分 2	外廊下を否定するわけではないが、この価格設定で何の取り柄もない外廊下はどうだろうと疑問を感じる。各住戸に0.6帖前後のトランクルームが附設され駐車場は18台とまずまず。週5日8：00-12：00と午後は管理人不在の管理体制。本物件購入者層は必然的に社会的にも一握りのハイクラス限定となると思われるが、この管理体制ではあまりにも心許ない。
周辺環境 5	閑静で街並みが良く住環境は文句なくピカイチ。用賀駅も徒歩8分と近く、OKストア徒歩5分であるため生活に不便はない。砧公園も徒歩5分と恵まれた環境にあり永住型マンションとしての用途に極めて適している。問題があるのは管理体制と価格だけ。
総合評価 3	評価にコストパフォーマンスは反映されないため、敢えて評価を1つ落とします。グレード感や仕様はPH上野毛コートレジデンスかトワイシア用賀とほぼ同等だが価格設定は25％急上昇。敷地の用途地域が第一種低層住居専用地域で建蔽率50％・容積率100％と高度利用が難しく割高となるのは周知の事実ながら、許容範囲を超えた価格設定だと思います。
コスト パフォーマンス 2	専有面積が81㎡～112㎡で平均92㎡のプランに対して、予定価格は9000万円～1億7000万円で平均坪単価は＠430万円前後になる見込み。地階住戸でも平均坪単価＠360万円。最上階に至っては平均坪単価＠490万円！本物件を最大限に評価しても個人的には＠380万円が適正価格だと感じます。六番町とか有栖川よりビックリ価格でした。