プラウド阿佐ヶ谷のマンション評価

オススメの対象属性

DINKS

このマンションの最も良い点

駅直結と言えるほどの近さと、パールセンター。これほど充実した商店街を日常的に使えることのメリットは計り知れない。また、目の前が駅という事実は、出不精の人でも行動的にならざるを得ないようなパワーを発散している。不便な場所から引越して来ると、確実に人生を変えてくれそうな物件である。UFJ銀行の跡地だが、落札した野村はやはり凄い。ちなみに渋66はバスにしては遅れが少なく、南北を繋ぐすぎ丸も便利。

このマンションの最も悪い点

西の建築計画を含めた将来の不安。16F建マンションは決定しているので覚悟して買うしかないが、そもそも商業地域で、南にもいつ何が建つか分からない。その意味では商店街に面する東の方がまだ多少安心感はある。海抜は40mを超えるが高台の窪地で、近くのマックを含め物件すぐそばまで浸水歴あり。1Fは駐車場なので車は不安。ちなみに1Fは店舗にせよという近隣からの反対運動があったが一応解決済。

評価詳細

住戸設計 4	狭い敷地に詰め込んだ割にはバルコニーは広め。梁も上手く隠して居室の形を整えている。下がり天井は多いもののLD/洋室で2.6mの天井高を確保したのは立派。内廊下も良いが、EVホールが近く、玄関を通じた住戸内の音が目立ち易い点は要覚悟。床スラブはボイド275mmとギリギリの水準。100年コンクリート。1Fが駐車場で殆ど壁が無いが、阿佐ヶ谷南の地盤は区内では良い方ではなく、不安は残る。
住戸環境 3	H22/10、西に12m離れて16F建分譲物件が建つため西側の窓は全てすりガラス。中杉通りの向かいまでは20m、南は西半分が4F建まで10m、東半分が3F建まで5m。従って冬至の日照は南が3Fまでほぼ絶望、7/8Ｆからが安泰。東は良好で、4F以上が安泰、3Fまでも9時以降はOK。中杉通りは欅なので冬の日当たりは良い。眺望は東/南とも5Fから。南の細田工務店は本物件より高いので、最上階でも気になる。
使い勝手 5	ディスポーザーは取り出して洗える新型。ペアガラス、タンクレストイレ、サーモバス、LDの天井空調など階数に拘わらず充実の装備。洗面所までブルモーション。排水竪管は鋳鉄管。突板や天然石を多用するなどグレードは高いが、9Fまでは今時色も間取りも変更できない。又、一部の居室は配管穴が高すぎて最新・最上位のエアコンは殆ど装着不可。最新のマンションがこれでは困る。
共用部分 4	住戸は2Fから。週5日通勤管理で8-16時勤務、管理費は236円/㎡(予)と高くない。長期修繕は30年計画で、積立は当初平均8千円/月、最終的に倍額を予定。全開口部に防犯センサ、二重オートロックとセキュリティはまず万全。駐車場は地権者用を除き設置率35%、29-33千円を予定。駅前だしこの敷地面積では妥当。大半を大型車対応としたのは見識。ただ、EV9人乗り1基はひどい。点検や引越の度に避難訓練か。
周辺環境 5	JRとの間にはロータリーのみという真の駅前、南口で騒音面も有利。丸の内線とも素敵な中杉通りで結ばれ7分は苦にならないし、7時台でも座れるほど空いている。そして、パールセンター。この猛烈な利便性は是非現地確認されたい。屋根もあり、大半の買い物が天候に関係なく完了。区役所他主要施設に加え、河北総合病院が近いのも安心。区立小/中も近いが、ここなら都内有名私立にどこでも通える。ゲームセンター隣接が玉に瑕。
総合評価 5	住戸環境他のマイナスは、周辺環境の加点で全て埋め合わせ可能。「杉並らしさ」を低層住宅と巨大な公園に求める人にとってはかなり物足りないが、そういう人はこのマンションを検討しないであろう。商店街と文化の香りもまた杉並である。ただ、西に建つ物件の方が安くなる可能性は高い(但し2Fまで店舗の予定)ので、本物件を買う意義はブランドと東側の眺望に尽きる。中層の欅ビューも魅力的。南の低層なら日照面有利な西側。
コスト パフォーマンス 3	最上階と非分譲を除く坪単価は363～495万円、平均414万円。最上階を含めると平均430万円程度。眺望の良くなる6Fとオーダーメイドの10Fで価格がジャンプ。区内でも値上りの激しい地区で路線価も100万円オーバーだが、風向は変わった。取得時期が1年半前とピークに近く、更に野村プレミアムが乗った物件を今買うべきかどうか。パールセンターも含めて買うつもりだからプライスレスというなら止めはしないが。