オープンレジデンシア山手１２７のマンション評価

オススメの対象属性

ファミリー

このマンションの最も良い点

高台に立地するため、最上階からの眺望はかなり素晴らしい。

このマンションの最も悪い点

マンション価格は富裕層やアッパーミドル層向けの水準だが、とくに共用部の仕様は中間層向けとなっている。需要側のニーズに、供給側が対応できていない物件だ。

評価詳細

住戸設計 2	見学した住戸の間取りは3LDKで、広さは94㎡。リビングルームは20畳、洋室は8.3畳と6畳、5.5畳という構成となっている。しかし5.5畳の洋室はベランダに面しておらず窓がない。リビングルームと一体化して使用せざるをえない。住戸設計は良くない。
住戸環境 3	南向きの住戸を見学したが、日照条件は良好である。ベランダ正面に同じブランドのマンションが建っているため、最上階の住戸であれば、かなり眺望は素晴らしい。6畳の洋室は共用廊下に面しており、室内では大きな声で会話できない。
使い勝手 4	キッチンと洗面室、トイレは近接して配置されており、生活動線には配慮されている。シンク部分はオープンキッチンとなっており、子供の様子を見ながら料理を作ることができる。キッチンに食器洗い乾燥機、トイレ内に手洗いカウンター、浴室に追い炊き機能が設置されている。内装はホワイトカラーを基調としており、若い世代をメインターゲットにしていると感じた。
共用部分 2	管理人は日勤で常駐している。月額の管理費は26500円であり、高額だ。エントランスにはオートロックやモニター付インターホン、宅配ボックスが設置されている。屋外に、屋根のない駐輪場があり、雨の日はずぶ濡れとなる。敷地内に駐車場はない。
周辺環境 3	元町・中華街駅から徒歩16分の高台に立地している。このエリアは良質な住宅街を形成している。周辺は勾配のきつい坂道が多いため、雨の日の通勤については不便。徒歩5分程度の場所に、横浜雙葉中学校・高等学校がある。自転車で13分程度の場所にスーパーのオーケー、ホームセンターなどがある。また、車で8分の場所に横浜市立みなと赤十字病院がある。マンション敷地は、土砂災害警戒区域には指定されていないようだ。
総合評価 2	オープンハウスが分譲したマンションである。総戸数は22戸だが、2棟で構成されている。このため月額の管理費と修繕積立金の合計額は、約4万円に達している。住戸によってはマンション価格は1億円に達しているが、富裕層向けの仕様とはなっていない。屋外の駐輪場に屋根がないという点は、あまりにひどい。需要と供給の間には、ギャップがあると感じる物件だ。
コスト パフォーマンス 2	築9年のマンションだが、資産価値は新築当時と比べて約20％上昇している模様である。しかし富裕層が購入するとは思えない物件であるため、さらに資産価値が上がるとは考えにくい。