ヴェリテ・ラウロ山科音羽川のマンション評価

オススメの対象属性

ファミリー

このマンションの最も良い点

駅近物件のため、京都市中心部のオフィス街に通勤しやすい。

このマンションの最も悪い点

修繕積立金の金額設定がおかしい。あまりにも安すぎる。大規模修繕工事費用を前提としていない。

評価詳細

住戸設計 3	3LDKの住戸を見学。広さは72㎡。リビングルームが14畳、和室は5畳、ベッドルームは6.5畳と5.2畳。普通の住戸設計だ。
住戸環境 3	南向きの角住戸を見学したが、4車線道路に接しているため、陽当たりと眺望は良い。2つのベッドルームは共用廊下に接しており、プライバシーは守られにくい。
使い勝手 4	キッチンと洗面所は隣接するため、生活動線には配慮されている。オープンキッチンとなっているため、キッチンからの見晴らしが良い。キッチンには食器洗い乾燥機、浴室には追い炊き機能がある。築浅物件のため、内装はきれいだ。
共用部分 3	昼間は管理人が常駐してる。毎月の管理費は約9500円であり、妥当な金額。エントランスにはオートロックやモニター付インターフォン、宅配ボックスがある。建物内に駐輪場があるが、ほぼ満杯の状態だ。駐車場入口にはチェーンゲートがあるため、車を盗まれにくい。
周辺環境 3	東野駅から徒歩3分の山科川近くに立地してる。このため、山科川が氾濫した場合は、このエリアは最大50cm程度の高さまで浸水被害に遭う可能性がある。徒歩5分圏内にスーパーのフレスコや西友、ドラッグストア、銀行がある。また、車で10分の場所に洛和会音羽病院がある。
総合評価 3	南海不動産などが分譲したマンションらしい。住戸内仕様については不満はない。しかし毎月の修繕積立金は約4500円であり、相場水準の半額以下だ。いずれ大幅な値上げを実施することになると思う。ただし地下鉄の駅近物件のため、京都市中心部に通勤してる人からの購入需要を期待できる。
コスト パフォーマンス 3	築6年の物件であり、資産価格は新築分譲時より約10%値上がりしているようだ。しかし、このエリアの地価は10年以上、ほぼ横ばいで推移してるため、さらには資産価格は上がらない。