エクセレントシティ西葛西駅前のマンション評価

オススメの対象属性

ファミリー

このマンションの最も良い点

窓ガラスが複層ガラスとなっており、真冬の季節でも、毎朝結露を拭かなくて済む。大きなメリットだ。

このマンションの最も悪い点

住戸設計が悪い。窓のない個室があり、実質的には納戸である。

評価詳細

住戸設計 1	見学した住戸の間取りは3LDKで、広さは68㎡。リビングルームは10畳、洋室は6畳が2室、4.5畳が1室という構成。しかし4.5畳の個室は住戸の中央に位置しており、窓がない。実質的には納戸である。住戸設計のバランスは良くない。
住戸環境 3	南東向きのマンションだが、ベランダ正面にビルがあるため、一部の住戸は日照条件や眺望が良くない。上層階であれば、日照条件と眺望は問題ない。二重床と二重天井の構造となっており、生活音は聞こえにくいらしい。6畳1室は共用廊下に面しており、プライバシーを守るために、猛暑の季節でも窓を開けることはできない。
使い勝手 5	キッチンと洗面室、トイレは近接して配置されており、生活動線には配慮されている。窓ガラスは複層ガラスとなっており、断熱効果が高いようだ。キッチンに食器洗い乾燥機、リビングルームに床暖房、浴室にミストサウナや追い炊き機能が設置されている。築6年の物件のため、内装からは、まだ新しさを感じる。
共用部分 3	管理人は日勤で常駐しているらしい。月額の管理費は約12500円。エントランスにはオートロックやモニター付インターホン、宅配ボックスが設置されている。建物の1階部分に機械式駐車場が設けられている。敷地内に80台分の駐輪スペースがある。
周辺環境 3	西葛西駅から徒歩2分の場所に立地しており、通勤に便利。徒歩5分圏内にショッピングモールやスーパーのイオン、アパレル店のジーユーなどがあり買い物環境に恵まれている。また、車で8分程度の場所に東京臨海病院がある。しかし荒川が氾濫した場合は、このエリアは3メートル以上の高さまで浸水被害に遭う恐れがある。
総合評価 3	新日本建設が分譲した中間層向けマンションである。住戸内設備については満足できる。しかし総戸数は40戸と中規模だが、月額の修繕積立金は約8000円であり、かなり安い。2回目の大規模修繕工事を実施するときに一時金を徴収される可能性が高い。水害リスクがあるが、生活利便性が良い駅近物件のため、購入需要はあると考えられる。
コスト パフォーマンス 3	築6年の物件だが、資産価値は新築当時と比べて約35％上昇している模様である。しかし深刻な水害リスクを抱えているため、さらに資産価値が上がっていくとは考えにくい。