●●●東京と京都のマンションは「高嶺の花」
東京と京都のマンションは、全国の大都市の中でも特に「高嶺の花」の感があります。不動産データサービスの東京カンテイは毎年、「マンションの価格が、平均年収の何倍になるか」を示す年収倍率のデータを発表します。
２０１６年７月に発表されたデータでは、１位が神奈川県の１１.７０倍、２位が東京都の１１.３０倍、３位が京都府の１０.７０倍になりました。この年には例外的に神奈川県が１位に入りましたが、例年は東京および京都という新旧２つの首都が１位を激しく競り合っています。
マンションの価格は、おおむね地価に比例します。東京カンテイが発表したマンションの平均価格（専有面積７０平方メートル）と、国土交通省が発表した当時の平均地価を比較してみましょう。
【東京都】
平均地価──１平方メートル当たり８２万４５９２円
マンションの平均価格──７０８６万円
【京都府】
平均地価──１平方メートル当たり１７万４３１５円（東京の２１％強）
マンションの平均価格──４７２６万円（東京の６７％弱）
京都の平均地価は東京のわずか２１％強に過ぎません。しかしマンションの平均価格は一気に東京の６７％弱へと肉迫しています。経済の原則からいって、これでは釣り合いが取れません。なぜこんなことになるのでしょうか。
それは、古都の景観を守るため、京都には建築物の高さ制限があるからです。特に、２００７年には京都市が新しい景観政策を導入。都心の幹線沿道地区で建物高さを４５メートルから３１メートルへ、職住共存地区で３１メートルから１５メートルへと引き下げました。
東京の都心には高さ１００メートル（約３０階）、１５０メートル（約４５階）クラスの超高層マンションが林立しています。これに対して、京都の都心では３１メートル（約１０階）あるいは１５メートル（約５階）以内のマンションしか建てられないのです。
京都にはほかにも、風致地区、特別修景地域、眺望空間保全地域、近景デザイン保全区域、遠景デザイン保全区域など様々な制度があります。このため景色のいい観光地の周辺では、高さ制限はさらに厳しくなります。その結果、地価に比べて、マンションの価格が大きく跳ね上がってしまうのです。
●●●高級マンションが多い京都の「田の字」地区
京都の「田の字」地区とは何でしょうか。これは、上図に示すように、周辺を河原町通、五条通、堀川通、御池通に囲まれた地域のことです。中央を南北に走る烏丸通、東西に走る四条通を加えると、漢字の「田の字」に見えるため名付けられました。
この「田の字」地区でも高さ制限がありますが、商業施設や公共施設が集中し、神社や仏閣などの観光名所にもアクセスしやすい立地です。そのためマンションの価格は高いのですが、利便性がいいためおおむね売れ行きは好調です。
●●●最近３年に京都で発売された話題作
最近３年、すなわち２０１４年、２０１５年、２０１６年に京都で発売されたマンションの中から、全国的にも注目を集めた話題作を振り返って見ましょう。
【２０１４年の話題作──プラウド京都麩屋町御池】
敷地は京都の「田の字」地区といわれる中京区中白山町で、野村不動産が１１月から販売を開始しました。建物は１１階建て４３戸です。平均坪単価が３７０万円という、関西圏では当時として最高水準のマンションになりました。購入者は京都の住人が４割強、首都圏が４割弱、関西圏が２割強という割合です。
外観パース（野村不動産が提供）
【２０１５年の話題作──ザ・パークハウス京都鴨川御所東】
敷地は西側は京都御所に近く、東側は鴨川の広い河原に面した京都市上京区上生州町で、三菱地所レジデンスが１１月から販売を開始しました。建物は５階建て８５戸で、平均坪単価は４８４万円でした。
また専有面積２８７平方メートルの住戸の価格は７億円を超えて、西日本の物件として最高価格を記録し、全国紙も一斉に報道しました。よって、京都でタクシーの運転手さんに聞くと、皆さんご存知でした。
購入者は関西圏・京都の住人が４割、それ以外の地域（海外を含む）が６割という割合でした。
外観パース（三菱地所レジデンスが提供）
【２０１６年の話題作──ジェイグラン・ジオナー下鴨糺の杜】
敷地は世界遺産「下鴨神社」を包み込む「糺の森」で、ＪＲ西日本不動産開発が９月から販売を開始しました。建物は３階建て９９戸。建物は購入者の所有物になりますが、土地は下鴨神社に地代を払って借用する、いわゆる定期借地物件で、５０年の期間満了時には借り主が更地にして返還します。坪単価は４２１万円（Ｂ敷地）、４７０万円（Ａ敷地）。購入者は京都・東京・全国各地に住む５０〜６０代の夫婦が中心でした。
外観パース（ＪＲ西日本不動産開発が提供）
●●●２０１７年前半の話題作「ライオンズ嵯峨天龍寺若宮─東の邸・西の邸」
それでは２０１７年前半の話題作は何でしょうか。大京が６〜７月に第１期販売を予定する「ライオンズ嵯峨天龍寺若宮─東の邸・西の邸」と思われます。
外観パース（大京が提供）
京都市は毎年、「京都観光総合調査」というレポートを発表します。その最新版（２０１６年７月発表）には、日本人の観光客に「どこを訪問しましたか」とアンケートした結果が載っています。そのうちベスト３位までを紹介します。
１位─清水・祇園周辺５１.０％
２位─嵯峨嵐山周辺４８.８％
３位─京都駅周辺４４.６％
「ライオンズ嵯峨天龍寺若宮」は、人気２位に入った嵯峨嵐山周辺に立地しています。
京都の人気観光地周辺のマンションは、京都駅からバスを使うか地下鉄や私鉄を乗り継ぐため、かなりの時間がかかるケースが大半です。しかし、ＪＲ山陰本線を使えば京都駅から最寄りの嵯峨嵐山駅までは、通勤時間帯なら待ち時間も入れて１５〜２０分程度で済みます。しかも最寄りのＪＲ山陰本線・嵯峨嵐山駅からは、わずか徒歩３分です。この交通利便性が魅力です。そして天龍寺、大覚寺、渡月橋などの観光名所まで徒歩１３分なので、散歩コースとしても快適です。
●●●デザインのテーマは「陰翳礼賛」
京都にある和風デザインのマンションは、いわゆる京町家風であることが多いのですが、このマンションは「陰翳礼賛（いんえいらいさん）」をテーマにしています。つまり、ひと味違います。
エントランスホールのパース
ゲストルームのパース
平均坪単価は、プラウド京都麩屋町御池（３７０万円）、ザ・パークハウス京都鴨川御所東（４８４万円）、ジェイグラン・ジオナー下鴨糺の杜（４２１万円、４７０万円）と比べると、グッと身近な２００万円台前半の金額に落ち着くと予想されます。
【ライオンズ嵯峨天龍寺若宮の概要】
所在地─京都市右京区嵯峨天龍寺若宮町
規模─地上５階、全１３６戸
売主─大京
設計─柴山コンサルタント
施工─松村組
入居予定─２０１８年３月
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細野 透（ほその・とおる）
建築＆住宅ジャ─ナリスト。
建築専門誌『日経ア─キテクチュア』編集長などを経て、２００６年からフリ─ランスで活動。東京大学大学院博士課程（建築学専攻）修了、工学博士、一級建築士。
著書に、『建築批評講座』（共著、日経ＢＰ社）、『ありえない家』（日本経済新聞社）、『耐震偽装』（日本経済新聞社）、『風水の真実』（日本経済新聞出版社）、『東京スカイツリーと東京タワー』（建築資料研究社）、『巨大地震権威１６人の警告』（共著、文春新書）、『謎深き庭 龍安寺石庭』（淡交社）など。