【2025年3月最新】今後の金利はどうなる？住宅ローンの金利推移について解説！

最終更新日：2025年3月11日

2025年1月24日に、日銀（日本銀行）は政策金利の追加利上げを決定。政策金利は0.25%上昇することになりました。
この決定は、住宅ローンにどのような影響を与えるのでしょうか。変動金利はいつからどれくらい上がるのか、気になる方も多いでしょう。

本記事では、住宅ローン金利の最新情報と今後の動向を解説します。

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１．住宅ローンの金利推移

まずは、住宅ローンの金利推移についてご説明します。

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると変動金利と固定金利の2種類です。その中でも変動金利は、日銀の金融政策から主な影響を受けています。

日銀の金融政策の推移と、変動金利への影響

2025年1月に追加利上げが決定！今後の変動金利は？

2025年1月24日に、日本の政策金利（無担保コールレート）を0.50%程度に誘導することが決まりました。つまり、政策金利が0.25%追加利上げされるということです。

画像出典：日本銀行「2025年1月24日 金融市場調節方針の変更について」https://www.boj.or.jp/

この決定が住宅ローンの変動金利に影響を及ぼす理由と、今後の変動金利について解説します。

住宅ローンでは、基準金利から優遇金利分を差し引いたものが「実際に適用される金利」になります。

基準金利は各金融機関が決めていますが、政策金利が上がれば基準金利を上げる金融機関が多いです。
今回は政策金利が0.25%利上げされることになったので、基準金利も0.25%前後上昇することが予想されます。実際に、2025年3月、イオン銀行は一足先に基準金利を0.25%引き上げました。

住宅ローン金利の決まり方については、こちらの記事で詳しく解説しています。

住宅ローン金利の決まり方を解説。変動と固定はこう違う！

住宅ローン金利の基本的な決まり方や、固定金利と変動金利の決まり方の違いについて解説します。

住宅ローン返済中の人への影響

変動金利で住宅ローンを返済をしている人は、基準金利が上がれば、その上がった分だけ適用金利も上昇します。例えば2025年3月時点の適用金利が0.55%のとき、基準金利が0.25%上がれば、適用金利は0.80%になります。

それでは、いつから金利は上がるのでしょうか。

変動金利は、金利が毎月変わるわけではありません。半年に1回、金利が見直されるケースがほとんどです。
多くの金融機関では毎年4月1日と10月1日に適用金利が見直されて、その2～3ヶ月後から実際の適用金利に反映されます。
2025年1月に追加利上げが決まったので、実際に金利が上がるのは2025年7月返済分からという人が多いでしょう。

なお、5年ルール※が適用されている人については、必ずしも直ちに返済額が増えるわけではありません。しかし、返済額における利息の割合は大きくなります。
※5年ルールが適用される場合、返済額は5年間一定になります

住宅ローンを返済中の方は、「2025年1月返済分から利上げされたばかりなのに、また利上げが決まった。これからも金利が上がっていくのではないか？」と不安に思っているかもしれません。
日銀の2024年9月会合では「経済・物価がオントラックで推移していく場合、早ければ2025年度後半の1.0％という水準に向けて、段階的に利上げしていくパスを考えている。」という意見がありました。政策金利1%というと、これからさらに0.5%も金利が上昇するということになります。
今後どれだけ金利が上がるのか、現段階では分かりません。しかし、日銀は「展望どおりに経済・物価の見通しが実現していけば、引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していくことになる」という考えを示しています。変動金利は今後もゆるやかに上昇していく可能性が高いでしょう。

適用金利がかなり高くなってきたという方は、借り換えの検討をおすすめします。借り換えをすれば、人によっては金利が0.5%未満になるかもしれません。詳細は記事の後半で解説しています。

※金利が上がる時期や利率は、金融機関・個々の契約内容によって違います。正式な内容については、金融機関からの通知等をご確認ください。

これから住宅ローンを借りる人への影響

これから住宅ローンを借りる人への影響についても解説をします。今回の利上げにより、多くの金融機関では、4月の新規借り入れ・借り換え分から金利が上昇することになると予想されます。なお、イオン銀行は3月1日に基準金利が0.25%引き上げとなり、3月の最優遇金利は0.78%^※（参考：2月時点は0.53%）となりました。
※自己資金20%以上の場合

3月現在の変動金利の相場は0.4～0.5%台ですが、4月頃には相場は0.7～0.8%台になるのでしょうか？実は、そうとも限りません。新規借り入れや借り換えの場合には、今後も比較的低金利で借り入れられる可能性があります。

過去に政策金利が利上げされたときに、住宅ローン金利がどうなったのかを見てみましょう。2024年3月にマイナス金利解除、同年7月に政策金利は0.15%利上げされました。しかし住宅ローンの最優遇金利については金融機関によって対応が分かれていて、優遇金利を拡大することで適用金利は据え置きとしたところもあります。

以下は主な金融機関の2025年3月の最優遇金利と、2024年4月時点の最優遇金利との差を算出したものです。
※住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・SBI新生銀行は、自己資金が10～20%以上の場合の優遇金利
※auじぶん銀行は、auサービスの金利優遇割なし、がん50％保障団信の特約ありの場合の金利
※りそな銀行・PayPay銀行は金利優遇キャンペーンでの適用金利

2024年4月から2025年3月までの間に金利が0.15%以上上がったところもあれば、まったく変わっていないところもあります。
住宅ローン契約者の獲得競争が激しくなっているため、独自の優遇制度や期間限定キャンペーンを実施する金融機関も増えています。

住宅ローンを借りる場合には、複数の金融機関を比較検討することが重要です。また、金利だけでなく、団信や事務手数料などの諸条件もしっかり見るようにしましょう。

今後の固定金利

つづいて、固定金利は今後どうなるのかについて解説をします。

固定金利については、10年国債利回りなどの「長期金利」を参考に決められます。
国債とは国が発行する債券で、国は投資家からお金を借り入れて、一定の利子を支払います。利回りとは投資金額に対する利益の割合のことで、償還期間が10年のものが10年国債です。
10年国債利回りは、市場の取引状況（投資家の動き）によって決まります。

最近の10年国債利回りの推移をご説明します。
日本の10年国債利回りは2024年10月頃から上昇傾向で、12月末頃からは上昇幅が大きくなっています。2025年2月20日には、約15年3ヶ月ぶりに一時1.44%台となりました。
上昇した主な要因は、投資家の中で「1月に（政策金利の）追加利上げをしたばかりだが、早い時期にさらなる利上げをするのではないか」という見方が広がっているからです。政策金利が利上げされる見通しになれば、より高い利回りを求めて国債から資金を引き出し、他の投資商品に資金を移す投資家も出てきます。

さらに、3月10日には一時1.57％台となり、2008年以来・約16年5ヶ月ぶりの高水準にも達しました。政策金利の追加利上げの見通しに加えて、財務省による国債入札が低調だったことが理由です。国債の買い手が不足することで、長期金利はさらに上昇します。

それでは、固定金利は今後どうなるのでしょうか。結論としては、今後も上昇していく可能性があります。

2024年7月に行われた日銀金融政策決定会合では、長期国債買入れの減額計画が決まりました。これにより、長期金利（固定金利の基準）はゆるやかに上昇することが考えられます。

ただし、長期金利は市場の動向による影響が大部分を占めています。減額計画によって上昇するというより、日銀の利上げ状況や欧米の経済状況など、他の要因によって変動していくことになるでしょう。

固定金利は金利が上下しやすく、さらに先が予想しづらい状況です。物件契約から融資実行までの期間が長い場合には、契約時点の参考金利から大幅に変わる可能性もあるということを念頭に置いてください。

マンション価格は今後も上昇していく

マンション価格の高騰が続いていますが、その大きな原因が金融緩和（マイナス金利政策）です。マイナス金利政策が行われている間は、金融機関が日銀にお金を預けるとマイナスになってしまいます。そのため、金融機関は積極的に企業や個人にお金を貸すようになりました。
結果的に不動産デベロッパーにも多くのお金が流れ、マンション用地の仕入れ価格は上昇し続けました。

マイナス金利政策が解除されて政策金利が上がっているなら、マンション購入は価格が下がるのを待ってからの方が良いのでしょうか。
残念ながら、マンション価格は2026年頃までは下がらないことがほぼ決まっています。マンションは土地の仕入れから販売まで2～3年ほどかかるからです。建築資材や人件費も高騰しているので、価格はしばらく下がらないでしょう。
住宅ローン金利が上がることでローン審査が厳しくなる（または借りられる金額が少なくなる）可能性もあるので、早めに購入する方が良いと考えられます。

しかし、マンション価格が高騰しすぎているのも事実で、立地によっては注意が必要になります。
建築単価が大きく上昇していますが、それは全国どこでも同じです。一方で、マンション価格における土地価格の割合は、立地によって違います。
つまり、土地価格が安い地方や郊外などのエリアほど、マンションの販売価格に対する上昇割合は高くなるということです。

※上図の数値は、あくまでも参考値となります。

販売価格が上昇しても、そのマンションの需要が多ければ問題ありません。価格が上昇しても買う人はいますので、数年後に住み替えする場合でも比較的スムーズに売れるでしょう。しかし、残念ながらそれは都心や人気エリアの話です。
地方や郊外だと価格の上昇に対して需要がついてこないので、購入できる人も限られてきます。結果的に高値掴みしてしまう可能性が高いです。

一方で、賃貸と購入という比較で賃貸は掛け捨てとなるため、購入が望ましいのですが、永住を前提とすることを推奨いたします。また、新築マンションに比べ周辺の中古マンションや戸建てはグロス価格で割安となるため、幅広い比較検討が重要となってきます。

今後もマンション価格が上がることが決まっていて、さらに、都心では家賃が5～10％ほど値上がりしています。金利の追加利上げによって、家賃はさらに高くなるかもしれません。だからこそ、早めに住宅購入をすることが重要です。

最近の住宅ローンは、全疾病保障やがん保障などの団信が充実している金融機関も多いです。また、住宅ローン控除制度もあります。

将来金利が上がって返せなくなることが不安な場合には、資産性を重視して住宅選びをしましょう。
資産性が高い住宅であれば値下がりしづらく、いざというときのリスクヘッジとなります。
資産性が高い住宅の選び方は記事のまとめでご紹介しています。

２．2025年3月の住宅ローンの金利

2025年3月最新の住宅ローンの金利についてご説明します。

変動金利の最新金利

変動金利はほとんどの金融機関で金利は据え置きでしたが、イオン銀行は基準金利を0.25%引き上げました。TIBORを変動金利の基準としている楽天銀行は、前月より0.159%の引き上げとなっています。

3月は多くの金融機関において0.4～0.5％台で新規借入することが可能です。しかし、3～4月中に基準金利が引き上げとなる金融機関が多いので、4月からは金利相場も上昇することになるでしょう。

固定金利・フラット35の最新金利

固定金利は、先月よりも上昇しました。引き上げ幅は、10年固定金利の場合は0.09～0.26%です。
金利情報は、こちらの記事でご紹介しています。

全期間固定金利であるフラット35（借入期間21～35年、団信あり、自己資金10%以上）の3月の金利は、1.94％でした。フラット35についても、2月の金利よりも0.05%上昇しました。

金利が上昇した理由は、記事前半で解説したように、固定金利の基準である「10年国債利回り」が上昇傾向となっているからです。3月中も上昇傾向となっているので、4月の固定金利はさらに高くなることが予想されます。

３．住宅ローンを借り換えるなら今はベストタイミング

既に住宅ローンを借りている人の中には、「私の契約している住宅ローン、金利が相場に比べて高い」「いざというときのためにも、団信をもっと手厚い内容にしたい」と考え、借り換えを検討している方もいらっしゃるでしょう。
借り換えをしたいという方は、今がベストなタイミングと言えます。

変動金利は、2009年から15年ほど基準金利が変わっていない状態でした。しかし、2010年頃の金利相場と2023年頃の金利相場を比べると、2023年の方が圧倒的に低金利となっています。
その理由は、金融機関が自分の住宅ローンの商品を魅力的に見せるために、引き下げ幅を拡大して適用金利を下げているからです。

金融機関の住宅ローン契約者獲得競争は続いています。2024年秋にはほとんどの金融機関で基準金利が上がりましたが、引き下げ幅をさらに拡大させることで適用金利を据え置きとしている金融機関もありました。

借り換えでも、新規借り入れと同じ引き下げ幅を設定している金融機関も多いです。さらには新規借り入れよりも借り換えの方が金利優遇されていることもあります。
借り換えに関する手数料などを加味しても、金利の差を考えると借り換えをした方がお得なケースが多いでしょう。

今後も金利が上がっていく可能性があるからこそ、引き下げ幅が小さい方は借り換えをすることをおすすめします。

借り換えについて詳しく知りたい方はこちらのコラムをご覧ください。

住宅ローン借り換えのタイミングは？金利を見直すときの注意点まで徹底解説！

借り換えのタイミング、メリット・デメリットについて解説します。

４．まとめ

住宅ローンの変動金利は、今後も上昇していく可能性が高いです。それなら固定金利の方が安心だと思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、必ずしもそうとは限りません。固定金利はこの2～3年で大きく上昇したので、変動金利との金利差が大きくなっています。

変動金利と固定金利どちらが良いか迷っているという方は、こちらの記事をご覧ください。

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５．金利推移について動画でも解説

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