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住まいサーフィン編集部

【2024年4月最新】今後の金利はどうなる?住宅ローンの金利推移について解説!

2024年04月01日

更新日最終更新日:

2024年3月19日に、日本銀行はマイナス金利政策の解除を発表しました。利上げは17年ぶりです。
2024年の住宅ローン金利はどうなっていくのでしょうか。マイナス金利解除で変動金利が上昇するのか気になる方も多いでしょう。

本記事では、住宅ローン金利の最新情報今後どう推移するのかについて解説します。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします!

Twitter:@sumai_surfin
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1.今後の金利推移はどうなる?

気になる今後の住宅ローン金利推移について、先にご説明します。
結論としては、変動金利は直ちに大幅に上昇するわけではなく、2024年中も低金利は続くでしょう。今回のマイナス金利解除では、変動金利は変わらない銀行が多いと予想されます。ただし、今後利上げが続けば、変動金利は緩やかに上昇していくと考えられます。

2024年3月19日に、日銀はマイナス金利政策の解除YCC(イールドカーブ・コントロール)の撤廃を発表しました。
マイナス金利政策(マイナス金利付き量的・質的金融緩和)とYCC(イールドカーブ・コントロール)は2016年に導入された金融政策です。

マイナス金利解除等に至ったのは、2%の物価安定の目標を持続的・安定的に実現していくことが見通せる状況になったからです。短期金利と長期金利は、今後このように運用されます。

2024年3月の日銀金融政策
画像出典:日本銀行・金融政策の枠組みの見直し(2024年3月)

住宅ローンには変動金利と固定金利の2つの金利タイプがありますが、変動金利は短期金利、固定金利は長期金利が基準となっています。

今後の変動金利

短期金利が今後0~0.1%程度で推移するようになると、変動金利は上がるのでは?と考える方も多いでしょう。しかし、今回0~0.1%程度で推移するのは無担保コールレートで、短期プライムレートとは別のものです。

  • 無担保コールレート:金融機関同士が無担保で資金を借りて、翌日に返済する取引にかかる金利
  • 短期プライムレート:金融機関が最優良企業にお金を貸し出す際の「最優遇貸出金利」のうち、1年以内の短期貸出金利→変動金利の基準

短期プライムレートは、無担保コールレートを参考にして各金融機関が独自に決定しています。

実は、主要銀行の短期プライムレートは2009年から変わっていません。マイナス金利政策が始まったのは2016年ですが、マイナス金利になっても主要銀行の短期プライムレートは変化がありませんでした。

短期プライムレートが現在(1.475%)よりも高かった頃(1.675%)の無担保コールレートは0.2~0.3%です。今回は0~0.1%程度の推移なので、短期プライムレート(つまり変動金利)に影響はないと予想されます。
三菱UFJ銀行は、今回のマイナス金利解除を受けて、預金金利は引き上げるものの短期プライムレートは不変だと発表しています。
参考:円普通預金金利および円定期預金金利の改定について(三菱UFJ銀行)

日銀は金融緩和を継続していくと表明しているので、今後急激に利上げをすることも考えづらいです。

ただし、銀行によっては変動金利が短期プライムレートと連動していないことがあります。例えば楽天銀行はTIBOR(東京銀行間取引金利)を変動金利の指標としているので、2024年4月にわずかに上昇しました。

また、今後短期金利(無担保コールレート)のさらなる利上げがあれば、変動金利も上昇していくことが考えられます。

今後の固定金利

固定金利については、10年国債利回りなどの「長期金利」を参考に決められます。今まではYCC(イールドカーブ・コントロール)によって金利操作をされていましたが、撤廃されることが決まりました。

長期金利の変動許容幅の推移(2018年7月~現在)

時期 長期金利の変動許容幅
2018年7月 ±0.2%程度
2021年3月 ±0.25%程度
2022年12月 ±0.5%程度
2023年7月 ±0.5%程度が目途
ただし10年国債は+1.0%の利回りで指値オペ
(事実上、上限が1.0%になった)
2023年10月 上限は+1.0%が目途
(1.0%を超えても容認する形になった)
2024年3月19日~
(最新)
撤廃

最近の長期金利(10年国債利回り)の推移をご説明します。2023年11月1日には10年国債利回りが0.95%まで上昇し、2013年5月以来の高水準となりました。
しかしその後はアメリカの10年国債利回りの影響等によって低下傾向になり、2024年4月1日現在は0.74%前後で一時期よりも落ち着いています。

ここで住宅ローン金利の話に戻りましょう。
2024年4月は一部の金融機関で固定金利が引き上げられました。金融機関によって対応が分かれていて、前月と金利が変わらないところや引き下げしているところもあります。

先ほど「日本の10年国債利回りは一時期よりは落ち着いている」とご説明しましたが、一貫して下がっているわけではなく、増減を繰り返しています。4月の10年国債の動き方によっては、5月以降も固定金利が上昇する可能性があると言えるでしょう。

固定金利は金利が上下しやすく、さらに現在は先が予想しづらい状況です。物件契約から融資実行までの期間が長い場合には、契約時点の参考金利から大幅に変わる可能性もあるということを念頭に置いてください。

マンション価格は今後も上昇していく

マンション価格の高騰が続いていますが、その大きな原因が金融緩和(マイナス金利政策)です。マイナス金利政策が行われている間は、金融機関が日銀にお金を預けるとマイナスになってしまいます。そのため、金融機関は積極的に企業や個人にお金を貸すようになりました。
結果的に不動産デベロッパーにも多くのお金が流れ、マンション用地の仕入れ価格は上昇し続けました。

マイナス金利政策が解除されるなら、マンション購入は価格が下がるのを待ってからの方が良いのでしょうか。
残念ながら、マンション価格は少なくともあと2年は下がらないことがほぼ決まっています。マンションは土地の仕入れから販売まで2~3年ほどかかるからです。
建築資材や人件費も高騰しているので、価格が下がる要因はありません。

今後価格が上がることが決まっていて、そして住宅ローンも現在は低金利だからこそ、早めに住宅購入をすることが重要です。

今の変動金利の相場は0.3~0.5%ですが、ネット銀行などでは0.2%台で借りることもできます。団信が充実している金融機関も多いです。

将来金利が上がって返せなくなることが不安な場合には、資産性を重視して住宅選びをしましょう。
資産性が高い住宅であれば値下がりしづらく、いざというときのリスクヘッジとなります。
資産性が高い住宅の選び方は記事のまとめでご紹介しています。

2.住宅ローンの金利推移データ!現在、変動金利は過去最低水準に

次に、現在の金利はどうなっているのか見ていきましょう。

現在の住宅ローンの金利は低水準で、特に変動金利については過去最低水準となっています。つまり、超低金利ということです。
金利が低ければ支払う利息も少ないので、お得に住宅ローンが借りられます。

フラット35と変動金利の推移を具体的に確認していきましょう。

フラット35の金利推移

まず、フラット35の金利の推移についてです。

2023年1月の金利は1.60%でしたが、その後上昇と下降を繰り返し、2023年12月には1.91%になりました。1年の間に0.31%の差になっています。
では、金利が0.31%増えると、返済額はどの程度差がつくのか確認してみましょう。

5,000万円を35年で借入したという条件で比較します。

金利 月々の返済額 総返済額
1.60% 155,553円 約6,533万円
(利息 約1,533万円)
1.91% 163,331円 約6,859万円
(利息 約1,859万円)

同じ借入額でも、総返済額は約326万円も変わるということが分かります。

フラット35の金利は、2022年から上昇傾向です。しかし、ずっと金利が上昇しているわけではなく、前月より低下する月もあります。実際に、2023年12月~2024年2月は3ヶ月連続で前月より低下していました。
フラット35はタイミングが重要なので、借入を検討している方は金利の動向(長期金利の動き)をしっかりとチェックしましょう。

変動金利の金利推移

続いて、変動金利の金利の推移を確認していきましょう。

変動金利というと、常に金利が増減しているイメージを持っている方が多いと思いますが、実は10年以上金利は変わっていません。むしろ、固定金利の方が細かな増減を繰り返して推移しています。
では、なぜ現在の変動金利は最低水準と言われているのでしょうか?

理由は金融機関が適用金利を下げているからです。金融機関が自分の住宅ローンの商品を魅力的に見せるために、店頭金利から金利をマイナスしています。
金融機関同士の競争によって変動金利が低金利でお得に借入できる時代となっています。
店頭金利は2%台でも、1%未満の金利で借入をできる金融機関がほとんどです。

ただし、今後短期金利が上がっていくと、金融機関は適用金利の引き下げ幅を縮小していくかもしれません。
一般的には、変動金利は引き下げ幅が借入期間中ずっと一定です。つまり、引き下げ幅が大きいうちに借りるのが一番お得ということです。
変動金利が上昇する可能性があるからこそ、早めに住宅購入をしましょう。

3.2024年4月の住宅ローンの金利推移

2024年4月最新の住宅ローンの金利についてご説明します。

フラット35の最新金利

フラット35(借入期間21~35年、団信あり、融資率9割以下)の4月の金利は、1.82%でした。2024年3月よりも0.02%引き下げられています。
ただし、借入期間20年以下のフラット20は先月よりも0.07%上昇しました。

5,000万円を35年で借入した場合、0.02%の金利変動が月々の返済額にどのような影響を与えるのか見てみましょう。

2024年3月(1.84%)と4月(1.82%)のフラット35の金利で返済額を比較します。

金利 月々の返済額
1.84% 161,555円
1.82% 161,050円

1カ月あたり505円の差です。

月単位でみると大きな違いはありませんが、35年間では約21万円の金額差になります。

変動金利の最新金利

変動金利はほとんどの金融機関で前月から横ばいで変化はありませんでした。楽天銀行のみ金利が0.027%上昇しました。
住信SBIネット銀行は、一部の条件で借入したときの金利引き下げ幅が縮小となりました。借入金額が物件価格80%以下の場合の金利引き下げ幅は、先月までと変わりありません。

住信SBIネット銀行の金利引き下げ幅(変動金利)

  2024年3月の
引き下げ幅
2024年4月の
引き下げ幅
借入金額80%以下 年-2.477%
(金利0.298%)
年-2.477%
(金利0.298%)
借入金額80%超~100% 年-2.455%
(金利0.320%)
年-2.450%
(金利0.325%)
借入金額100%超 年-2.453%
(金利0.322%)
年-2.426%
(金利0.349%)

また、SBI新生銀行では変動金利のキャンペーンが開始され、9月18日まで申し込みまたは契約をすれば金利0.28%で借入できます。

現在は多くの金融機関において0.3~0.5%台で新規借入することが可能です。
特にネット銀行は金利が低く、キャンペーン等を適用すれば0.2%台で借りられるところも複数あります。

4.住宅ローンを借り換えるなら今はベストタイミング

借り換えをする方は、今がベストなタイミングと言えます。

10年以上前から変動金利は金利が変わっていないとお伝えしましたが、実際に適用されている金利は10年前とは大きく異なります。
つまり、店頭金利は同じでも金融機関の引き下げ幅(優遇幅)が大きくなっているということです。

借り換えでも新規借り入れと同じ引き下げ幅を設定している金融機関も多く、さらには新規借り入れよりも借り換えの方が金利優遇されていることもあります。
借り換えに関する手数料などを加味しても、金利の差を考えると借り換えをした方がお得なケースが多いです。

マイナス金利が解除されたので、今後は引き下げ幅が小さくなる可能性があります。引き下げ幅が大きいうちに借り換えをすることをおすすめします。

住宅ローンの金利相場について詳しく知りたい方はこちらのコラムをご覧ください。金融機関別に住宅ローン金利をまとめています。

住宅ローンの金利相場をタイプ別に徹底比較!お得に借り入れするために!

2024/04/01

最新の金利相場について解説をし、タイプ別に金利を比較します。

5.今おすすめの住宅ローン3選

数ある住宅ローンの中でも特にお得な住宅ローンを、住まいサーフィン編集部が独自に厳選しました。
ぜひ、あなたの住宅ローン選びの参考にしてみてください。

なお、店舗とインターネットどちらからも手続きができて、かつ適用金利が異なる場合、本記事ではインターネット手続きの金利を記載しています。
一般的には、インターネットからの手続きの方が金利が安いことが多いです。

おすすめの住宅ローン①auじぶん銀行

auじぶん銀行はKDDIと三菱UFJ銀行が共同で設立したネット銀行です。

特徴は次の3つです。

  • ①金利が低い
  • ②auのサービス利用者には特典がある
  • ③がん50%保障の団信は金利上乗せがゼロで、4疾病も保障対象

まず金利についてです。

タイプ 金利 プラン
変動金利 0.319% 全期間引き下げプラン
固定金利(10年間) 1.195% 当初引き下げプラン
固定金利(35年間) 2.24% 当初引き下げプラン

※2024年4月現在
※審査結果によって異なる場合あり

さらに、auの各サービスを利用すると、金利が引き下げられます。

サービス名 引き下げ金利
auモバイル 0.07%引き下げ
au電気 0.03%引き下げ
auネット(J:COM) 0.03%引き下げ
auTV(J:COM) 0.02%引き下げ

上記すべてのサービスを利用すると、最大で金利がマイナス0.15%されるという特典です。
単品で利用することや、好きなように組み合わせて利用することもできます。

auモバイルとau電気(合計マイナス0.1%)を利用すると、金利はこのようになります。

タイプ 金利 プラン
変動金利 0.219% 全期間引き下げプラン
固定金利(10年間) 1.095% 当初引き下げプラン
固定金利(35年間) 2.14% 当初引き下げプラン

※2024年4月現在
※審査結果によって異なる場合あり

変動金利は業界トップレベルの低金利を実現しています。

5,000万円を35年間で借りたときの月々の返済額を確認しましょう。

金利タイプ 金利 月々の返済額
変動金利 0.219% 123,679円
固定金利(10年間) 1.095% 145,495円
固定金利(35年間) 2.14% 169,246円

続いて、団体信用生命保険についてです。

auじぶん銀行では一般的な団信の他にも、充実した内容が準備されています。

団信 金利上乗せ 保障内容
がん50%保障団信 金利上乗せなし がんと診断されるか
4疾病になり条件を満たせば
残高相当額の50%を保障
がん100%保障団信 金利に年0.05%上乗せ がんと診断されたら
残高相当額を保障
がん100%保障団信プレミアム 金利に年0.15%上乗せ がんと診断されるか
4疾病になり条件を満たせば
残高相当額を保障
一時金の給付もあり
ワイド団信 金利に年0.3%上乗せ 一般的な団信に
加入できない方のために
引受範囲を拡大した団信

がん50%保障団信は金利上乗せなしなので、低金利を継続したまま手厚い保障を受けることができます。

また、がん50%保障団信・がん100%保障団信・がん100%保障団信プレミアムには全疾病長期入院保障もついています。

なお、auじぶん銀行は2023年7月から団信がより充実した内容になりました。
「がん50%保障団信」には、4疾病(急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患)にかかり条件を満たした場合の残高50%保障が付帯。
「がん100%保障団信」は、金利が0.1%から0.05%に引き下げられました。
さらに、「11疾病保障団信」は「がん100%保障団信プレミアム」に変わり、金利が0.2%から0.15%に引き下げられたのに保障内容は拡充されました。

詳細はauじぶん銀行公式サイトでご確認いただけます。

おすすめの住宅ローン②みずほ銀行

みずほ銀行はメガバンクで全国に支店があります。

特徴は次の3つです。

  • ①全期間固定金利の金利が低い
  • ②支払い額を調整できるプランが選べる
  • ③8大疾病団信は金利上乗せではないので途中解約も可能

まずは金利についてです。

タイプ 金利 プラン
変動金利 0.375% ローン取扱手数料型
固定金利(10年間) 1.40% ローン取扱手数料型
全期間固定金利(31~35年間) 1.80% ローン取扱手数料型

※2024年4月現在
※審査結果によって異なる場合あり

全期間固定金利を希望する方には特におすすめです。

5,000万円を35年間で借りたときの月々の返済額を確認しましょう。

金利タイプ 金利 月々の返済額
変動金利 0.375% 127,050円
固定金利(10年間) 1.40% 150,655円
全期間固定金利(31~35年間) 1.80% 160,546円

みずほ銀行では、上記のように月々の支払いを抑えるプランの他に、初期費用を抑えるプランを選ぶこともできます。

初期費用を抑えたい方は、金利上乗せ型を選ぶことで保証料を前払いせずに住宅ローンを組むことができます。

月々の支払いを抑えたければ、保証料の代わりに手数料を初期費用として支払うこともできます。

ライフスタイルによって返済プランを選びましょう。

続いて、団体信用生命保険についてです。

一般団信以外に以下の保障があります。

団信 金利上乗せ 保障内容
がん団信 金利に年0.1%上乗せ 所定のがんと診断されたら
残高相当額を保障
8大疾病補償(4種類) 保険料はローン残高や年齢
などによって毎月変動
疾病になり条件を
満たせば残高相当額を保障
ワイド団信 金利に年0.3%上乗せ 一般的な団信に
加入できない方のために
引受範囲を拡大した団信

特徴は「8大疾病補償プラスがんサポート」のプランは、金利上乗せによる支払いではないという点です。通常の保険と同じように毎月ローン返済口座から引き落とされます。
途中で解約することもできる珍しい団信です。
オプションを組み合わせることで、がんや7大疾病以外の病気やけがの補償内容が手厚くなります。

おすすめの住宅ローン③PayPay銀行

PayPay銀行は2021年4月5日にジャパンネット銀行から社名変更をした金融機関です。

キャッシュレス決済でPayPayを利用している方も多いのではないでしょうか。

PayPay銀行の特徴は次の3つです。

  • ①金利が低い(新規借入は自己資金10%以上でさらに低くなる)
  • ②提出書類はスマホで写真をアップロードするだけ
  • ③がんに対する保障が手厚い

まず金利についてです。

タイプ 金利 プラン
変動金利 0.315%(自己資金10%以上)
0.380%(自己資金10%未満)
全期間引き下げプラン
固定金利(10年間) 1.085%(自己資金10%以上)
1.150%(自己資金10%未満)
当初引き下げプラン
固定金利(35年間) 2.025%(自己資金10%以上)
2.090%(自己資金10%未満)
当初引き下げプラン

※2024年4月現在。
※審査結果によって異なる場合あり

PayPay銀行は元々金利が低いですが、自己資金を10%以上出すことでさらに低金利で住宅ローンを借りることができます。

もちろん審査結果にはよりますが、他サービスを利用するなどの条件がない点は嬉しいですよね。

5,000万円を35年間で借りたときの月々の返済額を確認しましょう。

金利タイプ 金利 月々の返済額
変動金利 0.315% 125,746円
固定金利(10年間) 1.085% 143,132円
固定金利(35年間) 2.025% 166,274円

PayPay銀行では提出書類をすべてスマホで撮影し、web上にアップすれば完了するという点もメリットです。

一般的なネット銀行では申し込みはネット上でできても、一部の書類は郵送しなければならないケースもあります。

家にいながらローンの審査・申し込みができるので、忙しい人でも利用しやすい金融機関でしょう。

続いて、団体信用生命保険です。

PayPay銀行では一般的な団信の他にも、さまざまな保障があります。

団信 金利上乗せ 保障内容
一般団信プラス
(がん先進付)
金利上乗せなし がんと診断されたら100万円の給付金あり
がん先進医療を受けると治療費を給付
がん50%保障団信 金利上乗せなし がんと診断されたら残高相当額の50%を保障
がん100%保障団信 金利に年0.1%上乗せ がんと診断されたら残高相当額を保障
がん100%+10疾病保障団信 金利に年0.3%上乗せ がん100%保障に加え、10種の生活習慣病になり
条件を満たせば残高相当額を保障
一時金の給付特約つき
ワイド団信 金利に年0.3%上乗せ 一般的な団信に加入できない方のために
引受範囲を拡大した団信

がんに対する保障が手厚い内容です。

がん100%保障団信を選んでも金利は0.1%の上乗せなので、低金利のまま保障を手厚くすることができます。

6.まとめ

住宅ローンの変動金利はここ数年を見ると、大幅な変化はしていません。
しかし、固定金利はこの1~2年で大きく上昇したので、変動金利との金利差が大きくなっています。

一点ご注意いただきたいのが、住宅ローン(変動金利)が低金利となっている一方で物件価格は高騰しているという点です。
また、物件価格の高騰以外にも、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

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