築20年の中古マンション購入で後悔しないためのポイントとは？資産価値が下がりにくい不動産の条件をご紹介！

最終更新日：2024年02月06日

住宅価格の高騰が続いている昨今、新築マンションがあまりに高く、中古物件を検討する方も多いのではないでしょうか。
しかし、築年数の浅い中古物件は、新築並みの高値で取引されていることもしばしばあります。

そこで、割安感のある価格で狙い目なのが、築20年前後の中古マンションです。

今回の記事では、築20年のマンションを買っても大丈夫かどうかについて詳しく考えていきます。
築20年マンションを購入するメリット・デメリットや、後悔しないためのチェックポイント、10年後の資産価値など詳しく解説します！

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
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１．築20年の中古マンションは買っても大丈夫？マンションの寿命とは

何よりもまず気になるのが、築20年の中古マンションは購入しても大丈夫なのか？いつまで住めるのか？という点です。
結論から申しますと、築20年を経過した中古マンションを購入しても問題無く、むしろ狙い目と言えます。

分譲マンションの寿命とは？

築年数が経過した中古マンションを検討する際、真っ先に気になるのがマンションの寿命ではないでしょうか。
築20年の中古マンションを購入したとして、老後まで安全に住み続けられるかを不安に感じる方もいるかと思います。

まずはマンションの寿命について考えていきましょう。

マンションの寿命を考えるうえで、よく耳にするのが「法定耐用年数」というキーワードです。
法定耐用年数は税務上の基準として設けられており、不動産の建物構造別に定められた年数を指します。

マンションで一般的に採用されるRC造（鉄筋コンクリート造）の建物は、法定耐用年数が47年となっています。

しかし、法定耐用年数はあくまで税務上の数字であり、実際のマンションの寿命とは異なります。
47年が経過したら住めなくなる、というわけではありません。
法定耐用年数を経過しても安全に住み続けられるマンションは多く存在します。

国土交通省の調査でも、RC造の建物の寿命は120年と算定されています。
適切なメンテナンスが行われている中古マンションであれば、経年劣化を過度に心配する必要はありません。

中古マンションの購入検討では、管理状況の確認が重要なポイントとなります。
管理状況の確認については、マンション選びのポイントでさらに詳しくご説明します。

居室内の設備仕様について

続いての気になるポイントが、居室内の設備仕様についてです。
築年数が経過した中古マンションは、設備・仕様に劣る点があるのではと考える方も多いのではないでしょうか。

実は最近、新築マンションよりも中古マンションの方がグレードが高いという逆転現象が起きています。

マンション価格が高騰し始めた2012年以降、グロス価格を抑えるために面積を小さくして売り出すのが一般的となりました。
さらに、近年では建築費が高騰していることで、設備仕様も最低限に抑えられた物件が多くなっています。

そのため、最新のマンションよりも価格高騰する以前のマンションの方が、面積も広くグレードが高い物件が多いです。
実際に中古マンションの見学に行ってみると、新築マンションよりも居住性に優れていると感じられるかもしれません。

特におすすめなのが、2001～2003年に建てられた築20年前後の物件です。
マンション価格が比較的安い時代であったため、中古でも割安に売り出されている場合があり狙い目です。

また、築20年前後の物件は、居室内がリフォームされており、新築同様の綺麗な部屋となっているケースも多いです。
リフォームしていない部屋を安く購入し、ご自身でリノベーションや間取り変更を行うのも良いでしょう。

２．築20年の中古マンションを購入するメリット・デメリット

ここからは、築20年マンションを購入するメリット・デメリットを具体的にご紹介していきます。

築20年の中古マンションを購入するメリット

まずは、築20年の中古マンションを購入するメリットから見ていきましょう。

選択肢が多い

新築マンションに絞って検討するよりも、中古マンションを候補に含めた方が選択肢が多くなります。

下記の図は、新築マンションの供給戸数を示しています。

東京23区 マンション発売戸数推移（データ元：不動産経済研究所）

この10年ほど、新築マンションの販売戸数は減少傾向にあります。
ピークであった2013年と比較し、東京23区の供給戸数は半分程度にまで減少しました。

その理由として、条件の良い用地は賃貸マンションやホテルにした方が収益性が高いためです。
このような事情により、利便性が高い立地に建つ新築マンションは年々減っています。

つまり、好立地の新築マンションを購入するのが難しくなっている現状があります。

多くの選択肢の中から住まいを検討したい方は、中古マンションも見てみることをおすすめします。

高値掴みせずに済む

築20年前後のマンションを選ぶメリットの一つに、「価格」があります。

ある程度築年数が経過した物件は、新築や築浅物件と比較し割安感のある値付けとなっています。
立地や間取りなどのその他条件と、築年数を天秤にかけて検討してみましょう。

また、マンションを資産価値で選ぶ場合、もっとも大切なのは高値掴みをしないことです。
好立地であっても、相場と乖離した価格で購入したら利益は生まれません。

利便性が高い物件を適正価格で購入できれば、築年数が経過していても価格維持はしやすいです。

広く、設備が充実した部屋に住める

築20年前後のマンションを選ぶもう一つのメリットが「部屋の広さ」です。

前述のように、最近ではマンション価格の高騰により、面積の小さい住戸が増えています。
世帯人数が多いファミリーの方は、予算と希望条件が合う部屋が少ないと感じているのではないでしょうか。
築年数の幅を広げることで、ご希望の広さの物件が見つかるかもしれません。

新耐震基準を満たしている

築年数が経過したマンションを検討する上で、耐震性が気になる方もいらっしゃるかと思います。
ですが、築20年前後のマンションは全て現行の新耐震基準を満たしています。

新耐震基準は1981年6月から施行され、震度6～7程度の地震では崩壊・倒壊しないことを目安としています。
維持管理がされているマンションであれば、震災時に倒壊するリスクは少ないでしょう。

築20年の中古マンションを購入するデメリット

続いて、築20年マンションを購入する場合のデメリットも知っておきたいところです。

住宅ローンの借入期間が短くなる可能性がある

築20年前後の中古マンションを購入する場合、住宅ローンの借入期間が短くなる場合がありますので要注意です。

なぜかというと、前述した「法定耐用年数」が審査に関係する場合があるためです。
金融機関によっては、中古マンション購入時に住宅ローンの借り入れ年数を「法定耐用年数－築年数」で計算する場合があります。
築20年のマンションを購入した場合は、47年－20年で27年ローンしか借りられません。

借り入れ期間が短くなると、その分毎月の支払額が増えることになってしまいます。
もともと35年ローンを想定していた場合、予算が足りず購入できなくなる可能性もあります。

築年数の経過した中古マンションを検討する場合は、余裕のある資金計画を立てる、もしくは金融機関に早めに相談しておくと安心です。

売却しづらくなる可能性がある

築20年前後の中古マンションを購入する場合、10年後には築30年となります。

一般的に、分譲マンションは築年数が経過するごとに価値が下がっていきます。
つまり、古いマンションは手放したいと思っても売却できない可能性があります。

資産価値の低い物件を購入し早期売却する場合、住宅ローンが返せなくなる可能性がありますので注意しましょう。

しかし、全てのマンションが大幅に値下がりするわけではありません。
値下がりしにくい物件を選ぶことが出来れば、売却時に利益が生まれるケースもあります。

マンションの選び方や10年後のマンション市況については、記事の後半でさらに詳しく解説します。

３．中古マンション購入者の後悔エピソード

ここからは、実際の購入経験者の後悔エピソードをご紹介していきます。
築年数が経過した中古マンションならではの失敗ポイントを知り、購入検討にお役立ていただければ幸いです。

東京都　40代男性

元々は新築の一戸建てを考えていたのですが、実家の近くで良いと思える中古のマンションが見つかり、内覧を重ねて購入に至りました。
実家に近いこと、マンション内の施設でカラオケやトレーニングルームが完備されていること、また管理費が安かったのが決め手となりました。

購入した中古マンションは、引き渡しの時にはリフォーム済みだったのですが、全てがリフォームされているわけではなく、多少の使用感が残っている箇所がありました。
特にお風呂の床などはそのままだったため、住み始めて6年が経ち、購入時に直せるなら直しておけば良かったと後悔しています。

名古屋県　30代女性

第一子を出産し、賃貸で住んでいた2LDKが手狭になったので、3LDK以上80m2程度のマンションへの住み替えを考えました。
エリア、住環境、駅から徒歩5分以内、階数が3階あたり、実家から近いことなどを条件に選びました。
希望エリアに条件に合う中古マンションを見つけ、現地を見学。予算に見合っていたため購入を決断しました。

失敗したと感じているのはマンションの修繕積立金についてです。
現時点でマンションの修繕積立金の積立額は、今後のメンテナンスに充分な金額ではありません。
然るべきタイミングで修繕積立金の額を上げる必要がありますが、一部の反対で値上げができていません。

東京都　20代女性

賃貸マンションの家賃が高く、このまま払い続けていくことがもったいないと感じ、夫と相談しマイホームの購入を考え始めました。
住みたい路線が明確にあったので、その付近を重点的に1年ほど探し続けました。
エリア、周辺環境、間取りも申し分ない物件を見つけたので、内見に2回ほど行き、購入を決意。

中古マンションなので仕方がないのですが、水回りが古い型だった点は失敗したと思っています。
結局、全てリフォームをすることになったので、余計な費用がかかりました。
物件を割引してもらったものの、リフォーム代金を含めたら割引前の価格とほとんど変わらなくなってしまったのが残念です。

４．築20年の中古マンションを選ぶ際のポイント

続いて、築20年マンション購入で後悔しないために、検討時のチェックポイントを確認していきましょう。

周辺相場と比較する

中古マンションを購入する際には、周辺相場を確認し、近隣のマンションと比較することが大切です。
同エリアの中古マンションを検索する際には、売り出し価格、築年数や駅徒歩分数、面積、間取りといった条件を比較しましょう。
条件を比較することで、価格の妥当性が判断しやすくなります。

気に入った物件が高いと感じた場合は、売り主への価格交渉を行うことも可能です。
まずは、仲介担当者に相談してみることをおすすめします。

住戸面積や間取り

中古分譲マンション市場において、最も人気の住戸タイプは3LDK・70㎡台のファミリータイプのお部屋となっています。
結婚や出産など家族構成が変わったタイミングで自宅を購入する方が多いためです。

近年の価格高騰により、新築マンションは60㎡台の3LDKが主流になりました。
それにより、広さを優先したい方が中古マンションを検討するといったケースも増えています。

築20年前後のマンションを購入する場合には、広めの部屋を購入しておくことで売却時にも有利に働きます。
最近のマンションにはない強みがあると、資産価値が維持しやすくなるというのは意識しておきたい観点です。

管理状況の確認

築20年前後の中古マンションを購入する際は、管理状況を必ずチェックしましょう。
管理・修繕がきちんとなされているかは、建物の寿命に関わる重大なポイントと言えます。
安心して住み続けるために、また、高く売却できる資産価値の高いマンションを買うという観点においても管理状況のチェックは必須です。

管理状況が分かるポイントとして、下記のような点は見学時にチェックしましょう。

また、管理組合の議事録や修繕計画を見せてもらうとより詳しい状況が確認できます。
多くのマンションが築12年前後で大規模修繕を行っているため、1回目の大規模修繕の内容は確認しておきたいです。

住民の雰囲気を見る

中古マンションの検討時には、住民の雰囲気も確認しておいた方が良いポイントです。

賃貸に出している部屋が多い物件では、ご近所付き合いもなく、住民間のトラブルが起きやすくなりがちです。
また、高齢の居住者が多いマンションは、大規模修繕や建て替えの際に合意形成が進まないケースもあります。

同世代かつ似た属性の方が多く住むマンションを選ぶのが一番リスクが少ないと言えるでしょう。

リフォームの範囲

リフォーム済みで売り出されている中古マンションを購入する際は、リフォーム箇所を細かく確認しておきましょう。
綺麗に見えても、水回りなど細かい部分はリフォームされていない場合があります。

入居後にすぐ壊れてしまった、住みながらのリフォームは大変という意見も多いです。
劣化が気になる部分を見つけたら、入居前にリフォームしておいた方が良いかもしれません。

また注意すべき点として、マンションの規約や構造上、希望通りのリフォームができない場合もあります。
間取り変更や水回り・配管の移動など大掛かりなリノベーションを検討する場合は、購入前に業者に相談しておきましょう。

マンションのリフォーム（リノベーション）については、こちらの記事で詳しく解説しています。

５．築20年の中古マンションを買って将来売却できる？資産価値は？

ここまで、築20年前後の中古マンションについて、メリットやデメリット、選び方を解説してきました。
最後に、10年後に損をせず売却できるのか？について考えていきましょう。

今から10年後のマンション市場について

今から10年後のマンション市場はどうなっているのでしょうか。
将来予測を行う人のなかでは、「日本の人口は減少していくので、マンションは余っていく」という意見も聞かれます。

しかし、人口減少は地方から進んでいるため、今後ますます都市部に人口が集中していくと予想されます。
都市部のマンション需要が無くなる可能性は低いでしょう。

また、「築年数が経過した物件は売れなくなるのでは」と心配する方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、新築マンションの供給戸数が少なくなっている今、中古マンションの平均築年数も年々古くなっています。

実際に中古マンションの成約事例を見てみましょう。

首都圏の中古マンションの成約事例の統計は1992年から始まっています。
1992年の平均築年数は11.19年でしたが、2021年は22.96年です。29年間で11.77年古くなっています。
とくに、最近5年間の築年数の古くなり方は加速し、1年経過で築0.5年古くなっています。

今後も新築マンションの供給戸数が増える可能性は低く、「1年経過で築0.5年古くなる」傾向は続くと考えられます。

そうなると、10年後には取引中古物件の平均築年数は29.5年ほどとなります。
つまり、今購入した築20年のマンションを10年後に築30年で売る際には、市場取引の平均築年数29.5年とほぼ同じです。
10年後には、築30年の物件は当たり前に取引されていると想定されるでしょう。

このような理由から、10年後にマンションが売却できなくなるリスクは低いと言えるでしょう。

売却を想定した購入では、人口減少するエリアを避け、利便性が高いエリアを選定し、適正価格での購入を意識することが大切です。
さらに詳しく知りたい方は、住まいサーフィンの代表である沖有人の東洋経済オンライン連載コラムもご参照ください。

※年数予測のシミュレーションは、2024年2月現在行ったものです。
　不動産市場の環境変化等の要因により、将来の実績値は異なる場合がございます。

６．築20年の中古マンション購入で後悔しないために

本記事では、築20年の中古マンション購入について詳しくご紹介しました。

築20年のマンションは価格面などメリットも大きいですが、注意したいポイントもあります。
今回ご紹介したポイントを踏まえて、ご自身にあった住まい選びを行ってください。

また、マンション価格が高騰している中で非常に重要なのが、高値掴みをしないことです。
周辺相場や過去の取引価格をもとに、適正価格であるかを判断しましょう。

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