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住まいサーフィン編集部

「マンション」「戸建て」徹底比較!あなたが購入すべきはどっち!?【最新版】

2021年08月20日

更新日最終更新日:

自宅購入検討中に一度は悩む「マンションと戸建て(一戸建て)どちらを購入すべきか?」。

マンションと戸建てのどちらを買うべきかについては、全ての人に共通する答えはありません。

何故ならば、マンションと戸建て、それぞれにメリット・デメリットがあり、あなたの居住エリアや家族構成等の諸条件によって向いている住まいが異なるためです。

本記事では、不動産市況や過去の売買データに基づいた検証から、マンションと戸建てを徹底比較。
マンションと戸建て、それぞれの住まいに向いている人/向いていない人について詳しく解説します。

マンション・戸建てを購入検討中の皆様一人ひとりが、自宅購入で損をしないための一助となれば幸いです。

また、結論から申し上げますとマンション・戸建てのどちらを選ぶ場合も重要なのは資産性です。
マイホーム選びで資産性を意識することの重要性や、資産価値の下がりにくいマンション・戸建ての見つけ方については以下の記事で詳しく解説しております。

「資産価値」は何故重要なのか?価値の下がりにくいマンション・戸建ての選び方

2021/08/31

資産価値の重要性を詳しく解説するとともに、住まいサーフィンの各種サービスの活用方法をご紹介しています。

この記事を書いた人

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」の運営スタッフが自宅売買に役立つ情報を更新中。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします!

Twitter:@sumai_surfin

1. はじめに

1.1 これまでは戸建てよりマンション推し

実はこれまで、住まいサーフィンは戸建てではなくマンションの購入をおすすめしてきました。

しかし現在、マンションだけに絞るとなかなか家を買うことが出来ない現状があります。

年々高騰していくマンション価格

2021年現在、マンションの価格は未だかつてないほど高騰しており、高所得層の方以外ではなかなか手の届かない価格となっています。

それに加え、建設費用の高騰によって最小限の設備仕様となっている新築マンションが増えたため、周辺の中古マンションと比べた際にグレード感で劣ると感じてしまうことも。

勿論、今でも立地や価格などの様々な好条件が揃う素晴らしいマンションもありますが、そのような物件はごく一部。

価格高騰に反比例するようにマンションの供給数は下がり続けており、希望エリアを絞ると新築マンションを買うことは難しいのが現状です。

新しい提案「新築分譲戸建て」

そこで本記事では、新築分譲戸建て(分譲建て売り住宅)をもう一つの選択肢として提案します。

戸建て住宅は、マンションと比べて割安で手に入り、リモートワークに対応できる広さを確保可能。今の時勢に合った住宅とも言えます。

これまではマンションと比べ、リセールバリューの面で劣るという理由で推奨していませんでしたが、今の情勢においては戸建ての方がよりベターな選択肢となる場合もあると分かってきました。

ここからは、マンションと分譲戸建ての違いについて詳しく解説していきます。

2.マンションと戸建ての違い

新築マンションを買うことが難しくなった今、もう一つの選択肢として検討したい新築分譲戸建て。

この章ではマンションと戸建てを比較し、詳しく説明していきます。

2.1 戸建ては価格上昇がゆるやか

まず初めに、マンションと戸建ての価格の差は下記の図を見ると明らかです。

マンション・戸建ての価格を比較
(出典)国土交通省

この10年でマンション価格は約1.5倍上がりましたが、戸建て価格はほぼ横ばいをキープ、緩やかな価格推移を続けています。

マンションの価格だけが値上がりしてしまった理由は二つあります。

マンション価格の上昇理由

  • ● 鉄筋コンクリート造の建設費高騰
  • ● 都心部土地価格の高騰

一つ目は前章でも触れた建設費の高騰です。

マンション・戸建ての建設費比較

RC造(鉄筋コンクリート造)であるマンションの建設費だけが高騰を続けています。

一方、多くの分譲戸建てはプレハブ工法※による低コスト化により、価格を一定に保ち続けています
※工場で部品を生産し、現地で組み立てを行う建築方法のこと。

分譲戸建ては決められたパーツを使用することから、注文住宅のような自由度はありません。

しかし、分譲マンションと同様、ハウスメーカーの知見が詰まった間取りとなっているため、自分たちで一から考えるよりもむしろ住みやすいといった声も聞きます。

マンション価格が高騰しているもう一つの理由は、土地価格の高騰です。

分譲戸建ては駅からある程度距離のある住宅街に建設されることが多いですが、マンションは駅近好立地に建てられるため、ホテルや商業施設の建設用地と競合します。

好景気であればあるほどに土地の価格は上がっていくため、マンション用地の取得費用は嵩み、最終的に販売価格に転化されます。

今、販売されているマンションの多くはコロナウィルスが流行する前、東京オリンピックを控えた時期に取得された土地に建てられているため、その分価格も恐ろしく高いものとなっています。

マンションと戸建ての戸数比は2:3

また、マンションと戸建ての価格差は販売戸数にも影響しています。

マンション・戸建ての供給戸数比較

アベノミクス開始直後の2013年頃はマンションと戸建ての供給戸数は小さくなっていましたが、マンションが高騰するとともに年々その差は開き続け、今や分譲戸建ての比率は2/3となっています。
さらに、2020年度はコロナの影響もあり、マンション2割に対して戸建が8割に及ぶ状況でした。

マンションを中心に探している方も新築マンションだけでは選択肢が少なすぎることに気付き、中古マンションも含めて考えている方が多いのではないでしょうか?

ここまで読んで、分譲戸建ても検討してみたくなったという読者の皆様に向けて、戸建て・マンションそれぞれのメリット・デメリットを整理していきます。

2.2 マンション・戸建てのメリット・デメリット

マンション・戸建てそれぞれのメリット・デメリットは下記のようになっています。

戸建てのメリット・デメリット

  • + マンションに比べて安い
  • + マンションに比べて広い
  • - 売却しにくく、大きく損をする可能性も

マンションのメリット・デメリット

  • + 都心駅近で利便性の高い暮らしが送れる
  • + 売却しやすい
  • - 価格高騰が続く、高値掴みする可能性も

詳細はこちら:マンション購入のメリット・デメリットとは?一戸建て・賃貸と徹底比較!
※マンション・一戸建てそれぞれに向いている人や選び方について詳しく解説しています。

2.3 マンションと戸建ての違い まとめ

  • ● マンション価格は10年間で約1.5倍上昇、戸建て価格は横ばいをキープ
  • ● マンション・戸建ての戸数比は2:3、マンションの選択肢が狭まっている
  • ● 戸建て・マンションのメリット・デメリットを知り、向いている住まいを選ぶことが大切

3.マンションと戸建てを徹底比較! 属性別あなたに向いている住まいを解説

収入、予算、年齢、家族構成等の属性に応じ、マンションを購入すべきなのか、戸建てを購入するべきなのかが変わります。
この章では属性別のベストな選択肢をご提案します。
ご自身に一番近い属性は、どれに当てはまるのかを考えながらご覧ください。

3.1 年齢別購入に適したマイホームとは

住まいサーフィンでは、売却しやすい、資産価値の高い自宅を購入し、「ライフスタイルに合わせて柔軟に住み替えられる」ことをおすすめしています。
あなたの今現在の属性に合わせたご自宅プランを参考にしてください。

理想的な住み替え戦略プラン

  • 20代
    マンションを初購入
  • 20代後半~30代
    結婚したことをきっかけに住み替え
  • 30代~40代
    子供が誕生することをきっかけに住み替え
  • 50代~
    子供が独立したことをきっかけに住み替え

20代が選ぶべきはマンション

初めて自宅を購入する20代の方にはマンションをおすすめしています。

住宅ローンは、早くて新卒入社後3カ月を経過すると、銀行や条件により借入が可能となります。
賃貸の費用を無駄だと考え、マンションを資産と捉える事が大切。

また単身者の方は、通勤の利便性が良く、プライベートを満喫できる都心立地に建つマンションがベスト。
もし結婚などで手狭になったとしても、都心のマンションであれば住替え等の売却が容易なため安心です。

30代・40代はライフスタイルに応じて選択

30代・40代の方はご自身の状況や属性に応じて、マンションもしくは戸建てを選ぶことをおすすめします。
いずれにせよ、年齢が若ければ若いほど、住替え回数を増やす事ができ、長期の住宅ローンを組むことも可能となるため、選択肢も広がります。

すでに都心マンションを所有している方であれば、今のマンションの売却益でよりアップグレードしたマンションに住み替えられるという可能性も。

例えば、ご結婚をきっかけに自宅を探しているという方で、ご夫婦ともに都心勤務の場合には、利便性が高く、短期で住み替えられるマンションをおすすめします。

もしくは、結婚し子供が生まれ、初めて自宅を購入するという方であれば、マンションではなく、都区部から離れた戸建てに住むという選択肢もあります。

実際に、東京都区部の人口流入推移を見ても、30~40代で都心を離れるといった傾向が見られます。

都内人口推移
(出典)住民基本台帳を元に作成

東京23区へ流入してくる人がもっとも多い年齢が、新社会人となる23歳前後です。
それとは対照的に、減少傾向なのが小学校に入学する前の未就学児と34-42歳の人口となっています。

第一子が生まれたタイミングで都区部を離れる人が一定層いることが読み取れます。
2020年から2021年は、コロナウィルス流行の影響もあって例年以上に都心を離れている人が増えているようです。

50代~の方は退職・子供の独立を機に住み替える選択肢も

お子さんの独立や定年退職をきっかけに、都心マンションから故郷にUターンするもよし、郊外戸建てから都心の小さめの間取りに住み替えるもよし。

資産価値が保ちやすい自宅を所有しておけば、あなたの理想の老後に合わせた住み替え(ダウンサイズ)が可能になります。

3.2 予算(取得費用)別購入に適したマイホームとは

住まいサーフィンでは、売却しやすい、資産価値の高い自宅の購入をおすすめしていますが、資産価値の高い物件に共通していえるのが、ズバリ好立地であることです。
好立地とは主に、駅近・都心部へのアクセスが良好・再開発エリア内といった条件を指します。

立地が良い物件はその分価格も高くなってしまうため、予算が多いほど、資産価値の高い物件が買える可能性が高くなります。

しかし、購入予算は人それぞれ。
都心部以外でも価格の落ちにくい物件を見つけることは可能ですのでご安心ください。

この章では、予算にあったマイホームの選び方を解説します。

世帯年収からみる予算については住まいサーフィンの沖式適正購入価格&住宅ローン借り入れ可能額シミュレーターをもとに算出しています。

予算別物件の選び方

  • 7000万以上
    都内マンション
  • 5000万以上
    都内マンション or 戸建て
  • 5000万未満
    マンション(郊外含む)or 戸建て

物件予算:7000万以上

世帯年収目安 900万円以上

物件予算が7,000万円以上の場合、都内好立地の自宅が手に入る予算感です。

都心部で自宅を購入検討している方におすすめなのはやはりマンション。
駅近の立地や充実した共有部など、都市部の利便性を十分に享受できます。

また、資産価値の高いマンションに狙いを定めて購入すれば、短期での住み替えを前提とした購入も可能です。

住まいサーフィンでは資産価値の高い自宅を手に入れるためのサポートとして無料で利用できるさまざまなサービスを提供しています。

ご自身の目的に合わせたサービスをぜひご利用ください。

物件予算:5000万以上

世帯年収目安 600万円以上

物件予算が5,000万円以上7,000万円未満の場合、都心近郊で自宅が手に入る予算感です。

価格高騰が続くマンション市場。
ファミリー向け3LDK以上のマンションですと中心部での購入は難しい価格帯ではありますが、東京23区東エリアなどでは購入可能です。

また、マンションと合わせて戸建てを検討してみてもよいかもしれません。
新築マンションの場合、3LDKで70㎡を切ってしまう物件が多くなっていますが、戸建ての場合は80~100㎡前後の物件が多く、広めの家を手に入れることが可能です。

そして、マンションと戸建てのどちらを選ぶ場合も大切なのが、割高な物件を選ばないようにすることです。

住まいサーフィンでは相場感や割高・割安が一目で分かるサービスを提供していますので、ぜひご活用ください。

物件予算:5000万未満

世帯年収目安 600万円未満

物件予算が5,000万円未満の場合、東京市部や首都圏全域(神奈川県・埼玉県・千葉県)での自宅探しをおすすめします。

価格高騰が続くマンション市場。駅遠立地のマンションを買うよりも郊外の戸建てを選択した方が満足度が高いことも。
しかし、あまり辺鄙な立地に購入してしまうと万が一の売却時に残債割れ(住宅ローン残高を下回る売却額)となってしまう危険性があります。

そのため、戸建てであっても割高物件を選ぶことのないよう、立地に対する適正相場把握、エリア選定、価格判断は慎重に行ってください。

3.3 家族構成別購入に適したマイホームとは

最後に家族構成に応じたマイホームの選び方をお伝えします。
資産価値の高い自宅を手に入れることができれば、家族構成の変化に合わせて柔軟に住み替えられ、充実した暮らしを送ることが可能です。

家族構成別マイホームの選び方

  • 単身者(独身)
    都内マンション(45㎡未満)
  • 結婚後
    都内マンション(60㎡未満)
  • 出産後
    マンション(郊外含む)or 戸建て
  • 老後
    マンション(郊外含む)or 戸建て

単身者の方は都心コンパクトマンション(45㎡未満)がおすすめ

都内勤務・一人暮らしの方には、職住近接、休日も都心を満喫できる都心コンパクトマンションをおすすめします。

都心での生活により生活の利便性や満足度も上がり、将来の売却時にも困ることがありません。

一見、広い郊外物件を選択しがちですが、狭い都心物件を選択する事が将来の自分を助けます。
理由としては、将来の値下がりリスクを考慮した結果です。郊外よりも都心の方が圧倒的に売りやすく賃貸にも出しやすいです。

パートナーと2人で住む方は東京23区の1LDK~2LDK(50㎡台)のマンションをおすすめ!

結婚や同棲を機にお二人で住む家をお探しの方には、23区内のマンションをおすすめします。

50㎡台など小さめのお部屋であれば、ファミリータイプのお部屋(70㎡前後)に比べ、より都心部に近い立地でマンションを見つけることが可能です。

子供が産まれる可能性、転勤、引っ越しを考慮し、都心で高額でやや狭い物件を選択し、売却益を狙うべきです。

将来の住み替えに備え、立地にこだわることをおすすめします。

お子さんのいる家庭の方はマンションor戸建てのどちらもおすすめ!

子育て中のファミリーで住む家をお探しの方には、首都圏のマンションと戸建て、どちらもおすすめです。

共働き世帯の場合は職住近接、23区内のマンションをおすすめしますが、通勤時間が長くなっても大丈夫という場合は郊外の戸建ても選択肢に含めてもよいでしょう。

ただし、戸建てを選択する場合は、一生住む事を覚悟しておく必要があります。
15年以下での短期売却を行う場合は、多額の売却損が発生する可能性があるためです。

そうはいっても、将来子供が巣立ちダウンサイズ検討や近隣トラブル、離婚、転勤等の引越し、売却、住替えリスクを考慮し、相場より割安な比較的資産価値の高い戸建てを選択する事がリスク回避策となります。
事前の情報収集や周辺環境を念入りに確認した上で購入してください。

子供の独立・退職後はご自身のライフスタイルに合った家を

資産価値が保ちやすい自宅を所有しておけば、あなたの理想の老後に合わせた住み替えが可能になります。

マンションは流動性があり、正しく選択すれば資産価値が高い物件を手にすることができ売却も容易に行える事がほとんどです。

一方、戸建ては資産価値の下落がマンションより顕著であり、購入時により気を付ける必要があります。
しかし、相場より割安な価格で購入し、15年以上お住まいで、一定の立地(過度に辺鄙な場所以外)であれば、売却損を出さずに住み替えることは可能です。

3.4 属性別 考え方まとめ

  • 予算が多い&世帯人数が少ない場合
    ・23区内マンションをおすすめ!
  • 予算は抑えたい&世帯人数が3人以上の場合
    ・首都圏の戸建てもおすすめ!

4.マンションと戸建てを徹底比較! エリア別あなたに向いている住まいを解説

最後の章ではエリア別に住まいの選び方を解説します。
あなたの購入検討エリアの中で、心から納得ができる自宅購入の選択肢が見つかるよう、サポートします!

4.1 戸建ての場合も立地はしっかりチェック!

まず初めに、自宅の資産価値を考えるうえで何よりも重要なのが立地です。

自宅の資産価値は立地で決まる

立地条件はマンション・戸建てに共通して、必ずチェックしておきたいポイントになります。

駅近・都心部へのアクセスが良好・再開発エリア内といった好立地であればあるほどに資産価値が下がりにくいです。
そのため、自宅購入で利益を出したいという資産性重視・投資志向の強い方は東京23区内の都心駅近マンションを購入することが最も安全です。
(戸建てに比べ、マンションの方が駅近立地であることが多いためです)

具体例として、首都圏エリア別、購入後のマンション値上がり率を調査した結果(※2019年7月から2020年6月に売却されたデータが対象)が以下です。

エリア別値上がり率

※横が販売年・縦が値上がり率(値下がり率)を表す
住まいサーフィンが独自に作成(分譲年別行政区別マンション中古値上がり率

東京23区を見てみると全ての販売年のマンションが値下がりしていません。

リーマンショックの発生した2008年に販売されたマンションであっても値上がり率0%と購入時の金額を保っています
それに対し、他首都圏エリアの場合は購入年(市況・景気)によっては大きく値下がりしてしまっている年もあります。

勿論、23区別にみると値下がりしている区もあれば、神奈川・埼玉でも大幅に値上がりしたエリアもあります。

自宅購入で損をしないためのエリア(立地条件)の選び方

山手線の内側といった都心であればあるほどに資産性は上がりますが、その分購入価格も高くなってしまうのが難点。

自宅購入を検討する多くの方は、絶対に利益を出したいというよりも、万が一の売却時に備えたい・損をしたくないという気持ちが強いのではないでしょうか。

損を出さずに売却できる家を手に入れるために重要なのは、予算に合った価格内で以下の条件に当てはまる自宅を購入することです。

  • ● 商業、教育、医療の面で利便性が高く、一定の需要が続くと見込まれるエリアを選ぶ
  • ● 人口減少が加速していく時代 アクセスの悪い辺鄙な場所は避ける
  • ● エリア相場よりもなるべく安く購入する

まずは、検討中エリアの中でなるべく利便性の高い場所を選ぶことをおすすめします。

東京に限らず、各都道府県で街の中心部に近く、快速停車駅など移動がしやすい場所の近くに購入しておくことが大切です。

最後のポイントは、意外にも見逃してしまう人が多いポイントなので注意していただきたいです。

不動産取引は金額が大きいため、周辺相場プラスマイナス5~10%程度の誤差が生まれやすいもの。
しかし、大きい買い物だからこそ、多くの方にとって初めての経験となるため購入判断が非常に難しいです。

そのため、不動産のプロである販売業者との知識量の差やモデルルーム見学時の雰囲気に飲まれてフィーリングや直感で決めてしまう人が多いのが現状です。

エリア検討の段階で、必ず事前にエリア相場を把握しておくことをおすすめします。

4.2 首都圏マンション/戸建て(一戸建て)価格比較データ

マンション価格が高騰を続けた結果、今現在マンション・戸建ての間には1.5倍ほどの価格差が生まれています。

マンション・戸建ての価格差

※参考 2020年首都圏の平均価格

  • 新築分譲マンション平均価格 5,994万円
  • 新築分譲戸建て平均価格 4,105万円

もちろん、首都圏と言えど全く同じ条件というわけではなく、マンションの方がより駅からの距離が近く、都心立地に集中している傾向があります。

予算に余裕があり、資産性を重視したいなら都心マンション、ファミリーで広い家に住みたいなら戸建てと、ライフスタイルに合わせて選択してください。

しかし、郊外エリアの新築マンションを検討している方は注意してください。

郊外の新築マンションの多くは割高な値付けとなっており、中古売却時に大幅に値下がりしてしまう可能性があります。

必ず同エリアの中古マンション&戸建て相場と比較検討したうえで、多少割高であってもほしいと思えるマンションかどうか、結論を出すことをおすすめします。

住まいサーフィンでは、沿線・駅別に、新築マンション・中古マンション・戸建ての価格相場を掲載しています。
是非お試しください。
沿線・駅からマンション・戸建て価格相場を調べる

※首都圏エリア別の「相場価格解説ページ」を順次公開予定です。

4.3 エリア別考え方まとめ

  • ● 資産性で自宅を選ぶ際に最も重要なのは立地
  • ● マンション・戸建て問わず、エリア相場を把握し高値掴みを避けることが大切
  • ● 自分の検討エリア内で、なるべく利便性が高い立地を選ぶ

5.徹底比較まとめ

この記事では、「マンションと戸建て住宅(一戸建て)どちらを購入すべきか?」について解説してきました。

マンションと戸建てのどちらがご自身に向いているか、理解は深まりましたでしょうか?

本文内でも度々触れた内容になりますが、マンションと戸建てのどちらを選択したとしても、損をしないための自宅購入で最も重要なのは以下です。

  • ● エリア相場を把握
  • ● 相場より割安物件を選び、高値掴みしない
  • ● 資産価値の高いマンション/戸建て購入

住まいサーフィンでは、専門知識不要で相場や資産価値が判断できる様々なサービスを提供しています。

こちらの記事では資産価値の重要性を詳しく解説するとともに、住まいサーフィンの各種サービスの活用方法をご紹介しています。合わせてご覧ください!

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