住宅ローンの金利相場をタイプ別に徹底比較！お得に借り入れするために！【2023年12月最新】

最終更新日：2023/12/01

多くの方が住宅購入時に利用する「住宅ローン」。
住宅ローンの金利は毎月増減してるので、お得に借り入れするには相場を理解しておくことが大切です。

各金融機関ごとに住宅ローンの金利は異なりますが、変動金利については低金利が続いている状況といえます。
では、各住宅ローンタイプでの金利相場はどの程度なのでしょうか？

本記事では、2023年12月の最新の金利相場について解説をし、タイプ別に金利を比較します。

また、おすすめの住宅ローンについても紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

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１．2023年12月の住宅ローン動向

2023年12月は、一部金融機関で数か月ぶりに固定金利が引き下げられました。
しかし先月より引き上げた金融機関もあり、金融機関によって判断は分かれています。
10年固定金利は11月より0.10～0.15%引き下げ、または0.02～0.11%引き上げとなっています。

全期間固定金利のフラット35については、11月より0.05%引き下げとなりました。

固定金利の基準は10年国債の利回り（長期金利）です。2023年7月・10月の2度の日銀政策修正を受けて、11月初めまで10年国債の利回りは上昇傾向が続いていました。
しかしアメリカの10年国債利回り低下などの影響を受けて、日本の10年国債の利回りも現在は低下傾向となっています。

一方で、変動金利はほとんどの金融機関で横ばいでした。変動金利については多くの金融機関で低水準の金利で、固定金利との金利差が大きいです。

変動金利は短期プライムレートが基準となっており、短期プライムレートは日銀の政策に影響されます。
2023年10月31日に行われた日銀の金融政策決定会合では、金融緩和政策を維持することが決定されました。
2024年においても変動金利の低金利水準は続いていくでしょう。
しかし、今後の日銀の政策次第では、変動金利についても上がる可能性はゼロではありません。

２．住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの金利には3つのタイプがあります。

住宅ローンのタイプごとに毎月の金利が異なるので、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で金利も含めて比較することが大切です。

それぞれの住宅ローンの特徴を確認していきましょう。

変動金利型

変動金利は3つの金利タイプの中で最も金利が低いです。

現在、新規で住宅ローンを借入する人の約7割が変動金利を選択しています。

一般的に、変動金利には2つのルールがあります。

1つ目は「5年ルール」と呼ばれるもので、金利が上がってしまっても5年間は返済額が変わらないという内容です。

2つ目は「125％ルール」で、金利が上昇しても前月の返済額の125％以上にはならないという内容です。

例えば、月10万円支払っていたところ、翌月から大幅に金利が上昇したとします。
本来は13万円支払わなければならないとしても、125％ルールが適用されて12.5万円の返済になるというルールです。

ただし、この2つのルールには落とし穴があります。
それは金利上昇分の未払い利息は最終返済時に請求されるという点です。
2つのルールによって返済額が抑えられたとしても、実際に利息を支払わなくていいという訳ではありません。
最後に高額の返済を請求される可能性もあるため、注意が必要です。

なお、金融機関によっては、変動金利でも上記2つのルールが適用されないことがあります。
事前に確認をしましょう。

また、変動金利はいつでも固定金利に変更できます。
ただし、変動金利よりも固定金利の方が先に上昇することが多いため、切り替えの見定めが難しい点はデメリットです。

固定金利型

固定金利は金利が一定の金利タイプです。

良く知られているのは、住宅ローンを組んだ全期間の金利が固定されている「フラット35」でしょう。
金利が借入から完済まで一定なので、安心感があることが最大のメリットです。

しかし、変動金利や固定期間選択型と比べると金利が高い点や、すべての金融機関で扱っているわけではないというデメリットがあります。

固定期間選択型

固定期間選択型とは、最初の一定期間だけ固定金利が適用されるタイプです。
期間終了時に再度固定金利を選ぶか、変動金利に変更するかを選択することができます。

選べる期間は5・10・20年など様々です。
期間終了時に最初と同じ期間を選んでも良いですし、別の期間を選ぶこともできます。

一定期間の金利の安定性が確保できる点や、変動金利に切り替えができる点がメリットです。
ただし、期間終了時に金利を選ばなければならないのを手間に感じる方にはおすすめしません。

変動金利と固定金利どちらが良いか迷っているという方は、こちらの記事をご覧ください。

３．新規借入時の金利相場

2023年12月に新規で住宅ローンを借入する場合の、金利の相場を確認していきましょう。

なお、店舗とインターネットどちらからも手続きができて、かつ適用金利が異なる場合、本記事ではインターネット手続きの金利を記載しています。
一般的には、インターネットからの手続きの方が金利が安いことが多いです。

フラット35

まずはフラット35を見てみましょう。

※自己資金が10%以上の場合の金利

フラット35は、金融機関によって金利や団信の内容は異なります。
また、2022年10月から住宅性能や管理・維持保全などによって金利が引き下げられる「ポイント制」となりました。

変動金利

続いて、変動金利です。

※1：自己資金が10%以上の場合の金利
※2：自己資金が20%以上の場合の金利
※3：新生銀行は12月29日まで新規借入限定キャンペーン中、PayPay銀行は2024年3月12日事前審査申込分までキャンペーン中。

メガバンクとネット銀行の変動金利では、0.3～0.4％前後の金利が相場になっています。

地方銀行ではもう少し相場は上がります。

10年固定金利

次に、10年固定金利を見てみましょう。

※1：自己資金が10%以上の場合の金利
※2：自己資金が20%以上の場合の金利

10年の固定金利は金融機関によって大きく差が出ますが、1.3～1.5％台が相場でしょう。

４．借り換え時の金利相場

2023年12月に借り換えで住宅ローンを借入する場合の、金利の相場を確認していきましょう。

借り換えについても、店舗とインターネットどちらからも手続きができて、かつ適用金利が異なる場合、インターネット手続きの金利を記載しています。

フラット35

まずはフラット35を確認してみましょう。

※自己資金が10%以上の場合の金利

新規借り入れと同じ金利となっています。

変動金利

続いて、変動金利です。

※1：PayPay銀行は2024年3月12日事前審査申込分までキャンペーン中。
※2：ソニー銀行は2024年4月30日まで借り換え限定キャンペーン中

auじぶん銀行など、金融機関によっては新規より借り換えの方が金利が低く設定されていることもあります。

全体の相場は新規と同じく0.3～0.4％前後が相場でしょう。

10年固定金利

次に、10年固定金利はどうなっているか見てみましょう。

三井住友銀行や新生銀行では新規の借り入れよりも、借り換えの方が金利が高いです。

10年固定の場合、全体の相場は1.3～1.5％台でしょう。

５．住宅ローンの利息計算方法

ここでは、住宅ローンの利息の計算方法をお伝えします。

元利均等返済の場合

月々返済額＝借入金額×（利率/12）×(1+利率/12)返済回数/(1＋利率/12)返済回数-1

元金均等返済の場合

月々返済額＝（借入金額÷返済回数）＋（借入残高×利率×日数/365）

金融機関が発表している金利を元に上記の式で計算すれば、住宅ローンの返済額を算出することができます。

ただし、複雑な計算になるため、自力で算出するのはおすすめしません。

各金融機関が公開しているシミュレーションを使うことで、簡単に算出できますので利用しましょう。

６．おすすめの住宅ローン3選

今、最もおすすめの3つの金融機関の住宅ローンを紹介します。
数ある住宅ローンの中から住まいサーフィン編集部が独自に厳選しました。

どれもお得な住宅ローンになっているので、ぜひチェックしてみてください。

おすすめの住宅ローン①auじぶん銀行

1つ目はauじぶん銀行です。

auじぶん銀行はKDDIと三菱ＵＦＪ銀行が共同で設立して作った、店舗を持たないネット銀行です。

特徴を3つ紹介します。

具体的な金利を確認していきましょう。

※2023年12月現在
※審査結果によって異なる場合あり

さらに、auの各サービスを利用すると、金利が引き下げられます。

上記すべてのサービスを利用すると、最大で金利がマイナス0.15％されるという特典です。
単品で利用することや、好きなように組み合わせて利用することもできます。

auモバイルとau電気（合計マイナス0.1%）を利用すると、金利はこのようになります。

※2023年12月現在
※審査結果によって異なる場合あり

変動金利は業界の中でもトップクラスの低金利です。

仮に5,000万円を35年間で借りたときの月々の返済額を確認します。

続いて、団体信用生命保険についてです。

一般的な団信の他にも、さまざまな保障の中から自分に合ったものを選ぶことができます。

がん50％保障団信は金利上乗せなしなので、低金利を継続したまま手厚い保障を受けることができます。

また、がん50％保障団信・がん100％保障団信・がん100%保障団信プレミアムには全疾病長期入院保障もついています。

なお、auじぶん銀行は2023年7月から団信がより充実した内容になりました。
「がん50％保障団信」には、4疾病（急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患）にかかり条件を満たした場合の残高50%保障が付帯。
「がん100%保障団信」は、金利が0.1%から0.05%に引き下げられました。
さらに、「11疾病保障団信」は「がん100%保障団信プレミアム」に変わり、金利が0.2%から0.15%に引き下げられたのに保障内容は拡充されました。

変更点の詳細はauじぶん銀行公式サイトでご確認いただけます。

おすすめの住宅ローン②みずほ銀行

2つ目におすすめしたいのがみずほ銀行です。

みずほ銀行はメガバンクで全国に支店がありますが、ネットでの相談も受け付けています。

特徴を3つ紹介します。

インターネット手続きをした場合の、具体的な金利を見てみましょう。

※2023年12月現在
※審査結果によって異なる場合あり

他の金融機関と比べると、特に全期間固定金利が低金利なので、全期間固定金利を希望する方にはおすすめです。

5,000万円を35年間で借りたと仮定して、月々の返済額を確認します。

みずほ銀行では、上記のように金利を抑えた月々の支払いを下げるプランの他に、初期費用を抑えるプランも選択可能です。

初期費用を抑えたい方は、金利上乗せ型を選んで毎月の返済の中に保証料を組み込むことができます。

金利が高くなるので月々の負担は増えますが、初期費用を用意できない方にはおすすめです。

また、上の表のような低金利を採用したければ、保証料の代わりに手数料を初期費用として支払うこともできます。

ライフスタイルによって返済プランを選びましょう。

続いて、一般団信以外の団信の保障内容を確認していきましょう。

特徴は「8大疾病補償」のプランは、金利上乗せによる支払いではないという点です。
通常の保険と同じように毎月ローン返済口座から引き落とされ、途中で解約することもできます。

また、「8大疾病補償」は4種類あり、自分に合った保障内容を選ぶことができます。

おすすめの住宅ローン③PayPay銀行

3つ目のおすすめはPayPay銀行です。

PayPay銀行は2021年4月5日にジャパンネット銀行から社名変更をした金融機関です。

PayPay銀行の特徴を3つ紹介します。

まず金利についてです。

※2023年12月現在。2024年3月12日事前審査申込分まで変動金利は引き下げキャンペーン中。
※審査結果によって異なる場合あり

PayPay銀行の金利は、他サービスを利用するなどの適用条件がありません。
自己資金を10%以上出すことで、さらに金利は低くなります。

もちろん審査結果によって金利が異なることもありますが、条件を満たしていれば多くの方は低金利の住宅ローンを組むことができるでしょう。

5,000万円を35年間で借入したときの月々の返済額を確認します。

また、PayPay銀行では提出書類をweb上にアップするだけで、手続きが完了するという点もメリットです。

一般的なネット銀行では申し込みはネット上でできても、一部の書類は郵送しなければならないケースもあります。

家にいながらローンの審査・申し込みができるので、忙しい人でも利用しやすい金融機関でしょう。

続いて、一般的な団体信用生命保険以外の保障を確認します。

がん50％保障だけでなく、給付金が貰える補償も金利上乗せなしでついてきます。

がん100％保障団信を選んでも金利は0.1％の上乗せなので、低金利のまま保障を手厚くできる点がメリットです。

７．まとめ

2023年12月は、一部の金融機関で固定金利の引き下げがありました。

現在、10年固定金利では1.3～1.5％台、変動金利では0.3～0.4％台が相場と言えるでしょう。

10月には植田新総裁が就任してから2回目の日銀政策修正がありました。
現状は金融緩和を継続するようですが、今後の経済状況によっては政策転換となる可能性もあります。

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