住宅ローンは変動金利と固定金利どっちが良い？金利の推移やよくある質問についても解説！

最終更新日：2023/01/18

住宅ローンは、変動金利と固定金利どちらが良いのでしょうか。
近年は特に変動金利が低水準なので、変動金利を選ぶ方が多いです。
しかし、経済の先行きが不透明なので、固定金利の方が安心できそうだと思う方もいらっしゃるでしょう。

今回の記事では、変動金利と固定金利のそれぞれの特徴やメリットについて解説します。
過去の金利や住宅ローンに関するよくある質問についてもご紹介するので、借り換えするか悩んでいる方もぜひご覧ください。

１． 変動金利と固定金利の特徴やメリット・デメリット

まずは、変動金利と固定金利それぞれの特徴についてご説明します。

変動金利とは

変動金利とは、金利の変動によって返済額が変わる金利タイプです。

金利は半年に1回のペースで見直されます。
頻繁に金利が変動しそうで不安に感じる方もいると思いますが、変動金利には次の2つのルールがあります。

半年に1回金利が見直されていても、実際に返済額が変動するのは5年に1度です。
また、125％ルールにより返済額が急激に増加することがないため、返済に対するリスクが下がります。

ただし、5年の間に増加したり125％を超えたりした分の金利は、最終返済時に清算されます。
そのため、金利の変動具合によっては最終返済時に大きなリスクを背負う可能性があります。

なお、一部の金融機関では、変動金利でも上記2つのルールが適用されないので注意しましょう。

固定金利とは

固定金利とは、金利が一定の金利プランです。

返済期間中ずっと固定のものもあれば、一定期間だけ固定にする「期間選択型固定金利」もあります。
例えば、10年固定で元利均等返済（毎月返済額が一定）を選ぶと、最初の10年間は支払額が変わりません。
そして、11年目には変動金利か固定金利のどちらかを選択することになります。

仮に、固定期間中に金利が上がっていても、適用金利は変わらないので得をします。
逆に、金利が下がっていると損をする仕組みです。

金利タイプを比較

それでは、変動金利と固定金利を比べてみましょう。
固定金利については、期間選択型と全期間で分けています。

２． それぞれの金利タイプはどんな人におすすめ？

それでは、それぞれの金利タイプはどんな人に向いているのでしょうか。

それぞれの金利がおすすめな人について、詳しく見ていきましょう。
なお、どの金利タイプが人気なのかについては、記事後半の「住宅ローンに関するよくある質問」で解説しています。

変動金利

変動金利の最大の魅力は、低金利なところです。
現在は、0.4%台前後の金融機関が多くなっています。

5年ルールと125%ルールがあるので、月々の返済額が一気に上がることはないという点も安心です。
低金利であるうちに繰り上げ返済を積極的にして、早めに完済をしたいという方にも向いています。

ただし、先ほどもご説明したように、最終返済時に金利上昇分を返済しなければならないというリスクは存在します。
過去には固定金利より変動金利の方が高かった時代もあるので、経済動向を確認せずに楽観視するのは危険です。

期間選択型固定金利

期間選択型固定金利は、一定期間は返済額を安定したいという人にぴったりです。
全期間固定金利より金利が低く、また、選択した固定期間が短いほど金利は低くなります。
期間終了後は変動金利を選択することもできるので、今の時点で変動金利を選ぶのは怖いという方には良いでしょう。

しかし、期間選択型の中には「当初期間選択型」という商品があります。
住宅ローンは、金融機関ごとに店頭（基準）金利があり、その金利から一定数を引き下げるという仕組みです。
当初期間選択型の場合は、選択した固定金利の期間は大幅に引き下げられますが、期間終了後の引き下げ幅が小さいことがよくあります。

上記例で期間終了後に変動金利を選択した場合で、そのときの店頭金利（変動）を3%としましょう。
最初から変動金利を選んでいる場合は適用金利が1%になりますが、当初固定期間終了後に変動金利を選んだ人の適用金利は、1.5%になります。
このように同じ変動金利でも、適用金利が異なることになります。

これはあくまで一例で、金融機関によって様々です。
また、当初期間終了後もずっと引き下げ幅が同じという商品もあります。

期間選択固定金利に限った話ではありませんが、適用金利だけに注目せず、よく要件を確認することが大切です。

全期間固定金利

全期間固定金利は金利が高いですが、借りている間はずっと同じ金利になります。

全期間固定としてはフラット35が有名です。
フラット35は他の金利プランよりも審査に通りやすいので、団信に加入できない人や、自営業や転職したばかりの人など収入が不安定な人に良いでしょう。

2019年8月のフラット35の金利は、借入期間35年（団信加入）で1.11%でした。
現在は10年固定金利（全期間引下げ幅一定）だと1.5%を超えている金融機関もあるので、それを考えるとかなりお得な金利だったと言えます。

なお、現在フラット35を同条件で借りると1.68%になります。
固定金利は上がってきているので、比較的低金利のうちに全期間固定金利にするという方もいるようです。

しかし、他の金利タイプに比べると金利は高めなので、変動金利や期間選択固定金利を選んだ場合よりも損をする可能性は高いです。
また、途中で他の金利タイプに変更することもできないということも念頭に入れておきましょう。

３． 今の住宅ローン金利相場はどれくらい？どうやって決まるの？

次に、今の住宅ローン金利相場はどれくらいなのか見ていきます。

変動金利と固定金利の基準

金利相場を見る前に、まずはそれぞれの金利がどのような基準で決められるのかをご説明します。

変動金利は、短期プライムレートを基準として決まります。
短期プライムレートとは、銀行が最優良（業績が良い、信用できる）企業にお金を貸し出す際の「最優遇貸出金利」のうち、1年以内の短期貸出金利のことです。

短期プライムレートの変動は、日本銀行の政策金利に左右されます。
現在の日銀は金融緩和方針のため、低金利になります。

一方固定金利は、10年国債の利回りを基準として決定します。
国債とは国が発行する債券で、国は投資家からお金を借り入れて、一定の利子を支払います。
利回りとは投資金額に対する利益の割合のことで、償還期間が10年のものを10年国債といいます。

10年国債の利回りは、市場の動きによって決まります。
2022年になってから固定金利は上昇していますが、その主な原因はアメリカの長期金利上昇です。

また、日銀は日本の長期金利が0.25％前後で推移するようコントロールしてきましたが、2022年12月20日に変動許容幅を5%に拡大しました。
事実上の金融緩和政策の修正とも言われていますが、この政策変更によって、長期金利は今後も上昇していく可能性があります。

固定金利は変動金利よりも変動しやすいです。
そして、固定金利が上がったからといって必ずしも変動金利が上がるとは限りません。
しかし、今後の日銀の政策次第では変動金利が上がることも十分考えられます。

現在の住宅ローン金利相場

それでは、現在の金利相場がどのようになっているのか見てみましょう。
2023年1月現在、それぞれの金利タイプの相場はこのようになっています。

これはあくまで相場であり、金融機関によって、金利は大きく異なります。
また、金融機関によって団信などの諸条件も様々なので、金利以外の部分についても確認した上で検討することが大切です。

住まいサーフィンでは、以下の記事を毎月更新しています。
最新の金利相場については、こちらをご確認ください。

住宅ローンの金利相場は？タイプ別に金利を比較

2023/01/06

最新の金利相場について解説をし、タイプ別に金利を比較します。

４． 過去の住宅ローン金利はどうなってる？

現在の金利相場を確認したので、次は過去の住宅ローン金利はどうだったのか推移を見てみましょう。

変動金利と期間選択型固定金利の推移

出典：フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」

上記グラフは、変動金利及び期間選択型固定金利の推移を表しています。

バブル期の終盤である1990年代前半には、変動金利は8%を超えたこともありました。
しかし、2000年に入ってから20年以上、変動金利はほとんど大きな変化はしていないことが分かります。

変動金利は変化していないのに、なぜ今は金利が安いと言われているの？

ここで、「20年以上変動金利は変化していないのに、なぜ今は低金利時代と言われているのか？」と疑問に思う方もいるかもしれません。

各金融機関は、先ほどもご説明したように「店頭（基準）金利」を設定しています。
店頭金利を「定価」と考えると分かりやすいでしょう。

実際に適用される金利は、その店頭金利から「優遇金利」の分を引き下げられたものになります。

例えば2022年12月の三菱UFJ銀行（ネット申し込み住宅ローン）では、以下のようになっています。

実際に適用されるのは、0.475%という数字です。
三菱UFJ銀行の変動金利「ずーっとうれしい金利コース」は、今後店頭金利が変わっても、「-2.0%」の優遇金利分はずっと引き下げられるという仕組みになっています。

現在低金利時代と言われるのは、この優遇金利幅が以前よりも大きいからです。
特に最近はネット銀行も参入しているため、競争率が高い状態となっています。
各金融機関は金利優遇の幅を大きくする、団信を充実させるなどして差別化を図っています。

フラット35の金利推移

全期間固定金利の代表でもあるフラット35の金利推移についても見ていきましょう。

フラット35は2017年10月から団信の制度が新しくなりました。
住宅支援機構の団信に加入するかどうかで金利が変わるので、別々のグラフにします。

以下グラフは、旧団信である2003年10月～2017年9月の推移を表しています。

借入期間35年以上・旧団信

2013年には2%以内に落ち着いていますが、それ以前は3％台を超えるときもありました。
1ヶ月で金利が0.6%下がったこともあります。

新機構団信となってから現在までの約5年間の推移は以下のようになっています。

借入期間35年以上、団信加入（新機構団信）

わずかな増減を繰り返していますが、5年間ずっと1.3～1.5％前後で大きな変化はありません。

しかし、2022年に入ってからは上昇しています。
今後、大幅に上昇することは考えにくいですが、全期間固定金利への借り換えを検討している場合は早めに行動した方が良いでしょう。

フラット35の金利推移参考：【フラット３５】借入金利の推移

５． 住宅ローンに関するよくある質問

最後に、住宅ローンに関してよくある質問にお答えします。

固定と変動、どっちが人気？

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者調査（2022年4月）」によると、73.9%が「変動金利」を選択しているようです。

2018年度の同調査では変動金利を選択した人は約60%前後だったため、数年前よりも変動金利の人気が高くなっています。
超低金利であることに加えて、住宅価格が高騰していて月々の返済負担を減らすために変動金利を選択する方が多いと推測されます。

住宅ローン利用者が利用した金利タイプ（2022年4月）

期間選択固定金利の当初固定期間は10年以上が45.9%と最も多くなっており、次いで10年間が30.5%でした。

今後の金利はどうなるの？

変動金利は、現在は低水準のまま、変動がほぼない横ばいな状態が続いています。

変動金利の増減は日銀の動向次第ですが、今後すぐに金利が大幅に増加することはないと考えられます。

しかし、2022年12月20日に長期金利の変動幅が0.25%から0.5%へ拡大することになり、これは事実上の大規模緩和の修正とも言われています。
今回の政策変更が変動金利に直接影響を及ぼすということはありませんが、今後どうなるかは分かりません。
また、日銀の黒田総裁の任期は2023年4月までとなっています。
総裁が変わると、経済政策についても方向転換する可能性はありますので、変動金利にも影響が出るかもしれません。
今以上に変動金利が下がるということは考えづらいため、変動金利を選択する人は計画的な貯蓄をすることをおすすめします。

固定金利については、先ほどもご説明した政策変更により、今後も上昇していくことが予想されます。
どれだけ上がるかは分かりませんが、固定金利は変動金利以上にタイミングが重要です。
経済動向のチェックは欠かさず行いましょう。

以下の記事では、住宅ローンの金利推移について詳しく解説しています。毎月更新しているので、最新情報はこちらをご覧ください。

住宅ローンの金利推移について解説！今後の金利はどうなる？

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住宅ローンの金利推移について解説をし、住宅ローンを借りるのに相応しいタイミングについてもお伝えします。

選べない場合はどうすればいい？

変動金利と固定金利、どちらが良いか選べないというときには「ミックスローン」にするという方法があります。
金融機関によっては、固定金利と変動金利を組み合わせた商品が用意されています。

自分で固定と変動それぞれの設定額を決められるので、リスクを回避したい・なるべく金利は安くしたいなど希望に応じて柔軟に選択できます。
さらに、一部の金融機関は返済期間も別々に決められるので、先に片方の金利タイプだけ完済するということも可能です。

しかし、メリットだけではありません。
デメリットの1つとして、事務手数料が契約2本分かかってしまうことが挙げられます。

また、変動金利と固定金利それぞれのメリットが生かせずに結局は後悔するということも考えられます。
本当にミックスタイプにするのか、またその場合は設定額をどうするのかはしっかりと検討しましょう。

６．まとめ

今回の記事では、変動金利と固定金利のそれぞれの特徴やおすすめの人、金利推移について解説しました。

住宅ローンは金利タイプによっては切り替えをすることができますし、手数料や手間はかかりますが借り換えも可能です。

住宅ローンの事情は時代と共に変化します。
住宅金融支援機構の住宅ローン利用者調査によると、2007年度には変動金利を選択した人の割合は3割以下でした。

一度住宅ローンを借りたらそこで満足をせず、返済が終わるまではご自身にとって何が最適なのか情報収集を続けることが大切です。

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