住宅ローン借り換えのメリットとは？金利を見直すときの注意点まで徹底解説！

最終更新日：2023/03/01

住宅ローン金利の低水準が続いている現在。
過去に金融機関から高い金利で借り入れをしている方は、住宅ローンを借り換えすることで返済額を減らせます。
しかし、住宅ローンの借り換えをしても、必ずしもお得になるわけではありません。
金利がお得になるタイミングや借り換えできる条件を満たしておくことが重要です。

この記事では借り換えのタイミング、メリット・デメリット、注意点を解説します。
手続きを行う方法や借り換えでおすすめの住宅ローンも合わせて紹介しますので、参考にしてみてくださいね。

１．住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンの借り換えとは、別の金融機関の住宅ローンを借り直して、現在の住宅ローンを返済する方法です。
A銀行からB銀行へ借り換えを行うと仮定して、流れを見てみましょう。

借り換えてもローンの借入額が減るわけではありません。
しかし、銀行によって金利に差があるため、条件によっては返済が得になる可能性はあります。
住宅ローンは返済額が大きいため、少しの金利差でも月々の負担が変わります。

借り換えする理由は？

結論から言うと、借り換え用の住宅ローン金利も、過去最低水準まで下がっているからです。
同じ金額の住宅ローンを返済するなら、元本以外のお金である利息は払いたくないですよね。
金利が低い銀行で借り換えを行えば、条件が良くなります。

数年前に借りた方でも、ローンの内容によっては借り換えで得をする場合があります。
そのため、最近は借り換えを検討する方が増えています。

２．住宅ローン借り換えのメリットデメリット

住宅ローンを借り換える際のメリット・デメリットを紹介します。

借り換えのメリット

借り換えをするメリットは次の7つです。

①住宅ローンの総返済額を減らせる

借り換えた結果、住宅ローンの金利が下がれば支払う利息額も減少します。
元金はそのままでも、利息額が減れば住宅ローンの総返済額を減らすことができます。
借り換えによる返済額の差が、月数千円でもトータルの返済額で考えると大きな差がつくので検討すべきです。

②月々の返済額を今より抑えることができる

金利が低い住宅ローンに借り換えれば、月々の負担を減らすことができます。
今まで住宅ローンに充てていた金額を、貯蓄に充てたり旅行に使ったりすることができたら良いですよね。
老後の生活を豊かにするために、借り換えを検討することは非常に大切です。

③返済額はそのままで期間を減らすことができる

借り換えは、返済額軽減型か期間短縮型を選ぶことができます。
期間短縮型を選ぶと、返済額は今までと同じで、期間を短くすることができます。
例えば、住宅ローンの返済が67歳までだった場合、借り換えで定年前に完済するような計画に変更可能です。
返済に余裕があるなら現在よりも返済額を上げて、さらに期間を短くすることもできます。

④現在返済している変動金利と同じ金利で固定金利へ切り替えができる

現在借入している住宅ローンの金利によっては、別の金利プランを同じ金利で選択することが可能です。
例えば、現在0.9％の変動金利で返済していたとしたら、同じ0.9％の10年固定金利に切り替えられるかもしれません。
固定金利に切り替えることができれば、返済リスクが下がります。
今後安定した返済を望む方にぴったりです。

金利によっては全期間固定金利に切り替えても得をするケースもあります。
さまざまな条件をチェックしながら、自分に合った金利プランへ借り換えましょう。

⑤保険の内容を手厚くすることができる

借り換えは別の金融機関の住宅ローンを借り直すため、保険に関しても条件が変わるケースがほとんどです。
例えば、次のような内容に変わる可能性が考えられます。

● 借り換え前：一般的な死亡と高度障害の団体信用生命保険のみ

● 借り換え後：金利上乗せなしでガンと疾病保障がついた団体信用生命保険

最近の住宅ローンでは、ガンと診断されただけでローン残高がゼロになる保険なども多いです。
仮に、保険内容を手厚くして金利が上乗せになったとしても、借り換え時に金利が下がっていれば相殺できます。
住宅ローンの保険を手厚くしておきたい方にとっても、借り換えは有効的な方法でしょう。

⑥リフォームの工事費用を含めて借りられる

借り換えは、金融機関によってはリフォーム工事の費用を含めることが可能です。
例えば、外壁塗装で100万円のローンを組みたいとき、一般的にはリフォームローンを組みます。
しかし、リフォームローンは住宅ローンの金利と比べて、短期間しか組めず金利も高いです。
借り換え時にリフォーム費用の100万円を組み込めば、低金利で返済することができます。

借り換えによって金利が下がる場合、100万円のローンを組み込んでも、今までと返済額が変わらないか下がる事例もあります。
リフォームのタイミングに合わせて、借り換えを検討しても良いでしょう。
ただし、住宅ローンに工事費用を含むための条件が定められている場合があるので注意してください。

⑦契約する金融機関によっては魅力的な特典がある

借り換える金融機関にとっては、魅力的な特典がついてくることがあります。
例えば、次のような事例があります。

● 契約するとポイントがついてくる
（楽天銀行で借り換えると、楽天ポイントが貰える）

● 金利の優遇を受けることができる
（auのキャリア利用者がauじぶん銀行で借り換えをすると、金利が低くなる）

● 買い物が安くなる
（イオン銀行で借り換えをすると、イオンでの買い物で割引が受けられる）

あくまで事例です。
現在も特典がつくかどうかは、必ずご自身で確認してください。
住宅ローンを契約することによる特典も、忘れずにチェックしてみてくださいね。

借り換えのデメリット

借り換えすることによるデメリットを3つお伝えします。

①諸費用が掛かるため損をするケースがある

借り換えをする場合、新しくローンを契約するため諸費用がかかります。
具体的には次のような諸費用です。

事務手数料や保証料は金融機関によって異なり、0円のケースもあれば数十万円のこともあります。
繰上返済手数料は一部返済なら無料の金融機関が多いですが、全額返済の場合は手数料がかかります。

借り換えをする場合、トータルの諸費用は数十万円になることも多いです。
金利が現在とあまり変わらない住宅ローンに借り換える場合、諸費用分の金額を考慮すると損をするケースもあります。
事前のシミュレーションを必ず行い、間違いなくお得になる金融機関で借り換えをしましょう。

②手続きに時間と手間がかかる

住宅ローンの借り換えは、気軽に行える手続きではありません。
2つの金融機関とやり取りをしなければならないため、手間がかかります。
借り換える金融機関を探したり、事前審査を受けたりする時間も必要なため、大変に感じる方も多いでしょう。

③住宅ローン控除のメリットが薄れる場合もある

借り換えするタイミングによっては、住宅ローン控除のメリットが薄れる可能性があります。
住宅ローン控除とは、ローン残高などに応じて所得税と住民税の一部が控除される制度です。

住宅ローン控除を受けている途中で借り換えをした場合、控除額が下がってしまうかもしれません。
なぜなら、金利が低い金融機関で借り換えをすると、総返済額が少なくなるからです。
つまり、控除額の判断基準であるローン残高が少なくなり、結果的に控除額に影響が出る可能性があります。

ただし、住宅ローン控除はローン残高だけで控除額が決まるわけではないため、必ずしも損をするわけではありません。
住宅ローン控除適用中に借り換えをしたいなら、損をしないか必ずシミュレーションを行いましょう。
ネットにシミュレーションサイトがたくさんありますので、活用してみてくださいね。

ちなみに、住宅ローン控除の適用期間内に借り換えをし、返済期間を短縮する場合は10年以下にならないようにしましょう。
借り換え時の返済期間が10年以下だと、ローン控除の対象外になってしまうからです。
借り換え前の時点でまだローン控除の年数が残っていたとしても消滅してしまいます。
損をすることになりますので、期間の選択には注意が必要です。

３．住宅ローンの借り換えのタイミング

住宅ローンの借り換えは、タイミングが重要です。おすすめすべきタイミングを4つ紹介します。

①借り換えをして得になることが確実なとき

良い金融機関があり、シミュレーションをして得になることが確実なら借り換えしても良いでしょう。
以下の3つの条件が揃っているときは、借り換えを検討しても良いタイミングと言われています。

もちろん条件が揃っていなくても、得になるケースはたくさんあります。
諸費用やローン控除の金額を踏まえて、借り換えを検討しましょう。

②固定金利の当初期間が終了したとき

固定金利の当初期間が終了したときもおすすめします。
なぜなら、当初期間終了後は金利の引き下げ幅が大きく下がる住宅ローンがあるからです。
引き下げ幅が下がると適用金利が高くなり、返済額も増加します。
借り換えをすることで返済額を抑えることが可能です。

③変動金利が見直されたタイミング

変動金利の見直しのタイミングもおすすめです。
変動金利は5年ごとに適用金利が見直されます。
金利が増加して返済額が増加したときは、借り換えを検討しても良いでしょう。

ただし、変動金利が上がったときには、すでに固定金利は上がっているケースがほとんどです。
普段から固定金利の変動にも目を向けておくと、適切なタイミングで借り換えを検討できるでしょう。

④自身がローンを組むのに不利な状況になる前

これから転職したり、住宅ローン以外の借入したりする予定があるなら、それより前に借り換えを検討しましょう。
転職後やローンがあると、審査が通らないことがあります。
詳しくは後程お伝えします。

４．住宅ローンの借り換えの注意点

借り換えの注意点は、新規借り入れと同じように審査があることです。
次のことに当てはまる方は、借り換えする金融機関をしっかりチェックしましょう。

転職したばかりの人や収入が下がった人

転職したばかりで勤続年数が短い方は、借り換えの審査が厳しくなる可能性が高いです。
金融機関によっては半年以上勤務していないと、審査すらしてもらえないケースもあります。

フラット35なら勤続年数に関係なく、年収をベースに審査してもらえるため検討してみると良いでしょう。
ただし、フラット35は全期間固定金利なので金利が高めです。
金利差が少ないと損をする可能性があるため注意しましょう。

また、住宅ローンを新規で借入したときよりも年収が下がった方も、注意しなければなりません。
なぜなら、年収が下がると借入可能金額が下がるからです。
大幅に年収が下がっていると、残ローン分の借入ができない可能性があります。
早めの借り換えでローンが多く残っている場合や、リフォーム工事費と合わせて借入をするときは、特に注意が必要です。

カーローンなど住宅ローン以外の借入がある

住宅ローン以外に、カーローンなどの借入がある場合も注意が必要です。
ローン返済があると返済負担率が下がるため、借入額が伸びにくくなります。
返済負担率とは年収に占める年間のローン返済の割合のことです。

例えば、返済負担率によって算出した年間のローン返済可能額が、100万円の人がいると仮定します。
本来なら、年間の返済額が100万円分の住宅ローンを借入できますよね。
しかし、年間30万円分のカーローンの支払いがある場合、70万円のローンしか組めません。

そもそも他のローンがあると、住宅ローンは貸さないという金融機関も多いです。
ローンがある場合は完済するか、返済負担率の中で住宅ローンを貸し出してくれる金融機関を探しましょう。

住宅ローン借り入れ後に何らかの返済で遅延があった

住宅ローンを借り入れた後に、何らかの返済で遅延があった場合、審査の承認が下りない場合があります。
ローンやカードの支払いの遅延や未払いがあると、信用情報に傷が付いてしまうからです。
金融機関は審査をするときに、必ず信用情報のチェックを行います。

そして、問題があると非承認にするケースも多いです。
特に住宅ローンは審査の厳しい融資ですので、返済の遅延には十分に注意してください。

仮に、信用情報に問題があっても、数年の期間を置けば審査に影響が出なくなります。
借り換えの審査で非承認だった場合は、数年待ってから再度借り換えの審査を受けてみましょう。
自分で信用情報を取り寄せてチェックすることもできるので、返済に不安がある方は取得してみてくださいね。

５．住宅ローン借り換えの手続き方法

住宅ローンを借り換えるときの手続き方法を紹介します。
大まかに分けると、次の6つのステップで手続きが完了します。

基本的には、借り換え先の金融機関との手続きがメインです。
新規借入時は住宅会社の営業マンが積極的に動いてくれますが、借り換えは自分で行動しなければなりません。
事前に用意する書類等もあるため、早めに準備するようにしましょう。

６．借り換えにおすすめの住宅ローン

借り換えにおすすめしたい住宅ローンを3つ紹介します。
金利が魅力的な変動金利を2つ、安定性が高いフラット35を1つ選びました。

ちなみに、期間選択型の固定金利も魅力的な住宅ローンは多いです。
ただし、借り換えの場合は人によって借入年数に大きな差が出るため、今回は対象外としました。
ご了承ください。

「みずほ銀行」変動金利　ローン取扱手数料型（ネット住宅ローン）

とにかく金利を下げたいという方は、みずほ銀行の変動金利がおすすめです。

※2023年3月現在

みずほ銀行のポイントを紹介します。

みずほ銀行の変動金利は業界最低水準で、借り換えのときも新規と同様の金利が適用されます。
ただし、ネット申込限定の金利です。
店舗での申込は金利が異なるので注意しましょう。
ネット申込でもメッセージ機能や電話で相談は受け付けてくれます。
借り換えの手続きに不安がある方も安心ですね。

もう1つの条件は、ローン取扱手数料型を選択しなければならない点です。
数十万円という手数料が初めにかかるため、初期費用を抑えたい方は注意しましょう。

有料の2つの団信もオプションで付帯できます。
8大疾病は借り入れする人によって保険料が異なるため注意しましょう。

残高が少なかったり年齢が若かったりした方が保険料はお得です。
団信の内容は特別優れている訳ではないため、とにかく返済を楽をしたい方におすすめします。

「PayPay銀行」変動金利　全期間引き下げプラン

次にご紹介するのは「PayPay銀行」です。

※2023年3月現在

PayPay銀行のポイントを紹介します。

PayPay銀行の変動金利も、低金利で借り換えできるためおすすめの住宅ローンです。
店舗を持たないネット銀行のため、対面で手続きをする必要がありません。
忙しく中々店舗に行けない方でも、スムーズに手続きできるでしょう。
疑問点は電話や掲示板で解決できるため安心です。

注意点は、個人事業主や自身・家族が経営する会社に勤めている場合、原則借り入れができない点です。

保険の補償内容は、金利上乗せなしの保障内容が充実しています。
ガンと診断されたらローン残高が50％になり、100万円の給付金と先進医療の治療費を補償してくれます。
保険内容を充実させたい方におすすめです。

「住信SBIネット」フラット35

フラット35や全期間固定金利を選択したいなら、住信SBIネット銀行のフラット35もおすすめです。
特に、住信SBIネットの団信が利用できる、保証型フラット35はメリットが大きいでしょう。

保証型のフラット35の金利と事務手数料を紹介します。

※2023年3月現在

低金利で長期固定金利の契約ができます。
ただし、15年以上の借入期間にしなければならないため注意してください。

保証型のフラット35は、住信SBIネット銀行の一般団信がついてくる点も特徴です。
全疾病保障も金利上乗せなしでついてきます。

一般的な買取型のフラット35は、住宅金融支援機構の団信しか選択できませんので大きな違いです。
保険を手厚くしつつ、フラット35に加入したい方におすすめです。

７．まとめ

現在住宅ローンを返済してる方でも、超低金利時代の恩恵を受けることは可能です。
残債額や期間などを見極めながら、お得な金利条件の住宅ローンに適切なタイミングで借り換えを検討しましょう。

また、金融機関によって得になる内容は大きく異なります。
金利差や手数料、団信の内容などを詳しく比較して、自分にとってメリットが大きい住宅ローンを選んでくださいね。

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