[第5号]住友不動産「東京ベイトリプルタワー」と国交省「地価ＬＯＯＫレポート」

●●●東京湾岸エリアの目玉物件

　東京都心の湾岸エリアにおいて、今年の目玉物件とされる大規模マンション２件の第１期販売が、6月下旬〜7月下旬に集中しています。 

【三井不動産レジデンシャルほか４社の「パークタワー晴海」】

　地上４８階、全１０７６戸、平均坪単価約３５０万円。第１期販売は６月下旬に始まりました。なお、本ウェブサイトに掲載されている「沖式新築時価」は、平米当たり１２５万円（坪当たり約４１２万円）となっているので、それよりは割安です。 

【住友不動産の「東京ベイトリプルタワープロジェクト」】

　地上３２階〜３３階、全１５３９戸、平均坪単価３２０万円〜３３０万円。第１期販売は７月下旬の予定です。なお、「沖式新築時価」は平米当たり１１７万円（坪当たり約３８６万円）なので、それよりは割安です。

　このうち「パークタワー晴海」に関しては、本コラム第３号「パークタワー晴海で行われた初めは嬉しく、後で悲しい見学会」で詳しく説明しました。よって今回は、「東京ベイトリプルタワープロジェクト」に焦点を合わせることにしましょう。

（１）東京湾岸エリアを望む（写真の奥が北）。中央が「東京ベイトリプルタワープロジェクト」（完成予想図）。その奥に豊洲新市場が見える。ヘリポートのある手前の公園は東京臨海防災公園（画像はすべて住友不動産の提供） 

（２）「東京ベイトリプルタワープロジェクト」越しに、東京湾岸エリアの南方向を望む。遠くに東京ゲートブリッジが見える

●●●「大規模マンション」プラス「大型商業施設」

　東京都江東区有明２丁目に建設中の「東京ベイトリプルタワープロジェクト」は、免震タワーマンション３棟、子育て支援施設、大型商業施設、宿泊施設、イベントホールなどからなる複合施設です。

　免震タワーマンションは西棟（Ａ棟、正方形）、中央棟（Ｂ棟、長方形）、東棟（Ｃ棟、正方形）の３棟で構成され、各棟は幅約３.５メートルの緑に囲まれた渡り廊下で結ばれ、全体で約３００メートルの距離があります。

　子育て支援施設（子供園）の定員は３２０名です。

　大型商業施設にはスーパーマーケットをはじめ、ファッションやグルメなど暮らしを彩る店舗が誘致される計画です。また宿泊施設としてはホテル、サービスアパートメントがつくられます。そしてイベントホールにはコンサートや国際的イベントが開催できる多目的ホールが整備されます。

（３）プロジェクト全体の完成予想図

（４）各施設の配置図

●●●“３つの冠”を持つプロジェクト

　「東京ベイトリプルタワープロジェクト」はいわば“３つの冠”を持っています。１番目は「東京都内最大規模の開発計画」という冠です。敷地面積を比べると、次のような順番になります。

　１位「東京ベイトリプルタワープロジェクト」─約１０.７ヘクタール

　２位「アーバンドック（豊洲）」─約９.８ヘクタール

　３位「六本木ヒルズ」─約９.３ヘクタール

　４位「東京ミッドタウン（六本木）」─約６.９ヘクタール

　５位「ダイバーシティ東京（台場）」─約３.３ヘクタール

　２番目は「都内第４位の大規模マンション」という冠です。

　１位「ＴＨＥ　ＴＯＫＹＯ　ＴＯＷＥＲＳ（中央区勝どき）」─２７９９戸

　２位「ワールドシティタワーズ（港区港南）」─２０９０戸

　３位「サンシティ（板橋区中台）」─１８７２戸

　４位「東京ベイトリプルタワープロジェクト（江東区有明）」─１５３９戸

　５位「アーバンドック　パークシティ豊洲（江東区豊洲）」─１４８１戸

　３番目は「国家戦略特区認定事業」という冠です。国家戦略特区とは、経済的な成長を促進させるために、国や地方公共団体と民間の企業がひとつとなってプロジェクトに取り組もうとする地域のことで、税金も投入されます。

（５）３棟の免震タワーマンションが立ち並ぶ。高さは３２階〜３３階

（６）ペデストリアンデッキから、西棟のエントランスホールを見る

●●●国交省「地価ＬＯＯＫレポート」の分析

　「東京ベイトリプルタワープロジェクト」が“３つの冠”を持っていると、マンション購入を検討している人たちには、何かいいことがあるのでしょうか。

　それを調べるために、国土交通省・土地建設産業局・地価調査課が定期的にまとめている、「地価ＬＯＯＫレポート」の最新版（２０１７年第１四半期＝１月1日〜４月1日の動向）をチェックしてみましょう。

　東京湾岸エリアの住宅地としては、佃・月島地区、豊洲地区、有明地区の３個所が調査対象になっています。まず“地価動向”としては、佃・月島地区および豊洲地区は横ばいなのに、「東京ベイトリプルタワープロジェクト」が建つ有明地区だけは、「やや上昇傾向（０〜３％アップ）」となっています。

　地価ＬＯＯＫレポートは、次のようにコメントしています。「東京五輪の開催決定以降、当地区のマンション市場は取引件数・成約価格ともに上昇傾向が続いていたが、湾岸エリアにおいて新築物件の大量供給が相次いでいることや、販売価格が一次取得者の購入限度額に近づいたことにより、マンション市況はやや停滞傾向にある。こうした傾向や建築費の高止まりを受け、デベロッパーの採算性検証は厳格化しているが、当地区は五輪関連施設の建築や国家戦略特区の指定を受けた大規模開発事業等が計画されるなど注目度が高く、開発素地の取得意欲は依然として強いことから、地価動向はやや上昇傾向で推移している」。

　これを要約すると、「湾岸エリアのマンション市況はやや停滞傾向にあるが、国家戦略特区の指定を受けた大規模開発事業（東京ベイトリプルタワープロジェクト）が計画されるなど注目度が高いため、地価動向はやや上昇傾向にある」ということになります。

　次に“将来地価動向”です。こちらも佃・月島地区と豊洲地区は横ばいなのに、「東京ベイトリプルタワープロジェクト」のある有明地区だけは、「やや上昇傾向（０〜３％アップ）」となっています。

　再び地価ＬＯＯＫレポートのコメントです。「湾岸エリアでは引き続き大型分譲マンションの竣工・開発が控えていることから、マンション市況の停滞傾向が続くことが予想される。しかしながら、当地区は五輪関連施設の建築や地区計画によるまちづくりが進捗中であるほか、都心部と湾岸部を繋ぐ環状２号線の開通や銀座と有明を結ぶ地下鉄構想など、交通インフラの整備も見込まれており、将来の発展期待が高いエリアであるため、デベロッパーの開発素地取得意欲は強い状況が続き、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される」。

　これを要約すると、「マンション市況の停滞傾向が続くけれども、将来の発展期待が高いエリアであるため、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される」ということになります。

　将来地価が上昇傾向にあれば、マンションの資産価値が高まるので、マンション購入を検討している人たちにはいいニュースです。

（７）マンション棟の足元の外構。中央棟と東棟を結ぶ渡り廊下が見える

（８）中央棟の断面図。ほぼ全住戸が広い開口部に面するワイドスパン設計になっていることが分かる

●●●建物完成から２年後の完売を目標に

　住友不動産はかつて、港区港南の「ワールドシティタワーズ（２０９０戸）」を販売する際に、約９年間もの時間をかけました。

　２００４年─販売開始

　２００７年２月─建物完成

　２０１２年８月─販売終了

　ざっと計算すると、建物完成前に毎月３０～２０戸、完成後に毎月２０～１０戸というスローペースで、粘り強く販売し続けたことになります。

　それでは、「東京ベイトリプルタワープロジェクト」の場合には、１５３９戸の住戸はどんなペースで販売されるのでしょうか。住友不動産の販売担当者に質問すると、「建物完成から２年後の完売を目標に、丁寧に販売していきたい」ということでした。

　２０１７年７月─販売開始

　２０１９年７月─マンション棟完成

　２０２０年２月下旬─マンション棟入居開始

　２０２０年３月─大型商業施設完成

　２０２０年７月２４日〜８月９日─東京オリンピック

　２０２０年８月２５日〜９月６日─東京パラリンピック

　２０２１年２月─販売完了（予定）

　「地価ＬＯＯＫレポート」の最新版を見る限りでは、「東京ベイトリプルタワープロジェクト」もまた、「ワールドシティタワーズ」と同じように、マンションを販売している最中に住戸の資産価値が上昇していく可能性があります。それを考えると、購入希望者はなるべく早い段階で、買ってしまった方がいいかもしれません。

　その反面、「東京ベイトリプルタワープロジェクト」のマンション棟には、西棟（正方形）、中央棟（長方形）、東棟（正方形）の３棟があり、それぞれ平面の形も違うため、「どの住戸からどんな景色が見えるのか」を予想するのは、かなり大変です。しかし、マンションが完成した２０１９年７月以降であれば、景色は一目瞭然です。よって、建物の完成後に買った方が分かりやすいかもしれません。

　このように、いつマンションを購入すればいいのかは、まことに悩ましい問題なのです。

（９）エントランスホール

（１０）ライブラリーラウンジ

【「東京ベイトリプルタワープロジェクト」マンション棟の概要】

所在地─東京都江東区有明２丁目　

交通─東京臨海高速鉄道りんかい線「国際展示場」駅から徒歩４分

　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩３分

総戸数─１５３９戸　

完成予定日─２０１９年７月　

入居（引渡）予定日─２０２０年２月下旬　　

敷地面積─３万２６２７平方メートル　

売主─住友不動産

設計・施工─前田建設工業

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細野　透（ほその・とおる）
建築＆住宅ジャ─ナリスト。

　建築専門誌『日経ア─キテクチュア』編集長などを経て、２００６年からフリ─ランスで活動。東京大学大学院博士課程（建築学専攻）修了、工学博士、一級建築士。

　著書に、『建築批評講座』（共著、日経ＢＰ社）、『ありえない家』（日本経済新聞社）、『耐震偽装』（日本経済新聞社）、『風水の真実』（日本経済新聞出版社）、『東京スカイツリーと東京タワー』（建築資料研究社）、『巨大地震権威１６人の警告』（共著、文春新書）、『謎深き庭　龍安寺石庭』（淡交社）など。