●●●販売価格と専有面積「８つのパターン」
前回掲載した、新築分譲マンションの「販売価格と専有面積の法則」を学ぶ（入門編）では、以下の図に示した、「❶〜❽という８種類のパターン」について説明しました。
記事のＵＲＬ
<https://www.sumai-surfin.com/columns/aka-ao-ki-shingo/hosono-20191002>
●●●「価格と専有面積の法則──東京都の新築マンション」
今回は、東京の新築マンションで「販売価格と専有面積の法則」を学ぶ──、というタイトルで、より具体的に説明していきたいと思います。
まず、「販売価格と専有面積の推移──東京都（１９９４年〜２０１８年）」と題する図を見て下さい。
この図は、長谷工総研のプレスリリース「ＣＲＩ ２０１９年２月号特集レポート」に掲載された図の引用です（以下にＵＲＬ）。
<https://www.haseko.co.jp/hc/information/upload_files/20190130_1.pdf>
図は「都内２３区」と「都内２３区以外」に分かれているのですが、このうち「都内２３区」に注目することにしましょう。
●●●「都内２３区の価格と面積──８つのパターン」
東京「都内２３区」の「販売価格と専有面積の推移図」を、「❶〜❽までの８種類のパターン」を使って分析すると、次のように説明することができます。
２０１４年「「平均価格約６０００万円、平均専有面積約６８.３平方メートル」
↓
〔❺ミニバブル的な傾向──価格は約７５０万円上がり、専有面積は余り変わらない〕
↓
２０１５年「平均価格約６７５０万円、平均専有面積約６８.１平方メートル」
↓
〔❷不景気時に似た傾向──価格は約１５０万円下がり、専有面積も約２平方メートル減る〕
↓
２０１６年「平均価格約６６００万円、平均専有面積約６６.０平方メートル」
↓
〔❺ミニバブル的な傾向──価格だけ約４９０万円が上がり、専有面積は余り変わらない〕
↓
２０１７年「平均価格約７０９０万円、平均専有面積約６５.５平方メートル」
↓
〔❹不思議な左矢印的な傾向──価格はほぼ変わらないのに、専有面積が減ってしまう〕
↓
２０１８年「平均価格約７１５０万円、平均専有面積約６２.８平方メートル」
●●●４年間を全体として見ると「バブル全盛期直前に似たパターン」
その一方、２０１４年〜１８年の４年間を全体として見ると、次のようなまとめ方も可能です。
２０１４年「平均価格約６０００万円、平均専有面積約６８.３平方メートル」
↓
２０１８年「平均価格約７１５０万円、平均専有面積約６２.８平方メートル」
すなわち、価格は約１１５０万円アップしたものの、専有面積は約５.５平方メートル減りました。これは「新築分譲マンションの価格と面積──８つのパターン図」では、ほぼ「❼バブル全盛期直前のパターン」に該当します。
かつて東京圏では、１９８６年〜１９８７年の「❼バブル全盛期直前のパターン」に続いて、１９８７年〜１９９１年には「❺バブル全盛期」が到来。販売価格が一気に２４２０万円も高騰しました（専有面積は約３平方メートル増）。
●●●「一種のミニ不動産ブーム」という判断
さて、東京圏では２０１４年〜１８年の「❼バブル全盛期直前のパターン」に続いて、東京２０２０大会の開催に向けて「❺バブル全盛期」が来るのでしょうか？
答えは「来ない」になります。換言すると、日本経済新聞､週刊ダイヤモンド、週刊東洋経済などのマンション市場に強い有力経済紙・経済誌の記事を読む限り、そういう事態はあり得ないようです。
したがって、東京２３区の新築分譲マンションで２０１４年〜１８年に観察されたパターンは、「❼バブル全盛期直前のパターン」と解釈しない方がいいと思われます。
ちなみに、私自身は「一種のミニ不動産ブーム」と判断しています。
長谷工総研のデータ、「販売価格と専有面積の推移──東京都（１９９４年〜２０１９年）」が公表されるのは、２０２０年２月頃と思われます。新しいデータには、どんなパターンが観察されることになるのでしょうか。
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細野 透（ほその・とおる）
建築＆住宅ジャ─ナリスト。
建築専門誌『日経ア─キテクチュア』編集長などを経て、２００６年からフリ─ランスで活動。東京大学大学院博士課程（建築学専攻）修了、工学博士、一級建築士。
著書に、『建築批評講座』（共著、日経ＢＰ社）、『ありえない家』（日本経済新聞社）、『耐震偽装』（日本経済新聞社）、『風水の真実』（日本経済新聞出版社）、『東京スカイツリーと東京タワー』（建築資料研究社）、『巨大地震権威１６人の警告』（共著、文春新書）、『謎深き庭 龍安寺石庭』（淡交社）など。