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転勤や海外赴任などの事情により、せっかく購入したマンションに住めなくなってしまう場合があります。
その際に住んでいた自宅を賃貸に出すか売却するかで悩む方も多いのではないでしょうか。
本記事では購入したマンションに住めなくなった場合の対応について解説していきます。
この記事を書いた人
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目次
１．マンション購入後に住めなくなった場合
人に貸すor売却する、2つの選択肢
分譲マンション購入後に引っ越しが決まってしまった場合、住んでいるマンションはどうすればいいのでしょうか。
思い浮かぶのが、賃貸に出す・売却するの2つの選択肢。
2つの選択肢はそれぞれに特徴があり、各人の状況によってどちらの選択肢を選ぶべきかが変わります。
ここからは、賃貸に出す・売却するの2つの選択肢について、メリット・デメリットを解説していきます。
２．マンションを賃貸に出すメリット・デメリット
まずは、マンションを賃貸に出すメリット・デメリットから見ていきましょう。
マンションを賃貸に出すメリット
家賃収入が得られる
マンションを人に貸す選択肢の最大のメリットは、毎月の家賃収入が得られる点です。
賃料によっては、ローン返済を差し引いても利益が出る場合もあります。
マンションを手放さなくてもよい
賃貸に出す2つ目のメリットは、購入したマンションを手放さなくて済む点です。
所有権を手放すわけではないので、将来的にはもう一度住むことができます。
また、子どもに資産として残すことができます。
マンション維持にかかる費用を経費として計上できる
賃貸に出す3つ目のメリットは、マンション維持にかかる費用を経費として計上できる点です。
修繕費用やマンションの管理費、固定資産税などを経費にできるため、節税効果が見込めます。
マンションを賃貸に出すデメリット
住宅ローンが利用できなくなる可能性
住宅ローンは本人または家族が居住する目的の住宅に対して貸し出されています。
そのため、金融機関に無断でマンションを貸し出すことはできません。
賃貸に出す場合には必ず事前に住宅ローンを借りた金融機関に相談しましょう。
事情によってはそのままローンを継続できる場合もあります。
また、本人または家族が居住していない場合、住宅ローン控除は受けられなくなります。
入居者が見つからない場合、維持管理費が無駄になる
マンションを人に貸す際の最大のリスクが、空き家となる可能性があることです。
マンションを貸し出す際には不動産会社に維持管理を依頼するなど、様々な諸経費がかかります。
借り手が見つからない場合には出費だけがかさんでいく状態となります。
所有しているマンションに賃貸需要があるかどうかの見極めが必要です。
賃貸に出すのが向いている人
ここまでで、マンションを賃貸に出すメリット・デメリットをご説明してきました。
メリット・デメリットを踏まえ、下記のような方は賃貸に出すのが向いているといえます。
- ● 将来、同じマンションに戻りたいと考えている
- ● 賃貸需要のある立地にマンションを所有している
３．マンション購入後に売却するメリット・デメリット
つづいて、マンション購入後に売却するメリット・デメリットを見ていきましょう。
マンション購入後に売却するメリット
住宅ローンが完済できる
マンションを売却するメリットとして、住宅ローンを完済できる点が挙げられます。
売却したお金でローン返済できれば、毎月の支払いに追われることがありません。
さらに、所有マンションが購入時より値上がりしている場合、手元にまとまった額の現金収入が入ります。
自宅売却時の利益は3,000万円まで非課税のため、税制優遇の制度も活用できます。
また、住宅ローンは原則1人1契約のみとなっています。
セカンドハウスローンを利用できる場合もありますが、通常の住宅ローンと比べ、金利が高くなります。
新たに自宅購入＆住宅ローン契約を検討している場合、契約中のローンは完済するのが無難です。
維持管理の手間が必要ない
マンションを所有し続ける場合、建物の維持管理費用や固定資産税がかかります。
資産として所有し続けたいという意思がない場合は、売却してしまった方が後々の手間はかかりません。
マンション購入後に売却するデメリット
購入直後の引っ越しの場合、ローン残債割れのリスクがある
マンション購入から数年以内に売却する場合、マンションの売却額がローン残債額を大きく下回るリスクがあります。
住宅ローンが返せない場合は、売却することができませんので注意してください。
売却価格が相場に左右される
売却のデメリットとして、市況により売却額が変動する点が挙げられます。
1年の中でも時期によって需要が異なりますので、相場を見極め、急がずに売却することをおすすめします。
売却が向いている人
マンションを購入した方が売却するメリット・デメリットについてご説明しました。
メリット・デメリットを踏まえ、下記のような方は売却するのが向いているといえます。
- ● 住まなくなったマンションに戻る予定がない人
- ● 住宅ローンを新たに契約したい人
４．マンションを賃貸に出す手順
ここからはマンションを賃貸に出すための手順や方法についてご説明していきます。
依頼する不動産会社を探す
自宅マンションを賃貸に出すには、まずは賃貸を仲介してくれる不動産会社を探します。
親族など身近な人に貸し出す場合を除き、プロである不動産会社に依頼するのが無難です。
会社により条件は様々なため、複数社に見積を行い、条件は良いか・信頼できるかを吟味しましょう。
不動産会社との契約
信頼できる不動産会社が見つかったら、次は契約となります。
賃貸に出す際、不動産会社には主に「仲介業務」と「管理業務」の2つの業務を依頼することになります。
依頼する範囲により契約内容や費用が異なりますので、業務の内容をご紹介します。
仲介業務
入居者募集にかかわる部分をサポートしてくれるのが仲介業務です。
不動産会社に依頼することで、相場に合った適切な家賃設定など様々な点で安心できます。
入居者募集の宣伝、入居者審査、賃貸借契約の手続きなどを代わりに行ってくれます。
仲介手数料は最大で、賃料の一か月分と決められています。
管理を自分で行いたい方は仲介だけを不動産会社に依頼することもできます。
管理業務
借主入居後の管理業務全般を不動産会社に依頼できます。
入居者からの問い合わせ対応、家賃滞納の対応、修繕対応などが主な業務となります。
対応範囲は不動産会社やプランによって異なるため、費用もさまざまです。
全ての業務を不動産会社に依頼するプランや一部を自分で対応するプランなど複数の選択肢が用意されている場合もあります。
サブリース
不動産会社が物件を借り受け、借主に転貸するサービスをサブリースと呼びます。
入居者募集から管理まで全ての業務を不動産会社にお任せできます。
また、入居状況にかかわらず定額の家賃が毎月保証されます。
空室の心配をする必要が無くなりますが、その分費用が高額になります。
賃貸借契約の方法を選択する
マンションを人に貸し出す際には、2つの賃貸借契約から選択できます。
普通借家契約
契約期間の定めがない、もしくは期間の定めがあっても更新できる契約です。
普通借家契約では、正当な理由がない限り貸主側からの解約や更新拒絶は出来ません。
定期借家契約
あらかじめ定めた期間で契約が終了し、更新の無い契約です。
一時的な転勤などを理由に賃貸に出す場合には、定期借家契約を選択しましょう。
入居者募集～賃貸借契約の締結
契約内容が決まったら、入居者募集、契約となります。
賃料設定や広告の配信、内見などは仲介会社が対応してくれます。
相談しながら進めていきましょう。
５．マンションを賃貸に出す際の注意点
住まなくなったマンションを賃貸に出す前に、本当に損は無いか？儲かる？のかを確認しておきましょう。
収支計画
まずは、収入－支出＝収益となっているかを確認しましょう。
マンション賃貸で得られる収入
- ● 家賃
- ● 礼金
- ● 更新料
マンション維持にかかる支出
- ● ローン返済
- ● 物件の管理費・修繕費
- ● 入居者管理の費用
マンション維持にかかる費用は経費として計上できるため、収入から支出を引いた金額が課税対象となります。
そのため、支出が家賃収入より大きい場合は不動産所得がマイナスとなります。
また、不動産所得は、給与所得などと合算して課税される「総合課税」となっています。
したがって、本業の収入が多い方は税金を節税出来る可能性があります。
利回り計算
利回り計算をすることで、マンションを賃貸に出すとどの程度利益が出るのかが分かります。
物件の購入価格と家賃収入の割合から収益を判断します。
表面利回り
年間収入÷物件購入価格×100＝X％
例）4,500万円で購入したマンションを家賃18万円で貸し出す場合
18÷4500×100＝4％
東京都の表面利回りの平均は4％台となっています。
また、実質利回りの計算式では、あらかじめ経費を引いた金額を算出できます。
実質利回り
（年間収入-維持費などの諸経費）÷（物件購入価格＋登録免許税などの諸経費）×100＝X％
マンションを所有している限り、固定費の支払いは発生します。
そのため、利回りがマイナスであっても空室で放置するよりは出費が少なくなる可能性が高いです。
ただし、住宅ローンの継続ができず、投資用ローンを利用する場合には注意が必要です。
投資用ローンは非常に金利が高いため、利回りが大幅にマイナスとなる可能性があります。
賃貸に出す・売却どちらの選択肢がメリットが大きいかを慎重に判断しましょう。
６．まとめ
今回の記事では、賃貸に出す・売却するの2つの選択肢をご紹介しました。
それぞれの選択肢にメリット・デメリットがあり、所有しているマンションによって最適な選択肢が変わります。
ただし、賃貸、売却いずれの選択肢にしてもマンションの資産性が非常に重要です。
資産価値が高いマンションであれば、「賃貸に出す、売却する」両方の選択肢が取りやすくなります。
逆に資産価値が低いマンションは、賃貸に出せない事もあります。
今後マンションを買う予定のある方は、物件の資産価値を必ず確認することが大切です。
「資産価値」の考え方を理解すると、物件の目利き力が身に付きます。
下記のコラムでは資産価値の重要性をさらに詳しく解説しています。
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