マンション売却の流れを11ステップで詳しく解説！

最終更新日：2022/11/04

初めてマンションを売却する場合、進め方がよく分からないという人も多いのではないでしょうか。
ご自身の所有する大切な資産ですから、失敗せずに売却を行いたいですよね。

スムーズに売却を進めるために大切なことは、最初にしっかりと全体の流れを掴むことです。
今回の記事ではマンション売却で戸惑わないために、売却の流れを解説していきます。

１．マンションを売る流れと期間を知る

マンション売却を検討中の方は、まずは売却の流れを把握しましょう。
事前に大まかな流れや期間、注意点を把握しておくことで、マンション売却をスムーズに進めることができます。

マンション売却の大まかな流れは下記の11ステップとなっています。

マンション売却の平均期間は3か月から半年と言われています。
具体的な目安として、売り出し前の準備期間として数週間、売却活動の開始から売買契約の締結までに3か月から半年、引渡しまでに1か月程度の期間を要するイメージです。

まずはどのくらいの期間でマンション売却を終えたいかを決定しましょう。

相場よりも安く売り出し価格を設定すれば、買い手は見つかりやすくなり売却期間は短縮できます。
その場合、売却価格は想定より安値になってしまうかもしれません。

マンション売却で失敗したくない方は、半年程度の売却期間を見積もっておくと安心です。

売却期間を長く取れる場合、相場よりも高めのチャレンジ価格を設定することもできます。

ただし注意点として、あまり高くしすぎると売れ残ってしまう可能性もあります。
売却期間を長引かせすぎず、高く売るためには、適切な価格を設定するのが肝要です。

そこでまずは、査定を行いマンションが大体いくらで売れるのかを知っていきましょう。

２．マンション査定を行い、相場を把握する

マンション売却を考えたら、まずは初めにマンションの価格査定を行ってみましょう。
査定を行うことで、所有マンションがいくらで売れるかが把握できます。

近年のマンション価格高騰により、中古マンションであるにも関わらず、購入時より高く売れることに驚くかもしれません。
また、住宅ローン残債がある場合、マンション売却したお金でローンが全て返済できるかどうかを判断できます。

マンション売却では、売り出し価格の設定が非常に重要です。
相場価格を知らないままに売却活動へ進んでしまうと、相場より安く売られてしまう場合や高く設定しすぎてしまい売却活動が長引く場合もあります。

マンション査定といえば、複数の不動産業者にまとめて査定依頼を送る「一括査定サービス」が一般的です。
しかし、一括査定サービスには注意点があります。
どの不動産業者も仲介依頼を獲得したいので、現実的ではない高すぎる価格を提示してくる業者も多いのです。
結局は後から大幅に値下げすることになってしまいます。

まずは不動産業者を介さず、WEB上で確認できる自動査定サービスを利用し、相場を把握してみましょう。
住まいサーフィンの「自宅査定」では、所有マンションがいくらで売れるのかがその場で分かります。

不動産業者を通しませんので、個別に営業連絡がくることもありません。
無料登録ですぐに確認ができますので、是非お試しください。

沖式マンション自宅査定３つの特徴

• 簡単即査定

  新築分譲時のマンション価格情報をデータベース化しているため、ほとんどのマンションはマンション名と部屋番号だけで価格査定可能です。最寄駅、間取り、築年数、権利関係等の入力は不要です。

  また、他のマンション価格査定サービスの中には、査定申込みはネットで出来ても結果は不動産仲介業者と面談をしないと渡してくれない事があります。
  しかし、住まいサーフィンはその場で即査定結果を確認できます。

• 信頼と実績

  2011年11月に日本初のオンラインマンション査定サービスとして公開して以来、 プロ向け※に提供しているデータ、および知見を惜しみなくつぎ込み、継続的にデータ更新、ロジック改善を積み重ねております。

  精度に自信があり外部流出を危惧しており、不動産業者の方の大量利用を防止するために1日1回までの利用制限やメールアドレス認証を設けていますが、累計査定利用回数は14万2千件を超えています。（2019年8月実績）

• 営業されない

  複数社に一括売却見積を依頼するタイプの査定サイトでは仲介契約に繋げるために高い査定価格を出してくるケースがありますが、沖式マンション自宅査定は高すぎる価格で買わないための、安すぎる価格で売らないための適正価格を算出しています。

  もちろん、中古マンション購入、中古マンション売却をご希望する場合はプレミア中古をお薦めしております。

３．マンション売却に関する必要書類を揃える

査定結果を確認し売却を決意したら、具体的にマンション売却活動を進めていきましょう。
マンション売却時の必要書類を準備しておくと、スムーズに手続きが進められます。

マンション売却の必要書類は以下となります。

ご自宅に保管されている書類も多いため、まずは手元にあるかを確認してみましょう。
もし紛失している場合は、役所や金融機関への申請により取得ができます。

注意点として、「登記済権利書・登記識別情報」は理由を問わず再発行ができません。
どうしても見つからない場合には、登記申請前に司法書士に相談しましょう。

４．不動産仲介業者を選定する

続いての流れは、いよいよ不動産業者の選定となります。
不動産業者の選定はマンション売却の肝とも言えますので慎重に検討しましょう。

選定のポイントとして、不動産業者により得意な分野があります。
ご自身の所有マンションに合う不動産業者を選ぶとベストです。

得意エリアがあったり、タワーマンションを高く売るのが得意であったりと、強みはそれぞれですので、所有マンションにあった不動産業者を選択しましょう。

住まいサーフィンの「高値売却支援」では、あなたの物件にあった不動産業者を選定してご紹介します。
相談は無料ですので、気になる方は是非お問い合わせください。

そして、不動産業者だけではなく、実際に担当してくれる方が信頼できるかも重要なポイントです。
相談時の対応で、担当者とご自身との相性を判断しましょう。
もし合わないかもと感じた場合には、無理せずに他の業者をあたってみることをおすすめします。

また注意点として、不動産業者による「両手取引」についても触れておきます。
大手売主のマンションを所有する場合、系列の不動産仲介会社に頼む方も多いかと思います。
しかし、一部の大手不動産仲介会社は「両手取引」を行うための「囲い込み」が行われる場合があり注意が必要です。

そもそも「両手取引」とは、売り手・買い手の双方と仲介契約を結ぶことで、両方から手数料を取る形態を指します。
集客力が高い大手不動産業者だからこそ出来る取引形態と言えますが、売り手と買い手の利益相反となる点が長く問題視されています。

具体的には、自社で買い手を探すために、他不動産業者からの問い合わせには応じないという悪質な「囲い込み」が行なわれる場合が多いです。
「囲い込み」は売り手の機会損失となり、「売却期間が伸びる」「相場より安く売ることになる」など売主にとっての不利益につながるのです。

大手不動産仲介会社に依頼する際は、事前に自宅査定を行い、適正価格を把握してから相談へ行くことをおすすめします。

また現在では、中古マンションは不動産情報サイトへ掲載するのが主となり、中小の不動産業者であっても十分な集客を行うことが可能です。
不動産仲介業者は数多くありますので、ご自身にあった不動産業者を慎重に選びましょう。

５．不動産仲介業者と媒介契約を結ぶ

さて、相性の良い担当者と出会えたら、次はいよいよ不動産業者との媒介契約となります。
媒介契約とは、不動産会社にマンション売却の仲介を依頼する際に結ぶ契約を指します。
媒介契約には3種類ありますので、ご自身にあった契約内容を選択しましょう。

この中で、担当者が熱心に売却活動を行ってくれるのは専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約です。
一般媒介契約と比較し制約がある契約となりますが、その分不動産業者からの手厚いサポートが受けられるメリットがあります。
また、契約期間が最大3か月と決められているため、比較的スピーディーに売却が進められます。
このような理由から、売却期限が迫っている方は専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約がおすすめです。

一般媒介契約は広く集客ができるように思えますが、不動産業者からすると確実に契約に繋がる保証がないため、優先度が下がる可能性があります。

また、一般媒介契約はレインズ（不動産流通機構）への登録義務がありません。
そのため、両手取引を目的とする囲い込みがしやすい点に注意が必要です。

期間に余裕があり、ご自身で積極的に売却活動を行いたい方は、一般媒介契約でなるべく高く売るという選択肢もありますが、不動産業者からのサポートが薄いため難易度は高くなります。
同時に複数の不動産業者とやり取りを進めるのも負担がかかりますので、売却初心者の方は一般媒介契約は避けた方が無難です。

６．マンションの売り出し価格の決定

不動産仲介業者との媒介契約を結んだら、マンションの売り出し価格を決定します。
売り出し価格は売主の意思で決定できます。

最初の売り出し価格は査定価格（相場価格）の1割程度上乗せすることをおすすめします。
前述の査定結果も参考にして価格を決定しましょう。

不動産業者の提示する価格が高すぎて、査定結果とかけ離れている場合

高すぎる金額を設定した場合、売却期間が伸びてしまう可能性があります。
問い合わせが少ない場合は早めに価格を見直しましょう。

不動産業者の提示する価格が査定結果より低い場合

相場よりも安値で取引されてしまう可能性があります。
急いでいないのであればもう少し高い価格で売り出してみてもよいでしょう。

７．内覧等マンション売却活動を行う

売り出し価格を決定したら、マンションの売却活動が始まります。
売却活動を開始するにあたり、居室内の写真撮影や内覧に対応するための片付け・準備を行います。

広告に使用する掲載写真の準備は、不動産業者が主導して進めてくれる場合も多いです。
しかし、掲載写真は問い合わせに直結する要素ですので、なるべく綺麗な写真を撮れるようご自身でも工夫することをおすすめします。

また、内覧の際も生活感は極力排除すると見学者に好印象を与えられます。

より綺麗に見せたい場合は、アロマディフューザーやグリーン、照明などで空間を演出（ホームステージング）するのもおすすめです。
買い手の立場になり、どのような物件が魅力的に見えるかを想像しながら内覧準備を行うことが大切です。

８．マンションの売買契約を結ぶ

内覧と条件交渉を終えたら、マンションの売買契約締結の流れとなります。
マンションの売買契約の手続きの際は、不動産業者の担当者、売り手、買い手が集まって行われるのが一般的です。

マンションの売買契約で行われる流れは、主に下記の3つになります。

まずは、売買契約書の読み合わせや不重要事項説明書の内容確認を経て、売買契約書への署名捺印が行われます。
金額など内容に間違いがないかを念のため確認しておきましょう。

売買契約書の締結後、買い手は売り手に手付金を支払います。
手付金は一般的に5～10％と言われていますが、金額に決まりはありません。
売買契約から受け渡しまでの期間が短い場合は百万円程度となる場合もあります。

万が一、売買契約の締結後に売り手都合でキャンセルしたいとなった場合、手付金の倍額を買い手に支払う必要があります。

そして、売り手は不動産仲介業者に仲介手数料を支払います。
売買契約の締結時点で、代金の50％を支払うのが一般的です。
残りのお金は引渡し時に支払います。

マンション売却でかかる手数料や費用については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

マンション売却にかかる手数料や費用はいくらかかる？安く抑えるための方法も解説！

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マンション売却時の仲介手数料の相場や値下げは可能なのかどうかについて解説します。

９．代金を決済してマンションを引き渡す

マンションの売買契約後は引き渡しに向けて準備を進めます。

マンションの引き渡しは一般的に、売買契約の約1か月後に行われます。
売買契約後から引き渡しまでの間に買い手は住宅ローン決済を進め、売り手は引き渡し当日までに引っ越しを完了させます。

マンション引き渡し当日は、売り手・買い手・不動者業者の担当者・司法書士・金融機関の担当者など全ての関係者が集まり手続きが進められます。

主な引き渡しの流れは以下の通りです。

まずは、マンションの所有権移転登記から進められます。
事前に司法書士により所有権移転登記の書類が準備されていますので、売り手・買い手の双方が内容を確認し、署名捺印を行います。

続いて、買い手から売り手へ、物件代金の残りを支払います。
残代金の着金を確認したタイミングで、抵当権抹消登記、所有権移転登記の手続きが行われます。

残代金の支払いと合わせ、固定資産税や管理費、修繕積立金の清算も行います。
引渡し日を基準に、日割り計算で清算を行います。

そして最後に鍵の引き渡しとなります。
スペアを含む全ての鍵、住宅設備の説明書、マンションの管理規約等を買い手に渡し、引き渡し完了となります。

引き渡し完了後、仲介手数料の残金支払い、司法書士への報酬支払い（抵当権抹消登記に関する費用）を行い、マンション売却の全ての手続きが終了します。

１０．住宅ローン残債を全額返済する

注意点として、マンション売却時に住宅ローン残債が残っている場合、引き渡し時にローンの全額返済が必要です。
買い手からの残代金支払いが行われたら、その場でローン残債を返済します。
住宅ローンを全額返済した後、司法書士により抵当権の抹消登記が行われます。

マンションを売却したお金でローン残債が返しきれない場合は、自己資金での返済が必要となります。
資金計画は事前に立てておきましょう。

１１．マンション売却後は確定申告を忘れずに

マンション売却の流れは、引き渡しを終えて完了ではありません。
売却後には確定申告を行う必要があります。

マンションや一戸建てなどの不動産を売却して利益を得た場合に、譲渡税がかかります。
しかし、居住用財産の場合は3,000万円までの特別控除があり、ほとんどのケースで譲渡税はゼロになるでしょう。
またもし売却により譲渡損失が発生してしまった場合にも、特例措置により税金が安くなる可能性があります。
このような減税措置を利用するために確定申告を行います。

売却した翌年の確定申告の時期（2月16日から3月15日）の間に確定申告を行いますのでお忘れがないようにしてください。
会社勤めの方は確定申告を行う機会が少ないかと思いますが、給与以外の収入が発生した際には確定申告が必要です。

マンション売却における税金については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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マンション売却にかかる税金の内訳、知らないと損する特例控除についてご紹介します。

１２．まとめ

この記事では、マンション売却の流れについて解説しました。

何から始めるべきか分からなかった方も大まかな流れはイメージできたのではないでしょうか。
マンション売却の流れを掴んだら、次はマンションの価格査定から始めてみましょう。

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