住み替え長者の物件選び

7つの法則

価格が落ちにくい、資産性の高いマンションを選ぶことの大切さ

「自宅投資」で重要なのは、「購入後にマンション価格が落ちにくいマンション」を選ぶことだ。そもそも自宅投資とは、賃貸の如く10年程度住んだ後に、売却しキャッシュ（現金）を増やす事をいう。
10年で住替える事をお薦めしており、その理由は、大規模修繕費が発生する前に回避する為だ。これらを実現する為には、前述の通り、資産性の高い値下がり難いマンション購入が重要。

過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを住まいサーフィンが調査して判明した、“価格が下がりにくいマンションの「7つの法則」”を公開しよう。

価格が下がりにくいマンション【７つの法則】

法則１
「駅近」であること
法則２
単価の低い郊外より高い都心エリア
法則３
大規模マンションは得をする
法則４
当該地域で有名なマンション
法則５
ファミリータイプのマンション
法則６
周辺の相場を見極めて「高すぎない」こと
法則７
景気拡大(インフレ傾向)のタイミングを見極めること

以上の法則に従ってマンションを選択すると、資産価値が保たれやすいマンションを購入できる。

法則１駅へのアクセスが良好

一般的に駅から離れるほど中古マンションの資産価値は下がる。マンションは戸建てと比較して利便性が重視されるため、アクセスが悪くなれば人気が落ちるのは当然だ。人気が落ちれば、買い手も減り、販売価格も下がり、資産価値も自ずと下がる。
利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件。最寄り駅まで徒歩20分以上でバス利用が前提というマンションは、極めて値下がりのリスクが高いため、価格が安いだけで購入すると痛い目を見ることになる。

法則２単価の高いエリアが底堅い

坪単価（面積単価）が高いマンションは利回りも高い。これは都心のより「立地が良い」マンションは資産性が保たれやすいことを意味する。逆に郊外に行けば行くほど損をする。都心に近い価格の単価が高いエリアは中古になっても需要がつきやすいのだ。買い手に不足する事はなく、中古マンションでも人気があり続け、資産価値が高く、売却時に高値が期待できる。

法則３大規模マンションは得をする

大規模とは総戸数200戸以上が目安。規模が大きくなると建物の大きさやエントランスの豪華さで好印象を与えやすく、パーティールーム、プール、ジム、ラウンジといった共用施設なども稀に存在する程。新築では短期間に多くの戸数を販売するため割安価格で販売される場合が多い。逆に中古で販売される時には一戸単位で出てくるため、新築時と比較し相対的に価格が下がりづらい。この部分が売却時には利益となる。
如何に新築マンション購入時に割安な価格の物件を見つけるかが重要となる。
住まいサーフィンでは、「住戸比較レポート」で割安な住戸を特定できるサービスを行っている。

法則４タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションには眺望のよさと間口の広さというメリットがあるが、それ以上にステータスシンボルとしての価値が上乗せされることがある。特に、そのエリアで一番の階数や規模を持つランドマークマンションは価値が高い。

法則５面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプだ。 60平方メートル未満のマンションは需要が少ない。選んではいけない典型的なパターンは「60平方メートル台の3LDK」だ。面積が小さいためリビング、収納、水回りのどこかにしわよせが生じ、中古での価値が下がりやすくなる。

法則６適正価格で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限らない。実際、新築も中古も適正価格はわかりにくい。特に新築はデベロッパーの仕入れ値や建築費によって左右され、ぶれやすい。中古は、売出し価格と実際に購入（成約時の価格）した価格に乖離が発生する事が殆どで、それを前提に敢えて相場より高い価格で値付けられている事も多い。

高値掴みや割高な価格で購入しないように、販売価格が相場より適正かどうかを事前に調べる事をお薦めする。
住まいサーフィンでは、新築マンションの販売価格が適正かどうかを判断できる「住戸比較レポート」を提供している。
これを活用する事で、マンション単位ではない、部屋単位で割安か割高かを判断出来るようになる。
新築マンション購入検討時に確実に活用すべきものだ。

また、中古マンションの販売価格が適正かどうか判断できる「自宅査定」機能を提供している。
これを活用する事で、スーモ、ライフルホームズ、athome等の不動産ポータルサイトや三井のリハウス、ノムコム等の大手不動産仲介サイトで販売されている価格が本当に適正価格かが判断出来るようになる。
中古マンション購入検討時に確実に活用すべきものだ。

法則７購入時期

結婚、子育てなどライフステージの変化を考えると、自宅購入の希望時期は変えにくいものだ。持ち家を取得し、腰を落ち着けたい時期は、子どもの小学校や中学校の入学前などに特定されがちになる。だが、不動産の相場を優先して、購入時期をずらしてしまうのは、結果的に本末転倒になり、買い時を失ってしまう可能性がある。「いつか下がったときに底値で買う」と考えるなら、不動産市況や景気や金融政策、金利水準を睨みながらとなる。その好機を待つのに数年、いや最長で10年近くが必要になるからだ。ただ、購入時期は選びにくいとはいえ、その時点で割安なマンションや資産性が高いマンションを選ぶことはできる。

新築マンションでは、ユーザーの物件評価、儲かる確率、住戸比較レポート等を活用する事で、資産性の高いマンション購入の実現ができる。

中古マンションでは、自宅査定機能で適正価格以下の割安物件を見つける事が可能だが、１物件ずつ見るのは労力が掛かるとの意見を頂戴した事から、自動でその日一番割安な物件を見つけてくる「プレミア中古」というサービスを行っている。これを活用する事で、労力を掛けずに割安で資産性の高い中古マンションを選ぶ事ができる。