「沖レク」マンション購入一問一答
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4. 資産性で考えるマンションの選び方

この章では、自宅選びで失敗しないための「マンションの選び方」を具体的にご紹介する。選んではいけない間取りや立地など、売主側との情報格差を埋める情報が満載。
知らずに買うのは損!

Q1.
「新築マンションの
資産価値を知る方法は」

A. マンションの物件概要で全てが分かる

新築マンションの資産価値は公式サイトの物件概要で全て分かる!資産価値が高いマンションに共通する条件を詳しくご紹介。住まいサーフィン独自指標「儲かる確率」の活用方法も解説。

マンション選びの7つの法則

住まいサーフィンは、不動産ビックデータの解析によって、マンションの資産価値が分かる「7つの法則」を発見した。7つの法則は、1993年以降に分譲されたほぼ全てのマンションを調査分析した結果から導き出した結果で、これまでは「経験と勘」で判断していた「資産価値」という概念を目に見えるものとした。7つの法則に従うことで、資産価値の高いマンションを見極めることができる。資産価値の高いマンションが欲しい方は、検討中のマンションが7つの法則にあてはまるかどうかを必ずチェックしてほしい。

マンション選びの7つの法則

7つの法則はずばり、「いつ、どこに、どんな物件を、いくらで買うか」である。

はじめに、「いつ」買うべきか。
基本的には、自分が欲しいときこそが買い時である。住宅は実需が底堅いので、景気が下がった場合にも大幅に価格が落ちる可能性は少ないためだ。実際に、2008年のリーマンショックの際にもマンションの価格は1~2割程度の下落にとどまっている。
今後、新型コロナウイルスの影響である程度の価格変動が起きることが予想されるが、あくまで一時的なものであるので様子を見すぎて買い時を逃してしまうといったことがないようにしたい。

次に、「どこに」買うべきか。
購入エリアは都心寄りに、そして、駅からの距離はなるべく近くに買うべきである。マンションの資産価値を保つうえで一番重要な点は何よりもまず立地であるので、資産性の高いマンションを探している方は必ず立地の良さを重要視すること。

そして、「どんな」物件を買うべきか。
一つ目は、総戸数の多いマンションが良い。総戸数が200戸以上の大規模マンションをお勧めする。戸数が多くなるほどに資産性は高くなると覚えておいてほしい。
二つ目は高層マンションが良い。低層のマンションよりも、タワーマンションの方が資産性は高くなる。
三つめは部屋の面積が50㎡以上であること。特に、ワンルームマンションは住宅ローンがつかないので避けるべき。50㎡以上であれば、住宅ローン控除を受けることも可能。
ちなみに、中古市場で一番取引されているマンションの間取りは70㎡・3LDKである。

最後に、「いくらで」買うべきか。
検討中のマンションが周辺相場と比べて、割高でないかを必ず確認しておきたい。マンションの適正価格を知りたい場合は、住まいサーフィンの「沖式新築時価」で分かる。次項でその内容を詳しく説明する。

ちなみに、7つの法則の【法則2~6】の条件に当てはまっているかどうかは、検討中のマンションの物件概要を見れば一目瞭然である。チラシやパンフレット、WEBサイト上に記載されている情報だけでマンションの資産性の高さを簡単に判断することが出来る。

儲かる確率とは

さらに、住まいサーフィンの物件詳細画面ではユーザーがマンションの資産性を一目で判断できるよう、「儲かる確率」という数値を表示している。これは、前述の7つの法則をもとに算出されており、新築マンションが、【法則2~6】にどの程度あてはまっているのを数値化している。
儲かる確率は、住まいサーフィンにおいて最も重要な数値であるので、資産価値の高いマンションを購入したい方は必ずチェックしてほしい。

儲かる確率

儲かる確率は当たるのか

儲かる確率が結果として当たっているかを検証した結果が以下である。このように儲かる確率と中古値上がり率は相関関係にある。

儲かる確率別中古値上がり率平均

全件のうち、67%が含み益(購入価格を維持または値上がりしている)を出しており、儲かる確率が40%以上のところで中古値上がり率の平均値がプラスとなる。そして儲かる確率80%以上の物件は、10%近くも値上がりする結果となった。

次に、儲かる確率が何%だとどのくらいの下落率になるか。

儲かる確率と下落率

平均値は大体50%のところで、毎年2%ずつ価格が下落する。
そして、儲かる確率が70%くらいになると毎年1%ずつ価格が落ちていくようになる。元本の返済は2%以上進んでいくため、毎年1%ずつ含み益が出るようなイメージだ。
したがって、儲かる確率が高い物件ほど、売却時の利益が大きく、資産形成という意味でも意味のある自宅購入となる。
ちなみに、儲かる確率が86%までいくと、下落率が0%となり、中古となっても購入時の価格をキープしたままとなっている

自宅購入で資産形成を

前述のように、マンションの下落率は儲かる確率を見れば予測できる。儲かる確率を参考にすることで、皆さんにはうまく資産形成をしてほしい。

例えば、儲かる確率が50%、価格の下落率が年間2%のマンションを購入した場合。頭金がゼロで金利0.625%の35年で住宅ローンを組んだとすると、元本は年間2.6%減っていく。すると、ローンを返しながらも1年間で0.6%ずつ含み益が生まれていく計算となる。
10年後には6%分となるので、そのタイミングでマンションを手放すと6%分のお金が返ってくることとなる。
また、頭金が2割の場合も、年間2.1%の元本返済となり、下落率を下回ることはない。つまり、売却時の価格がローン残高を下回ることもないので、損を出さずに住み替えることが出来る。
一生住むつもりで自宅マンションを購入したとしても、ライフステージは刻々と変化していく。資産性の高いマンションを手に入れておくことで、躊躇せずに住み替えることが可能となる。

Q2.
「新築マンションの値付けは適正か」

A. 割高な場合があるので必ず相場を確認!

新築マンションの値付けの仕組みと、マンション周辺の中古価格相場から見る適正価格のチェック方法を伝授。
住まいサーフィン独自指標「沖式新築時価」を見れば、周辺相場との価格差が一目瞭然!

新築マンションの値付けの仕組み

2つの評価法

不動産の値付けの方法として、二つの評価法をご紹介する。
一つ目は「積算価格」と呼ばれるもので、土地と建物それぞれにかかった費用をもとに決定された価格となり、新築マンションの価格は積算価格で値付けられている。
これは言うなれば、売主側の都合で決められた価格であるので、土地を安く仕入れることができて建築費も安く収まれば、安く販売することが出来るが、反対に土地代も建築費も高くついてしまったという場合は、販売価格もそれに合わせて高くなる。
積算価格は何よりも、土地の価格に影響されるところが大きいため、土地を安く仕入れることができた場合は相場と比べ割安なマンションとなる可能性も大いにある。
それに対し、マンション市場における実際の取引事例から決定された価格が「比準価格」である。これは販売マンションと条件が近いマンションの取引事例を収集し、その価格と比較して根付けられた価格を指す。
新築で購入したマンションも築1年経てば中古となり、住み替えでマンションを売却の際には周辺の中古マンションの価格と競合することとなる。
資産価値の高いマンションを購入するためには、新築マンションの価格(積算価格)が周辺相場(比準価格)から見て割安か、割高かを必ず確認する必要がある。

沖式新築時価とは

住まいサーフィンの物件詳細画面では、新築マンションの価格が相場と比べて割安か割高かを一目で判断できる「沖式新築時価」という数値を表示している。
沖式新築時価は、新築マンション周辺に存在する中古マンションの実際の成約価格をサンプルに、住まいサーフィンが独自に算定した価格であり、新築マンションを比準価格で値付けたらいくらになるのかが分かる。

新築価格と沖式新築時価を比較

すなわち、価格表に掲載されている新築価格と沖式新築時価を比較することで、中古になったときに得をしそうか、損をしそうかが分かる。販売価格よりも沖式新築時価の方が高い場合は割安のお買い得物件となり、反対に販売価格が沖式新築時価を上回る場合には割高な物件であるといえる。
売主側の都合で決まる積算価格の値付けが妥当かを判断できる、購入者の損得に着目した価格が「沖式新築時価」である。

沖式新築時価は当たるのか

沖式新築時価をもとに割安と判断したマンションの中古値上がり率の平均をグラフ化すると以下のようになる。

沖式新築時価に対する割安度別中古値上がり率平均

沖式新築時価からみて割安な物件ほど中古になって値上がりし、割高な物件ほど中古で値下がりしていることがわかる。
例えば、沖式新築時価と比べて新築販売価格が20%以上割安だった物件については、中古になったときに10%程度値上がりしているという結果となった。
前項で説明した儲かる確率と合わせ、沖式新築時価を上手く活用していただきたい。

住戸単位での割安度を知るには

また、同じマンションであっても、住戸の選び方で資産性に違いが出てくることをご存じだろうか。部屋の違いによって、売却時に数百万円の差が出ることは往々にしてある。
そこで、住まいサーフィンでは検討中マンションの価格表を提供することで、割安な部屋が分かる住戸比較レポートの提供を行っている。
住まいサーフィンではユーザから提供される年間10万戸以上の価格表を統計的に分析し、標準的な値付け手法を法則化している。住戸比較レポートでは対象のマンションの値付けを標準的な値付けと比較し、全ての部屋の割安度が一目で判断できる内容となっている。

住戸比較レポートは条件を満たせば、完全無料で利用できるのでぜひ活用していただきたい。

Q3.
「自宅購入で後悔しない
ための要点は」

A. 居室よりも周辺環境に着目すべし

高い買い物であり、日々の生活と大きく結びついている自宅の購入。住んでから後悔しないために必ず押さえておきたいのはマンション周辺の環境である。

選んではいけない立地

マンション選びで特に注意しておきたいのが、周辺の立地である。部屋の内装は自分でいかようにも変えることができるが、周辺の立地は自分ではどうにも変えることができない。
実際に周辺を歩き回って五感を使い、快・不快を判断した方がよい。
立地を選ぶ際の具体的なポイントをいくつか挙げておこう。

駐車場が隣接している
駐車場には、建物が建っているわけでも人が住んでいるわけでもないので、その場所に新しく建物が建つ可能性がある。高層マンションが隣に建ってしまい、陽の光が入らなくなるというのはよく聞く話なので要注意。
地盤が悪い
地震や台風といった自然災害のリスクを回避するため、自治体が提供しているハザードマップを必ずチェックしておくこと。
学区となっている公立小中学校
将来、子供を通学させることになる小中学校の雰囲気も大事である。学級崩壊といった学校内の問題は、自分で改善出来る問題ではない。
利便性を妨げるもの
駅から遠い、川を渡る必要がある、横断歩道が無く歩道橋を使わなければいけない、こういった立地は後々通勤・通学で負担に感じる可能性がある。

選んではいけない間取り

次に、住みやすさ・リセールのしやすさの両面から見た間取りの選び方をご紹介。こんな部屋には要注意。

メゾネット
メゾネットのマンションは希少性が高いから良いと考えている人もいるが、それは間違いだ。
マンションは階段がなく、フラットに全てがまとまっているのが一番の利点であるので、メゾネットを買うくらいなら戸建を買う方がよい。
半地下
半地下物件とは部屋の半分が地下にある物件のことである。これは、部屋を半地下にすることで、高さ制限をクリアし、床面積を増やすための売主都合である。
価格が安く設定されていることが多いが、浸水の危険や湿気が貯まりやすいなど住む側のデメリットが大きく、住み替え時に売却しにくいので要注意。
ワンルーム
30m2未満の部屋は住宅ローンがつけられない。次に買う人は投資用のローンで購入する必要があるが、投資を目的に購入する人は利回りを求めるため、物件を安く買いたがる。そのため、ワンルームの部屋は売却時に買い叩かれることが多い。自宅用でマンションを購入する際は必ず、住宅ローンのつけられる30m2以上のマンションを購入すること。
エントランスの上の部屋
エントランスの上の部屋は、自動ドアの開閉の音と振動が24時間続く。健康被害があるという話もあるので、よっぽど音や振動に無頓着な人でない限りはやめておいた方がよいだろう。売却時にも不利になる。
エレベータに隣接した部屋
エントランスの上の部屋ほどの音・振動では無いが、実際の入居時に気になったとしてもどうにも改善できない問題であるので、避けた方が無難。

ここまで要注意の部屋を挙げてきたが、では実際にどんな部屋を選べば正解なのか。
その答えとしては、マンションは、一般的・標準的な間取りの部屋が一番売買しやすい。最も売れる部屋は3LDK・70m2のありふれた部屋である。言ってしまえば、マンションの内装というのはどこも似たり寄ったりであるので、周辺立地や立地の良さが特に重要であるというわけだ。

Q4.
「新築マンションは第何期で
買うべきか」

A. 第一期が一番コスパが良い

新築マンションの販売の仕組みを解説。さらに最終期での値下げ交渉の極意をご紹介。

コスパが良いのは第一期

新築マンションの販売期のなかで最もコスパが良いのは第一期である。なぜなら、人気のある物件は当然ながら第一期で埋まっていくためである。売主も買い手のつきそうな部屋ほど第一期で販売することが多く、お客さんが付かなそうな部屋は最初に出すことは少ない。
しかし、お伝えしておきたいのが、二期以降で買うことがダメというわけではなく、欲しいマンションが見つかったのであれば、販売期にこだわりすぎずに購入することをお勧めしている。

最終期であれば値引き交渉も

また、最終期であったり、売れ行きが好調でないことが明らかな場合には、値引き交渉を試みても良いだろう。

それにはまず、情報収集を入念に行うことが大切だ。売れ行きはマンションの第一期に売り出された戸数の割合から判断できるので押さえておきたい。
総戸数が50戸未満の場合、1期の分譲割合は64%が平均である。同様に100戸未満は49%、150戸未満は40%、200戸未満は37%、400戸未満は34%、400戸以上は27%となっている。
売り出された戸数が前述の割合よりも少なければ、苦戦している証拠になる。例えば、総戸数75戸の物件の場合に、1期で分譲される割合が30%しかないならば、過去平均の49%を下回っており、苦戦していると判断できる。

もう一点重要なのが、売主へはっきりと購入意欲を見せること。最終期だし売れ残っているから値引き出来ないのかと一方的に要求するのではなく、買える準備を整え、ローンの借り入れも可能であることを示したうえで、慎重に交渉を進めるようにしよう。
売主も同じ人間であるので、この人にぜひ売りたいと思ってもらえるような振る舞いを心がけたい。

Q5.
「定期借地権付きマンションは
買ってもよいか」

A. 実はお得なことが多く、狙い目!

定期借地権付きマンションは中古になったときに売りづらいのではないかと考えている人も多いだろう。しかしその認識と現実の中古取引との間にはギャップがある。

定期借地権付きマンションの中古値上がり率

定期借地権とは、50年、70年といった決められた契約期間の間、土地を貸してくれる権利である。契約期間を過ぎた後は、マンションは取り壊して更地にし元の地主に返すことになるため、定期借地権付きのマンションは土地代は含んでおらず、建物のみを買うことになる。そのため、中古になったときに値段が下がるのではないかと考えている人も多い。
しかし、その認識のギャップがあるからこそ、お得に購入できる狙い目マンションが手に入る可能性がある。
これは定期借地権付きマンションの値上がり率を示した表だ。

定期借地権付きマンションの中古値上がり率

定期借地権付きマンションは周辺相場と比べ、新築時に比較的安く販売されることが多い。そのため、中古になると値上がりするケースが多くみられる。定期借地権付きマンションであっても立地の良さと販売元が大手売主であることの二点を満たしていれば、中古市場でも普通の分譲マンションと同様の取引がされているのだ。

定期借地権付きマンションが狙い目な理由

定期借地権付きマンションが狙い目である理由をさらに深堀して説明する。

まず、価格が割安であることで、賃貸に出したときの利回りが高くなる仕組みとなっている。定期借地権付きマンションは周辺相場と比べ割安に購入できるが、賃貸に出したときの家賃は周辺相場と同じ金額を取れるため、普通のマンションと比べて1%程度利回りが高くなる。利回りが高い物件という事実は売却時にも有利に働く。

そして、定期借地権付きマンションは、希少な立地に建つケースが多い。渋谷区役所の新庁舎建設との共同プロジェクトである「パークコート渋谷 ザ タワー」もその代表格だ。このマンションは70年間の定期借地権付きで渋谷公会堂の跡地に建設される。
ちなみに、定期借地権の期間は50年以上であることが定められている。これは、マンションの法定耐用年数の47年とほぼ同じであり、決して極端に短い年数で切られているというわけではないので安心してほしい。

ライフステージの変化に応じて、売却や賃貸にすることを考えている人にとっては、定期借地権付きマンションは特に狙い目といえる。事実、私自身も定期借地権付きマンションを二度住み替えたことにより、1億円以上の利益を出した。

Q6.
「売主・施工会社・管理会社 
重要視すべきは」

A. 売主が最も重要

新築マンションでは売主が最重要である。その理由と売主の選び方を解説する。

売主の重要性

マンションを買うときに、「ゼネコンを調べろ」「管理を変え」といった話がよく出てくるが、何よりも一番重要なのは売主である。
なぜかというと、施工ミスが起きた場合に実際に責任を負ってくれるのは施工会社ではなく売主であるためだ。過去にマンションの施工ミスが発覚した事例においても、大手財閥系の売主であれば、きちんと建替えを行ってくれている。
売主がしっかりしたところを選べば、施工も含めて責任を負ってくれるので安心できる。
もちろん、施工会社も財務状態が良い会社を選ぶに越したことはない。これは、施工ミスが発覚した場合に、自分たちで責任を取れるかというところを見ている。
最後に管理会社であるが、これは入居後に問題があった場合にはいつでも変えられるものであるため、先の二つに比べると重要度は下げて構わない。

売主の二つの保証

売主を最重要視すべきとお話ししてきたが、実際の保証内容としては大きく二つある。
一つ目はアフターサービスの保証が二年間ある。この2年の間に、専有部・共有部問わず不具合が発生した場合には修理をお願いできる。
二つ目は瑕疵担保責任が10年間ついている。これは、施工ミス含め何か重大なミスが発覚した場合には対応してくれるというものであるが、財務状態が良くない売主の場合は、倒産してしまっている可能性があるので注意してほしい。

大手売主の資産性は高いか

実は、売主によって中古の値上がり率まで変わるという事実がある。大手の売主は、販売価格も相場よりも高い場合が多いが、それ以上に中古で売却する際の値上がり率が高くなっている。
そのため、資産性を見る際は、相場と比較した割安度よりも、中古値上がり率に着目した方が良い。
これは、不動産大手7社、通称メジャー7の相場割高度、中古値上がり率をまとめた図である。

メジャー7の相場割高度、中古値上がり率

例えば、三井不動産レジデンシャルの場合、周辺相場でいうと100のマンションが104、105%くらいの値段で販売されている。その反面、中古値上がり率も高く、中古で売却する際に平均12.5%も値上がりする結果となっている。
メジャー7の中古値上がり率の平均は9.1%であり、メジャー7の全体のシェアは大体45%程度である。全平均との差で見ると、7社以外の販売するマンションの値上がり率は大体3%程度という結果となっている。この差を見ても、大手売主の販売するマンションの方が資産性が高いことが明確である。

売主によって住み心地は違うか

売主によって住み心地は違うのか。住まいサーフィンでは、実際にマンションに住んでいる人たちにアンケートを取り、売主別の満足度をランキング化している。この結果を見ても、やはり大手の方が満足度が高い。

メジャー7の相場割高度、中古値上がり率

最後に、売主別アフターサービスの満足度ランキングもご紹介する。これは、実際に入居してから2年後までの不具合対応の良さを点数化している。これもやはり大手売主がランキングの上位に並ぶ結果となっている。

売主別アフターサービスの満足度ランキング
「沖レク」マンション購入一問一答
  • 沖式01

    新築適正価格

    住まいサーフィンが独自集計した
    マンション適正換算価格

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  • 沖式02

    沖式儲かる確率

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    算出した確率

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