マンション購入前に知っておきたい住宅ローンの基礎知識

最終更新日：2024年04月24日

分譲マンションや建売戸建て、土地、注文住宅などを購入する多くの方が利用する住宅ローン。
人生最大の借金とも言えるため、事前に住宅ローンの仕組みを詳しく知っておきたいという方も多いのではないでしょうか。

今回の記事では住宅ローンについての基礎知識と金額シミュレーション、マンション購入時のお得な借り方などを詳しくご紹介していきます。

この記事の編集者

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１． 住宅ローンとは

まずは最初に知っておきたい住宅ローンの前提知識をご紹介します。

自宅マンション購入だけに使えるローン

住宅ローンとはその名の通り、住宅を購入する目的でのみ借りられるローンを指します。
具体的には、分譲マンション・建売一戸建ての購入、土地購入、注文住宅の建築費用やリフォームといった住宅にかかる費用が対象となっています。中古マンションなど中古物件でも住宅ローンを利用することは可能です。

住宅ローンの重要なポイントとして、購入するマンションなどの住宅には自分もしくは家族が居住しなくてはいけない決まりとなっています。
投資や賃貸を目的とした不動産の場合は、住宅ローンの対象外となりますのでご注意ください。

また場合によっては、住宅ローンを借りて自宅マンションを購入した後に、転勤などの諸事情で自宅マンションを賃貸に出すケースがあります。
このケースでは、マンションを無断で賃貸に出していることが後から見つかった場合、住宅ローンが継続できなくなる可能性があります。
そのため、転勤など引越しが決まった段階で借入先の金融機関に相談しておくことをおすすめします。

原則は1人1契約のみ

住宅ローンは原則1契約のみとなっています。
これは、住宅ローンは自分が住む家を購入するための用途で利用される融資であるためです。

住み替えの場合、もともと住んでいた自宅マンションを売却してからでないと2軒目に購入するマンションの融資が受けられない可能性があります。
状況によってはセカンドハウスローンが利用できる場合もありますが、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されることが多いです。

事前審査と本審査がある

住宅ローンの融資を受けるには、事前審査（仮審査）と本審査の2つのステップを経て契約となります。

事前審査では複数の会社に申し込むことができるため、審査が通った中で一番有利な条件の会社を選べます。
事前審査の結果は半年から1年程度有効なため、早めに事前審査を行っておくとスムーズです。

特に、中古マンションを検討している方は申込み前に事前審査を済ませておくことをおすすめします。
条件の良い中古マンションの場合は複数申込が入ることも多く、スピード勝負であるためです。

マンションなどの物件選びと並行して、住宅ローンの選定も進めておきましょう。

マンション購入時の住宅ローン審査の基準とは？審査に通るためのポイントも解説！

2022/3/12

住宅ローン審査の基準となるポイントや住宅ローン契約前の注意点をご紹介していきます。

２．住宅ローンの種類と契約について

ここからは、さらに詳しく住宅ローンについて知っていきましょう。

住宅ローン（金融機関）の選び方

住宅ローンはさまざまな金融機関で取り扱いがあり、金融機関によって金利や借りやすさに違いがあります。

住宅ローンの種類

フラット35

フラット35は公的ローンとも呼ばれ、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンです。

フラット35最大の特徴は、年収や年齢、勤続年数などの条件が民間ローンより厳しくない点です。
年収により借りられる金額は異なりますが、申込時の年収制限はありません。

借入期間が最長35年※で、申込時の年齢制限は満70歳までとなっており、年配の方でも借り入れが可能です。そのため、転職したばかりの方やフリーランスの方も借りやすいローンとなっています。
※条件付きで最長50年借入できる「フラット50」もあります。

また、フラット35のメリットとして、全期間固定金利である点が挙げられます。
完済までの金利が一定のため、金利上昇を心配する必要がありません。

フラット35はセカンドハウス購入にも利用できます。
そのため、1軒目のマンション購入時には、最初からフラット35を利用するのではなく、民間ローンが否決された場合の最終手段とすることをおすすめします。

ネット銀行

ネット銀行は店舗が無いため、住宅ローンを利用する際はオンライン上で申込みを行います。

ネット銀行の住宅ローンのメリットは、ローン金利が低く提供されている点です。
店舗が無く、人件費などのコストが抑えられていることから、他の金融機関よりも低い金利での提供が可能となっています。

ただし、ネット銀行の住宅ローンは他金融機関と比較し、審査が厳しいといわれています。
その理由として、ネット銀行では設定金利が一律かつ、提出された書類のみで審査を行うためです。
年収の条件が高めに設定されているケースもあります。

一方、メガバンクや地方銀行などの住宅ローンでは、事前に担当者とのヒアリングを行い、年収などの個人の条件をもとに金利が決定されます。
そのため、条件によっては金利が上乗せされて承認されるケースもあります。

住宅ローンの借り入れ先に悩んだ場合、まずは試しに金利が低いネット銀行に事前審査を申し込んでみましょう。
審査が通らなかった場合は、他金融機関を検討するのがおすすめです。

メガバンク

メガバンクで住宅ローンを利用するメリットは、担当者と対面で住宅ローンの相談ができる点です。
また、大手金融機関の安心感からメガバンクを選択する人も多いです。

最低金利はネット銀行なみに低い銀行もあるため、年収が高く安定している大手企業にお勤めの方にはおすすめの金融機関といえます。
最近では、メガバンクでもオンライン限定の優遇金利が設けられている場合もあります。

地域金融機関

地方銀行や信用金庫などの地域金融機関のメリットとして、メガバンクよりも住宅ローンの融資が受けやすい点があげられます。
地域金融機関では、個人の事情を汲んで柔軟な対応をしてくれるケースがあるためです。
メガバンクの住宅ローン審査に通らなくても、お住まいの地域の金融機関では審査が通る場合もあります。

金利タイプは大きく分けて3種類

次に、住宅ローンの金利タイプをご紹介します。

変動金利型

変動金利型は返済中に金利が変更されます。

多くの場合、金利タイプのなかでもっとも低い金利が設定されています。
そのため、住宅ローン利用者の74.5％が変動金利型を選択しています。（2023年10月住宅ローン利用者調査）

一般的に、半年に一度金利の見直しが行われます。

その際、返済負担の急激な増加を避けるためのルールが2点設けられています。
ルールの1点目として、5年間は返済額が変わらないようになっています。
2点目として、5年後の返済額見直しの際、値上げする額は直近の支払額の1.25倍までと定められています。

ただし、金利上昇分が支払額の1.25倍を超えている場合、その分の支払いが免除になったわけではありません。
1.25倍を超えた分の支払いは次回更新時に持ち越されていますので注意しましょう。

変動金利を選択する場合は、金利変動のリスクを理解しておくことが大切です。

固定金利型

固定金利型は住宅ローン契約時から完済までの金利が一定となっています。

固定金利型の代表例としては、前述したフラット35が挙げられます。
将来の金利上昇のリスクが無い点は安心ですが、その分、変動金利型よりも金利が高く設定されています。

そのため、全期間固定金利の住宅ローンを選択する人は少数派で、全体の7.2％となっています。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、契約時から一定期間金利が変わらないタイプの商品です。
選択できる期間は商品により異なりますが、3年・5年・10年など複数用意されています。

子育ての真っ最中で出費が多い世帯などは、固定金利期間選択型を選ぶ方も多いです。
実際に、住宅ローン利用者の18.3％が固定金利期間選択型を選択しています。

2通りの返済方法

住宅ローンの返済方法は、2通りの返済方法から選ぶようになっています。

元利均等返済

契約から完済までの間、「元金」と「利息」の合計額を一定になるように計算した返済方法です。
毎月の返済額が常に同じため、家計管理がしやすいのがメリットといえます。

ただし、返済当初は返済額における利息の占める割合が大きくなります。
残高が減っていくスピードが遅いため、元金均等返済と比較すると利息の支払額は大きくなります。

元金均等返済

毎月支払う「元金」の額を一定にした返済方法です。「利息」はその時点の残高に応じて金額が決定されます。
残高が減っていくにつれて、毎月の返済額も減っていくため、返済当初の支払負担がもっとも重くなります。

元利均等返済と比較し残高が減っていくスピードが早いため、利息の支払額は少なくなります。

そのほか考慮すべき点

団体信用生命保険（団信）とは

住宅ローンの借り手に万一（死亡や重篤な病気）のことがあった場合、保険会社から保険が支払われ住宅ローン残高がゼロになる保証です。
住宅ローン利用の際には団信加入が原則必須となっており、通常は保険料は金利に含まれているため別途かかることはありません。

これに加え「がん保障」「三大疾病保障」などを追加できる住宅ローンが登場しています。金利に上乗せされる場合や一部のネット銀行などでは無料で「50％がん保障」を付帯しているところもあります。

各金融機関のサービス内容や借り入れ時の年齢なども考慮した上で保障範囲などを決めるといいでしょう。

ペアローンによる返済

共働き世帯が増える今、若い世帯を中心に夫婦2人でローンを返済するケースが増えています。一つの家に対して二つのローンを組むペアローンの利用率が20～30代で約2割を占めています。（令和の“住まい”と住宅ローン事情（2024年））

ただし、出産や育児などライフスタイルの変化によりパートナーの収入が大幅に変化する可能性があることも考慮の上、ペアローンを採用する必要があります。

繰り上げ返済

住宅ローンを返済途中で一部、もしくは全額を返済することです。
一部返済では返済期間を短縮したり、毎月の返済額を減らしたりすることができます。

資金に余裕ができたときには繰り上げ返済を行うことで借入残高が減り、将来予定されていた利息金額を減らすことも可能です。
繰り上げ返済の方法や手数料なども金融機関によって異なりますので注意しましょう。

３．マンション購入で頭金は必要？

つづいて、マンション購入時の頭金について考えていきましょう。
住宅ローンを利用する方のなかには、頭金がどの程度必要かが気になっている方も多いのではないでしょうか。

まずは、自宅マンション購入者を対象とした調査結果をご紹介します。

自宅マンション購入者の平均値

三井住友信託銀行による「令和の“住まい”と住宅ローン事情（2024年）」によると、購入者全体の76.3％が住宅ローンを利用しています。

そして、住宅ローン利用者全体の3割弱、30代では4割弱が頭金ゼロという結果でした。
調査結果から、頭金ゼロでのマンション購入は珍しいものではないことが分かります。

頭金で金利が変わる場合も

上記のように頭金ゼロでのマンション購入も可能ではあります。

しかし、頭金を入れるメリットとして、頭金を入れることで住宅ローン金利が優遇される場合があります。
多くの場合、物件価格の1割以上の頭金で金利が下がる場合が多いです。

【フラット３５】固定金利（21～35年）〈2024年4月〉

（参考）最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット３５】 (jhf.go.jp)

フラット35利用時に、0.11％の金利差によって総支払額はどの程度変化するのか、シミュレーションしてみましょう。

自己資金10％以上の場合

自己資金10％未満の場合

頭金の有無により、毎月の支払額では18,895円、総支払額では約293.6万円の差が生じます。

0.11％の金利差が、35年ローンの総支払額で見ると大きな価格差となります。

マンション購入の頭金については、下記の記事でさらに詳しくご説明しています。

マンション購入時の頭金目安はいくら？頭金ゼロでの購入は可能かをチェック！

2023/12/12

頭金がいくら必要なのか、また頭金ゼロでの購入は可能なのか？を解説します。

初期費用を考慮

マンション購入では、物件価格の他にも税金や仲介手数料、事務手数料といった様々な諸費用が発生します。

また、引越し費用や入居後もインテリアや電化製品など何かとお金がかかります。初期費用を考慮し、貯蓄を頭金に回しすぎずに手元の現金は多めに残しておく方が安心です。
超低金利が続き、住宅ローン控除も利用できる現在、頭金の支払いは最小限に抑えておくのが賢い借り方ともいえます。

４．年収別　住宅ローンの月返済額と借入額の目安

最後に、住宅ローンの適切な借入額を確認しておきましょう。

住宅ローンは数十年にわたり返済が続きますので、無理のない返済計画を立てることが大切です。

一般的に、収入に占めるローン返済割合（返済負担率）は年収の25％以内に納めると良いとされています。

下記の表が、返済負担率25％で試算した月々の返済額と借入額の目安です。

住宅ローン借入金額を決める際の参考にしてみてください。

※変動金利0.35％、35年ローンで試算

住宅ローン借入額に頭金を加えた額を物件金額の目安とし、マンション探しを行ってみてください。
年収別の月々の返済額の目安について詳しく知りたい方はこちらの記事もご参照ください。

年収からみたマンション購入の適正金額とは？

2021/10/08

年収別の購入適正金額、年収別の月返済額の目安を詳しく解説します。

５．まとめ

今回の記事では、住宅ローンの基礎知識や契約内容について詳しくご紹介しました。

住宅ローンは借入額が大きいため、少しの金利差が総支払額に大きく影響します。金融機関により、金利や手数料などその他条件が異なるため、住宅ローンの選定は慎重に行うことをおすすめします。

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