都市計画情報:用途地域の読み方

都市において、住居、商業、工業といった種類の異なる土地利用が混在していると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなります。そこで都市計画では、都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを用途地域として定めています。
この用途地域によって住宅地の良し悪しが決まります。用途地域が良くないと利回りが低くなる傾向があるので、土地や住宅を購入する際は必ずチェックしましょう。

住宅地としての適地度

用途地域ごとに住宅地に向いている度合いを0~10の11段階で表しました。
を押下で、その用途地域内に建設可能な建物が分かります。
その他の条件プラス・マイナスも加味して、住宅地としての適地度をご判断ください。

それぞれの用途地域内の建築物の用途制限を見ると、用途地域毎に建てられる建物が制限されていることが分かります。例えば、ラブホテルや工場や馬券売り場などが近接して建つ可能性が低くなるほど、住宅地に適していると言えます。

用途地域
住宅地としての適地度
第一種低層住居専用地域
10

※低層住宅のための地域です。小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。

この用途地域内に建設可能な建物
  • 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿。兼用住宅で、店舗、事務所等の部分の床面積が50m2以下で建築物の延べ面積の2分の1未満のもの。
  • 文教施設
    幼稚園、小学校、中学校、高等学校、図書館等。
  • 公共施設等
    神社、寺院、教会等。公衆浴場、診療所、保育所等。老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等。老人福祉センター、児童厚生施設等(面積制限あり)。
  • 車庫
    建築物付属自動車車庫。建築物の延べ面積の1/2以下で備考欄に記載の制限(600m2以下1階以下)
第二種低層住居専用地域
9

※主に低層住宅のための地域です。小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。

この用途地域内に建設可能な建物
  • 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿。兼用住宅で、店舗、事務所等の部分の床面積が50m2以下で建築物の延べ面積の2分の1未満のもの。
  • 店舗等
    日用品販売店舗、喫茶店、理髪店。(2階以下の床面積が150m2以下の一定の店舗等)。
  • 文教施設
    幼稚園、小学校、中学校、高等学校。図書館等。
  • 公共施設等
    神社、寺院、教会等。公衆浴場、診療所、保育所等。老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等。老人福祉センター、児童厚生施設等(面積制限あり)。
  • 車庫
    建築物付属自動車車庫。建築物の延べ面積の1/2以下で備考欄に記載の制限(600m2以下1階以下)。
  • 工場・倉庫等
    パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等で、作業場の床面積が50m2以下(2階以下、原動機の制限有り)。
第一種中高層住居専用地域
8

※中高層住宅のための地域です。病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられます。

この用途地域内に建設可能な建物
  • 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿。兼用住宅で、店舗、事務所等の部分の床面積が50m2以下で建築物の延べ面積の2分の1未満のもの。
  • 店舗等
    物品販売店舗、飲食店、損保代理店、銀行(床面積が150m2以下の一定の店舗、銀行の支店等。床面積が150m2を超え500m2以下の一定の店舗等。2階以下)
  • 文教施設
    幼幼稚園、小学校、中学校、高等学校。大学、高等専門、専修学校等。
  • 公共施設等
    神社、寺院、教会等。病院。公衆浴場、診療所、保育所等。老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等。老人福祉センター、児童厚生施設等(面積制限あり)。
  • 車庫
    単独車庫(附属車庫を除く、300m2以下、2階以下)。建築物付属自動車車庫、建築物の延べ面積の1/2以下で備考欄に記載の制限(3000m2以下2階以下)。
  • 工場・倉庫等
    パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等で、作業場の床面積が50m2以下(2階以下、原動機の制限有り)。
第二種中高層住居専用地域
7

※主に中高層住宅のための地域です。病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。

この用途地域内に建設可能な建物
  • 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿。兼用住宅で、店舗、事務所等の部分の床面積が50m2以下で建築物の延べ面積の2分の1未満のもの。
  • 店舗等
    物品販売店舗、飲食店、損保代理店、銀行の支店等。(床面積が150m2以下の一定の店舗等。床面積が150m2を超え500m2以下の一定の店舗等。2階以下)
  • 文教施設
    幼稚園、小学校、中学校、高等学校。大学、高等専門、専修学校等。
  • 公共施設等
    神社、寺院、教会等。病院。公衆浴場、診療所、保育所等。老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等。老人福祉センター、児童厚生施設等(面積制限あり)。
  • 車庫
    単独車庫(附属車庫を除く、300m2以下、2階以下)。建築物付属自動車車庫、建築物の延べ面積の1/2以下で備考欄に記載の制限(3000m2以下2階以下)。
  • 工場・倉庫等
    パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等で、作業場の床面積が50m2以下(2階以下、原動機の制限有り)。
第一種住居地域
6

※住居の環境を守るための地域です。3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。

この用途地域内に建設可能な建物
  • 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿。兼用住宅で、店舗、事務所等の部分の床面積が50m2以下で建築物の延べ面積の2分の1未満のもの。
  • 店舗等
    物品販売店舗、飲食店、損保代理店、銀行の支店等。(床面積が150m2以下の一定の店舗等。床面積が150m2を超え500m2以下の一定の店舗等。床面積が1500m2を超え3000m2以下の店舗等。2階以下)
  • 事務所等
    床面積が1500m2以下の事務所等、床面積が1500m2を超え3000m2以下の事務所等
  • ホテル・旅館
    3000m2以下
  • 遊戯・風俗施設
    ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等(3000m2以下)。
  • 文教施設
    幼稚園、小学校、中学校、高等学校。大学、高等専門、専修学校等。図書館等。自動車教習所(3000m2以下)
  • 公共施設等
    神社、寺院、教会等。病院。公衆浴場、診療所、保育所等。老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等。老人福祉センター、児童厚生施設等(面積制限あり)。
  • 車庫
    単独車庫(附属車庫を除く、300m2以下、2階以下)。建築物付属自動車車庫、建築物の延べ面積の1/2以下で備考欄に記載の制限(2階以下、※一団地の敷地内について別途制限あり)。
  • 工場・倉庫等
    パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等で、作業場の床面積が50m2以下。危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場(作業場の面積:50m2以下)。自動車修理工場(作業場の面積:50m2以下、原動機の制限有り)。
    <火薬、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵・処理の量>
    ・量が非常に少ない施設(面積制限有り)。
第二種住居地域
5

※主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。

この用途地域内に建設可能な建物
  • 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿。兼用住宅で、店舗、事務所等の部分の床面積が50m2以下で建築物の延べ面積の2分の1未満のもの。
  • 店舗等
    物品販売店舗、飲食店、損保代理店、銀行の支店等。(床面積が150m2以下の一定の店舗等。床面積が150m2を超え500m2以下の一定の店舗等。床面積が1500m2を超え3000m2以下の店舗等。床面積が3000m2を超える店舗等。2階以下)
  • 事務所等
    床面積が1500m2以下の事務所等、床面積が1500m2を超え3000m2以下の事務所等、床面積が3000m2を超える事務所等。
  • ホテル・旅館
  • 遊戯・風俗施設
    ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等。カラオケボックス等。マージャン屋、パチンコ屋、射的場、馬券発売場等。劇場、映画館、演芸場、観覧場(客席200m2未満)。
  • 文教施設
    幼稚園、小学校、中学校、高等学校。大学、高等専門、専修学校等。図書館等。自動車教習所。
  • 公共施設等
    神社、寺院、教会等。病院。公衆浴場、診療所、保育所等。老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等。老人福祉センター、児童厚生施設等(面積制限あり)。
  • 車庫
    単独車庫(附属車庫を除く)。建築物付属自動車車庫。倉庫業倉庫。
  • 工場・倉庫等
    パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等で、作業場の床面積が50m2以下。危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場(作業場の面積:50m2以下)。自動車修理工場(作業場の面積:150m2以下、原動機の制限有り)。
    <火薬、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵・処理の量>
    ・量が非常に少ない施設。
準住居地域
4

※道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

この用途地域内に建設可能な建物
  • 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿。兼用住宅で、店舗、事務所等の部分の床面積が50m2以下で建築物の延べ面積の2分の1未満のもの。
  • 店舗等
    物品販売店舗、飲食店、損保代理店、銀行の支店等。(床面積が150m2以下の一定の店舗等。床面積が150m2を超え500m2以下の一定の店舗等。床面積が1500m2を超え3000m2以下の店舗等。床面積が3000m2を超える店舗等。2階以下)
  • 事務所等
    床面積が1500m2以下の事務所等、床面積が1500m2を超え3000m2以下の事務所等、床面積が3000m2を超える事務所等。
  • ホテル・旅館
  • 遊戯・風俗施設
    ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等。カラオケボックス等。マージャン屋、パチンコ屋、射的場、馬券発売場等。
  • 文教施設
    幼稚園、小学校、中学校、高等学校。大学、高等専門、専修学校等。図書館等。自動車教習所。
  • 公共施設等
    神社、寺院、教会等。病院。公衆浴場、診療所、保育所等。老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等。老人福祉センター、児童厚生施設等(面積制限あり)。
  • 車庫
    単独車庫(附属車庫を除く、300m2以下、2階以下)。建築物付属自動車車庫、建築物の延べ面積の1/2以下で備考欄に記載の制限(2階以下、※一団地の敷地内について別途制限あり)。
  • 工場・倉庫等
    パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等で、作業場の床面積が50m2以下。危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場(作業場の面積:50m2以下)。自動車修理工場(作業場の面積:50m2以下、原動機の制限有り)。
    <火薬、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵・処理の量>
    ・量が非常に少ない施設。
近隣商業地域
3

※まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。

この用途地域内に建設可能な建物
  • 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿。兼用住宅で、店舗、事務所等の部分の床面積が50m2以下で建築物の延べ面積の2分の1未満のもの。
  • 店舗等
    物品販売店舗、飲食店、損保代理店、銀行の支店等。(床面積が150m2以下の一定の店舗等。床面積が150m2を超え500m2以下の一定の店舗等。床面積が1500m2を超え3000m2以下の店舗等。床面積が3000m2を超える店舗等。2階以下)
  • 事務所等
    床面積が1500m2以下の事務所等、床面積が1500m2を超え3000m2以下の事務所等、床面積が3000m2を超える事務所等。
  • ホテル・旅館
  • 遊戯・風俗施設
    ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等。カラオケボックス等。マージャン屋、パチンコ屋、射的場、馬券発売場等。劇場、映画館、演芸場、観覧場。キャバレー、ダンスホール等、個室付浴場等。
  • 文教施設
    幼稚園、小学校、中学校、高等学校。大学、高等専門、専修学校等。図書館等。自動車教習所。
  • 公共施設等
    神社、寺院、教会等。病院。公衆浴場、診療所、保育所等。老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等。老人福祉センター、児童厚生施設等(面積制限あり)。
  • 車庫
    単独車庫(附属車庫を除く)。建築物付属自動車車庫。倉庫業倉庫。
  • 工場・倉庫等
    パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等で、作業場の床面積が50m2以下。危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場(作業場の面積:50m2以下)。自動車修理工場(作業場の面積:300m2以下、原動機の制限有り)。
    <火薬、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵・処理の量>
    ・量が非常に少ない施設。
    ・量が少ない施設。
準工業地域
2

※主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

この用途地域内に建設可能な建物
  • 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿。兼用住宅で、店舗、事務所等の部分の床面積が50m2以下で建築物の延べ面積の2分の1未満のもの。
  • 店舗等
    物品販売店舗、飲食店、損保代理店、銀行の支店等。(床面積が150m2以下の一定の店舗等。床面積が150m2を超え500m2以下の一定の店舗等。床面積が1500m2を超え3000m2以下の店舗等。床面積が3000m2を超える店舗等。2階以下)
  • 事務所等
    床面積が1500m2以下の事務所等、床面積が1500m2を超え3000m2以下の事務所等、床面積が3000m2を超える事務所等。
  • ホテル・旅館
  • 遊戯・風俗施設
    ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等。カラオケボックス等。マージャン屋、パチンコ屋、射的場、馬券発売場等。劇場、映画館、演芸場、観覧場。キャバレー、ダンスホール等。
  • 文教施設
    幼稚園、小学校、中学校、高等学校。大学、高等専門、専修学校等。図書館等。自動車教習所。
  • 公共施設等
    神社、寺院、教会等。病院。公衆浴場、診療所、保育所等。老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等。老人福祉センター、児童厚生施設等(面積制限あり)。
  • 車庫
    単独車庫(附属車庫を除く)。建築物付属自動車車庫。倉庫業倉庫。
  • 工場・倉庫等
    パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等で、作業場の床面積が50m2以下。危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場。危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場。危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場。自動車修理工場。
    <火薬、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵・処理の量>
    ・量が非常に少ない施設。
    ・量が少ない施設。
    ・量がやや多い施設。
商業地域
1

※銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。住宅や小規模の工場も建てられます。

この用途地域内に建設可能な建物
  • 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿。兼用住宅で、店舗、事務所等の部分の床面積が50m2以下で建築物の延べ面積の2分の1未満のもの。
  • 店舗等
    物品販売店舗、飲食店、損保代理店、銀行の支店等。(床面積が150m2以下の一定の店舗等。床面積が150m2を超え500m2以下の一定の店舗等。床面積が1500m2を超え3000m2以下の店舗等。床面積が3000m2を超える店舗等。2階以下)
  • 事務所等
    床面積が1500m2以下の事務所等、床面積が1500m2を超え3000m2以下の事務所等、床面積が3000m2を超える事務所等。
  • ホテル・旅館
  • 遊戯・風俗施設
    ボーリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ練習場等。カラオケボックス等。マージャン屋、パチンコ屋、射的場、馬券発売場等。劇場、映画館、演芸場、観覧場。キャバレー、ダンスホール等。
  • 文教施設
    幼稚園、小学校、中学校、高等学校。大学、高等専門、専修学校等。図書館等。自動車教習所。
  • 公共施設等
    神社、寺院、教会等。病院。公衆浴場、診療所、保育所等。老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等。老人福祉センター、児童厚生施設等(面積制限あり)。
  • 車庫
    単独車庫(附属車庫を除く)。建築物付属自動車車庫。倉庫業倉庫。
  • 工場・倉庫等
    パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等で、作業場の床面積が50m2以下。危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場。危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場。危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場。自動車修理工場。
    <火薬、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵・処理の量>
    ・量が非常に少ない施設。
    ・量が少ない施設。
    ・量がやや多い施設。
工業地域
0

※どんな工場でも建てられる地域です。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

この用途地域内に建設可能な建物
  • 店舗等
    損保代理店、銀行の支店等。(床面積が150m2以下の一定の店舗等。床面積が150m2を超え500m2以下の一定の店舗等。床面積が1500m2を超え3000m2以下の店舗等。床面積が3000m2を超える店舗等。2階以下。工業専用地域においては物品販売店舗、飲食店を禁止)
  • 事務所等
    床面積が1500m2以下の事務所等、床面積が1500m2を超え3000m2以下の事務所等、床面積が3000m2を超える事務所等。
  • 遊戯・風俗施設
    カラオケボックス等。
  • 文教施設
    自動車教習所。
  • 公共施設等
    神社、寺院、教会等。公衆浴場、診療所、保育所等。老人福祉センター、児童厚生施設等(面積制限あり)。
  • 車庫
    単独車庫(附属車庫を除く)。建築物付属自動車車庫。倉庫業倉庫。
  • 工場・倉庫等
    パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋、洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等で、作業場の床面積が50m2以下。危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場。危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場。危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場。危険性が大きいか、または著しく環境を悪化させるおそれがある工場。自動車修理工場。
    <火薬、石油類、ガスなどの危険物の貯蔵・処理の量>
    ・量が非常に少ない施設。
    ・量が少ない施設。
    ・量がやや多い施設。
    ・量が多い施設。

※国土交通省HPより

その他の条件
住宅地としての適地度
隣接地が都市計画公園・緑地の場合
+2
隣接地の用途地域が高評価の場合
+1
隣接地の用途地域が低評価の場合
-1
風致地区
+1

風致地区は、都市における風致を維持するために定められる都市計画法第8条第1項第7号に規定する地域地区です。
「都市の風致」とは、都市において水や緑などの自然的な要素に富んだ土地における良好な自然的景観であり、風致地区は、良好な自然的景観を形成している区域のうち、土地利用計画上、都市環境の保全を図るため風致の維持が必要な区域について定めるものです。(国土交通省HPより)

文教地区
+1

都市計画法により定められた特別用途地区の1つで、学校や研究所等の教育研究施設や、図書館に美術館、博物館などの文化施設が集まる地域。都道府県や市町村の条例により「文教地区」指定を受けた地域では、一部の業態の店舗の営業が禁止、または制限されています。

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